Тема 3. Рынок недвижимости

3.1. Понятие «рынок недвижимости»

3.2. Особенности рынка недвижимости

3.1. Понятие «рынок недвижимости»

Обычно рынок недвижимости определяют как набор механизмов, с помощью которых:

а) передаются права на объекты и связанные с ними интересы (фиксируются государством);

б) устанавливаются цены между продавцом и покупателем;

в) распределяется пространство между различными вариантами землепользования.

Подобное определение фиксирует важную составную часть проблемы определения рынка недвижимости, т.е оборот прав.

Оборот прав – это ядро рынка, но еще не весь рынок.

Исходя из триединства сущности объекта как товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо это определение дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами. Более правильное определение рынка недвижимости следующее:

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая:

а) создание объектов;

б) передачу прав;

в) управление (эксплуатацию) объектами;

г) финансирование объектов недвижимости.

Отношения внутри этой системы существенно отличаются по своему содержанию, но все они объединены общим началом – объектом недвижимости. Специфика объекта недвижимости является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

3.2. Особенности рынка недвижимости.

3.2.1. Особенности, обусловленные спецификой объектов недвижимости;

3.2.2. Особенности взаимодействия спроса и предложения;

3.2.3. Трансакционные издержки (издержки сделок);

3.2.4. Ликвидность объектов недвижимости;

3.2.1. Особенности, обусловленные спецификой объектов недвижимости

Характерные признаки объектов (стационарность, уникальность, долговечность) обуславливают следующие особенности рынка недвижимости:

• индивидуальность ценообразования;

• ограниченность числа продавцов и покупателей;

• локальность рынков;

• высокая зависимость рынков в силу их локальности от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы.

Словосочетание «рынок недвижимости» распадается на непохожие рынки как региональные, так и локальные: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости и т. д., каждый из которых развивается самостоятельно, опираясь на собственную законодательную и нормативную базу.

Ценность объектов недвижимости во многом зависит от внешней окружающей среды: политической, экономической, социальной, экологической в стране и регионе. Эта зависимость определяет другие особенности рынков недвижимости, такие как особенность взаимодействия спроса и предложения, высокий уровень трансакционных издержек, низкую ликвидность объектов, многообразие рисков, особенность взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости.

3.2.2. Особенности взаимодействия спроса и предложения

3.2.2.1. Специфика формирования предложения на рынке недвижимости;

3.2.2.2. Зависимость спроса от цен на объекты и доходов потребителей.

3.2.2.1.Специфика формирования предложения на рынке недвижимости

Взаимодействие спроса и предложения определяется такими экономическими параметрами объектов, как:

• цена;

• доходность;

• риски приобретения или создания.

Предложение на рынке недвижимости формируются за счет:

• земли (фактор производства);

• длительности строительного цикла;

• соотношения первичного и вторичного рынков недвижимости.

Земля.

Земля в силу ограниченности обычно рассматривается как фактор, из-за которого невозможно увеличить предложение недвижимости даже при росте цен на нее.

В этом случае следствием роста спроса на землю был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако, как и на любом рынке, на рынке недвижимости рост цен сменяется их падением, а превышение спроса над предложением – избытком предложения.

Следовательно, дело не только в ограниченности земли. Рассмотрим, в чем же дело на примере жилой застройки городов.

Жилая застройка городов может быть увеличена за счет:

• расширения территории города в целом;

• сокращения доли земель промышленной застройки;
• роста этажности зданий (при неизменной площади земли).

Таким образом, фактор земли может быть заменен дополнительными вложениями капитала.

Проблема выбора осложняется влиянием того или иного варианта на ценность недвижимости для потенциального покупателя. Например, не потеряет ли элитное жилье в цене при увеличении этажности жилого комплекса.

Влияние вариантов, как на издержки, так и на цену будет различным для разных видов недвижимости.

Выбор вариантов определяется, главным образом, ценой земли или ценой дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных площадей земли оказывается более дорогим, чем использование дорогих конструкций, материалов и т. д., тогда очевидно замещение земли капиталом и наоборот.

Длительность строительного цикла.

Предложение на рынке недвижимости после возрастания цен на объекты не может быть сразу увеличено, так как процессы освоения новых территорий, создание новых объектов абсолютно не эластичны в краткосрочном периоде. Для увеличения предложения рынку недвижимости необходим период в два-три года.

Соотношение первичного и вторичного рынков недвижимости.

Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для вновь создаваемых объектов. Это является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынков.

В развитых странах эластичность предложения на вторичном рынке довольно низкая, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с их уровнем доходов и социальным статусом.

В нашей стране такое распределение еще не сложилось, поэтому эластичность предложения на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. С ростом цен, может достаточно быстро вырасти и предложение.

3.2.2.2.Зависимость спроса от цен на объекты и доходов потребителей.

Доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты являются величинами разного порядка.

Как правило, цены на недвижимость значительно выше, чем годовой доход ее потребителя. Поэтому, если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между доходом и ценой недвижимости существенно не сократится.

Размер дохода становится соизмеримым с ценами на объекты недвижимости при наличии у потребителя запаса благ (богатства). Для этого требуется трансформировать богатство потребителя в его текущую платежеспособность. Это возможно, например, путем встречных сделок купли-продажи на вторичном рынке или принятием в зачет имеющегося жилья на первичном.

Форма этого механизма – бартерная сделка, недостатки которой – ограниченность маневра, низкая скорость оборота.

3.2.3. Трансакционные издержки (издержки сделок)

В состав трансакционных издержек входят следующие группы издержек:

• Издержки поиска информации. Это затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделки и сбору сведений о рыночной ситуации;

• Издержки ведения переговоров и заключения контракта;

• Издержки на проведение оценки объекта сделки;

• Издержки защиты прав собственности. Это затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

• Издержки оппортунистического поведения. Это потери, вызванные уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и др.

По указанным параметрам рынок недвижимости существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки на рынке недвижимости существенно выше, чем на других рынках.

Общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет до 10% от цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочением системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина несколько снижается, прежде всего, за счет уровня комиссионного процента (с 8-10 до 5-7%, а иногда ниже).

Значительная доля затрат на комиссионное вознаграждение брокеру характерна не только для российского рынка (в США - ~ 6%, в Великобритании – до 5 % от цены объекта).

Для отечественного рынка жилья характерным является уплата комиссионных только одной стороной сделки – покупателем, в западных странах – и продавцом и покупателем, а брокер представляет лишь одну сторону сделки.

Обращаясь в брокерскую фирму, покупатель предполагает, что затраты, которые он понесет по оплате услуг, окажутся ниже, чем его издержки с учетом возможных рисков при самостоятельном осуществлении сделки. В этом объяснение того, что в наших условиях на рынке жилой недвижимости комиссионные принято получать именно с покупателя. Продавцы недвижимости, как правило, люди с низкими доходами и потому они не располагают средствами для оплаты комиссионных.

С развитием рыночных отношений, когда сделки с недвижимостью будут осуществляться между контрагентами