Сравнительная характеристика договоров

Договор найма жилого помещения

Вопросы 45, 46, 47.

Общие положения договора найма жилого помещения

Понятие. По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Субъекты договора. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на осно­вании договора аренды.

Наймодатель – РФ, субъект РФ, муниципальные образования, юридические лица, граждане.

Предметом договора является изолированное жилое помещение, предназначенное и пригодное по санитарному и тех­ническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или нескольких комнат, имеющих сообщение между собой, которые функционально связаны с местами общего пользования, одноквартирные жилые дома, жилые комнаты в квартире.

Характер договора: взаимный, возмездный, консенсуальный, двусторонний.

Виды жилищных фондов (в зависимости от форм собственности):

· Частный (граждане, юридические лица);

· Государственный (РФ, субъекты РФ, ведомственный);

· Муниципальный.

Форма договора: простая письменная.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилья (в государственном,

муниципальном фонде);

· договор коммерческого найма жилья (в любом фонде).

· договор аренды (в домах любых фондов наниматель –

юридическое лицо, которое берет в аренду жилье для передачи гражданам в пользование.

Правовое регулирование: ГК РФ, ЖК РФ.

Цена: включает в себя расходы за содержание и ремонт мест общего пользования, за коммунальные услуги и плату за наем жилья.

Срок: В договоре социального найма – бессрочный, в договоре коммерческого найма – заключается на срок не более 5 лет.

Договор социального найма	Договор коммерческого найма
Основанием заключения договора выступает распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в пользование	Основанием заключения договора выступает наличие соглашения сторон.
Установлена норма жилой площади на 1 чел. При предоставлении жилого помещения	Норма жилой площади не учитывается
Плата за жилое помещение лимитирована, определяется тарифами	Размер платы определяется соглашением сторон
Договор бессрочный	Договор заключается на срок не более 5 лет
Жилое помещение предоставляется из государственного, муниципального жилищных фондов	Жилое помещение предоставляется из любого фонда, в том числе частного.
Различный правовой режим

Содержание договора найма жилого помещения

- При переходе права собственности на жилое помещение третьему лицу, договор найма сохраняет силу;

- при временном отсутствии нанимателя право на жилое помещение за ним сохраняется;

- На вселение по договору третьих лиц в жилое помещение требуется согласие наймодателя, при этом учитывается норма жилой площади. Такое согласие не требуется в отношении несовершеннолетних детей нанимателя;

- наниматель с согласия наймодателя вправе вселить в жилое помещение временных жильцов (проживают безвозмездно, на срок не более 6 месяцев, не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением). Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель;

- наниматель вправе передать имущество в поднаем с согласия наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. Ответственным перед наймодателем за действия поднанимателя выступает наниматель.

· Нани­матель несет ответственность перед наймодателем за действия прожива­ющих совместно с ним лиц.

· Граждане, проживающие постоянно с нанимателем вправе: пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем; известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели).

Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любой момент, уведомив наймодателя за 3 месяца;

· осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

· соблюдать правила пользования жилым помещением;

· сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для прожи­вания;

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

· обеспечивать проведение ремонта общего имущества

многоквартирно­го дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

· осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Основания расторжения договора найма жилья:

· задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если бо­лее длительный срок не установлен договором;

· разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или дру­гими лицами, за действия которых он отвечает.

· нарушение прав и интересов соседей.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторже­нии договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судеб­ного решения на срок не более одного года.

Дата добавления: 2014-01-05