Официально-документальные материалы

Восстановление прав по утраченной закладной

Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Регистрация владельцев закладной.

Понятие и содержание закладной.

Глава IIIФЗ об ипотеке посвящена закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

· право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

· право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Это логично и удобно для практического использования в силу того, что судьба залогового правоотношения неразрывно связана с обеспечиваемым залогом обязательством. Ведь согласно Гражданскому кодексу уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспечиваемому залогом. Таким образом, законодатель, допуская несовпадение в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения личностей кредитора и залогодержателя. Поэтому-то и целесообразно, чтобы все права, возникшие у лица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом - закладной.

Наличие в закладной названных двух прав (и, соответственно, двух возможных должников по ней) определяет правило, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Соответственно, эти лица (а если в роли залогодателя выступает сам должник - одно лицо) являются обязанными по закладной. Выдача закладной не допускается в случаях, когда:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс,

право аренды предприятия;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Роль закладной в обеспечении исполнения обязательства заключается в перераспределении рисков субъектов залогового правоотношения в риски субъектов оборота закладной. Для такого перераспределения характерны две особенности. Во-первых, происходит соединение рисков участников залогового правоотношения по основному обязательству и ипотеке с рисками субъектов правоотношений по поводу ценной бумаги.

Владелец закладной, залогодатель и будущие новые владельцы вправе осуществить дробление закладной, в результате которого размер обеспечиваемого ипотекой обязательства перед одним кредитором распределяется между несколькими кредиторами. Распределение подразумевает передачу каждому из новых кредиторов права требовать получения исполнения и права ипотеки в определенной части. Такая передача представляет собой разновидность уступки требования и может быть совершена владельцем закладной на основании соответствующей возмездной сделки с будущими владельцами. Существенный характер для исполнения уступки имеют условия о том, кто войдет в круг цессионариев, каков объем прав по закладной, закрепляемый за каждым из них и образующий содержание каждой из новых закладных, выдаваемых в результате дробления. От того, какими будут эти условия, зависит изменение положения обязанного лица. Соблюдение баланса интересов всех участников правоотношений по поводу закладной требует того, чтобы это лицо участвовало в определении названных условий. Поэтому, совершению уступки должно предшествовать соглашение владельца закладной и залогодателя о кандидатурах будущих новых владельцев закладных, в число которых может войти и сам владелец, сохранив за собой часть удостоверенных закладной прав. Этой сделкой для каждого из согласованных новых владельцев должна быть определена та часть прав по закладной, которая будет ему уступлена.

Дробление закладной может быть оформлено двумя сделками. Первая сделка заключается между владельцем закладной и залогодателем. В ней определяется круг новых владельцев, включая прежнего, объем закрепляемых за ними прав, а также устанавливается обязанность залогодателя составить новые закладные и обязанность владельца передать их новым владельцам. Вторая сделка заключается между владельцем закладной и новыми владельцами, которым владелец возмездно уступает часть своих прав. Основанием для внесения изменения в ЕГРП являются обе сделки.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если не доказано иное, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Как и любая другая ценная бумага, закладная имеет набор определенных формальных реквизитов, перечень которых установлен ст. 14 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 указанной статьи она должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

Закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета. Депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях - профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", соответствующую лицензию.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет. Отметка о депозитарном учете в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при ее составлении или владельцем закладной после ее выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

В случаях исполнения обязательства по частям должник заинтересован в удостоверении этого факта, чтобы исключить вероятность повторного платежа уже новому залогодержателю. Подтверждение может осуществляться двумя способами - путем совершения отметки на закладной либо заключением соглашения, предусматривающего изменение предмета ипотеки (заложенной признается часть ранее заложенного имущества) или размера обеспечения.

В ст. 16 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложен порядок регистрации владельцев закладной. Прежде всего отметим, что анализ п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16данного Закона позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя.

По общему правилу, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Указанным органом на сегодняшний момент является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Для проведения государственной регистрации законный владелец закладной представляет соответствующее заявление, документы, указанные в п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке, предъявляет закладную, о чем делается запись в книге учета входящих документов. Законный владелец закладной также представляет документы, необходимые для заполнения графы "Залогодержатель" (учредительные документы юридического лица и т.п.).

Регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган. А. Коновалов справедливо указывает, что важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Так, при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП.

Ч.2 ст.16Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"называет случаи, когда должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность лежит на должнике в тех случаях, когда он получит от законного владельца закладной любой из перечисленных документов:

- во-первых, письменное уведомление о регистрации законного владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. При этом в данную выписку при отражении сведений о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права после указания ипотеки вносятся слова "законный владелец закладной" и полные данные о новом залогодержателе (новом законном владельце закладной);

- во-вторых, письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо.

Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Действующая редакция комментируемого пункта позволяет говорить о наличии различия в правовом положении незарегистрированного и зарегистрированного держателя закладной. Именно на это и обращает внимание В.А. Белов: "Выходит, значит, что правопреемнику зарегистрированного владельца закладной не приходится рассчитывать на осуществление прав по ней, если он предварительно не уведомит должника... о состоявшейся в его пользу новой уступке этих прав. Получается, что возможность осуществления прав из закладной правопреемником зарегистрированного ее держателя обусловливается не только предъявлением бумаги и формальной легитимацией, но и наличием у должника... по закладной сведений о состоявшейся в его пользу новой уступке удостоверенных бумагой прав, полученных от зарегистрированного владельца либо правопреемника. И не имея более закладной на руках, ее хотя и бывший, но зарегистрированный держатель сможет, в силу факта своей регистрации, продолжать получать периодические платежи по ней до тех пор, пока производящий их должник не будет уведомлен им о состоявшейся уступке прав по закладной".

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. В отношении данной законодательной нормы А. Коновалов отмечает, что "в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским ипотечным банком предметом сделки явилось более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США.

Регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется при предъявлении закладной на основании:

- совершенной передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

- документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

- решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной, без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекойобязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю. С момента выдачи закладной первоначальному залогодержателю данные лица становятся обязанными по закладной.

Отметим, что под осуществлением права понимается реализация заложенных в нем возможностей поведения.

При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае если:

- при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

- закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

- на закладной до или после ее выдачи сделана отметка об ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.

Итак, при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Предъявление ценной бумаги на предъявителя - это фактор, безусловно необходимый для легитимации держателя ценной бумаги.Суть дела в данном случае отнюдь не в усмотрении должника, а в свойствах закладной как ценной бумаги, т.к. "если же осуществление прав, удостоверенных документом, в принципе возможно и без его предъявления, то вопрос о том, обладает ли такой документ статусом ценной бумаги, ставится под большое сомнение".

Положения п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке устанавливают правило, в соответствии с которым по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Таким образом, нахождение закладной у залогодержателя предполагает, что обязательство не исполнено. В то же время необходимо указать, что возможны ситуации, когда обязательство исполняется по частям. В таких случаях, если на закладной отсутствует отметка о том, что обязательство исполнено частично или же исполнение не удостоверено иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, то есть большая вероятность впоследствии посчитать, что обязательство не исполнено и частично.

Кроме того, в закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

Как нами уже отмечалось, закладная, как любая ценная бумага, должна предъявляться ее владельцем для осуществления закрепленных в ней прав обязанному лицу (должнику или залогодателю). Исключения составляют случаи, когда закладная была заложена и в связи с этим передана в депозит нотариуса или ее залогодержателю.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.

В трех случаях обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Таким правом данное лицо обладает в случаях если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;

- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

- должник признается частично исполнившим обязательство. Основания для признания должника частично исполнившим обязательство указаны в п. 2 ст. 48 Закона об ипотеки. Так, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Стоит обратить внимание читателей на то, что данная норма находится в определенном противоречии со ст. 386 ГК РФ. Закладная, как нами уже указывалось, является именной ценной бумагой. В этой связи передача прав по закладной, по сути, является уступкой права требования. Так, в соответствии с п. 2 ст. 48 Закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Сказанное означает, что последствия передачи прав по закладной, в том числе возможность выдвигать возражения должника против требования нового кредитора, должны определяться общими правилами ГК РФ. Так, согласно ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Данная норма является императивной, а ГК РФ согласно егост. 3 имеет приоритет над остальными законами, содержащими нормы гражданского права.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

В случаях, когда закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, может затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную.

Как и любая другая документарная ценная бумага, закладная может быть утрачена (потеряна, похищена и т.д.). В случае утраты закладной права на нее могут быть восстановлены залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный Реестр в соответствии со статьей 16 Закона об ипотеке, возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную закладную, или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной;

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации;

заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица. Восстановление прав на утраченную закладную, депозитарный учет которой осуществляется, производится на основании выдаваемой соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с указанием факта утраты данной закладной.

Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для вручения лицу, утратившему закладную.

Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, лицом, утратившим закладную, признается лицо, которое является владельцем закладной согласно записям по счетам депо.

Законом об ипотеке также допускается залог закладной. Закладная не относится к объектам недвижимости, поэтому ее залог представляет собой не ипотеку, а залог прав, ею удостоверенных.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 18 Закона об ипотеке одним из оснований восстановления прав по закладной является решение суда по делу об установлении фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК РФ). Однако возможно, что факты, необходимые для восстановления прав, на основании заявления утратившего закладную лица судом установлены, но других заинтересованных лиц и спора о праве не выявлено. Утраченная бумага сохраняет легитимационное значение и предъявляется обязанному лицу до выдачи дубликата закладной. При вызывном производстве суд выносит определение о запрещении эмитенту производить по ценной бумаге платежи или выдачи и обязательном опубликовании сведений о вызывном производстве по поводу данной бумаги с предложением держателю документа, об утрате которого заявлено, в течение определенного срока подать в суд заявление о своих правах на этот документ (п. 1 ст. 296 главы 34 ГПК). Решение суда о недействительности закладной и восстановлении прав по ней в качестве основания для выдачи дубликата исключало бы дальнейшее осуществление прав по утраченной закладной.

Может сложиться так, что обязанное лицо исполнило свои обязательства по закладной, но владелец не передал ценную бумагу залогодателю, не приложил ее для аннулирования к заявлению о погашении записи об ипотеке, по причине утраты после исполнения. В данной ситуации суд мог бы принять решение о недействительности закладной, обязанности по которой надлежащим образом исполнены, без восстановления прав по ней. Это решение также было бы основанием для аннулирования закладной, полученной от залогодержателя, но затем утраченной залогодателем, закладной, исполнение по которой вообще не было востребовано и имеется вероятность того, что права по ней уже не будут осуществлены либо не возникли.

Заключение

В заключении следует отметить, что введением закладной делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать ипотечные права без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк) испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т.е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости.

Рекомендуемая литература:

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // РГ. 1993. 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5.

4. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

6. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (ред. от 19 июля 2007 г.).

7. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»

Дата добавления: 2014-01-05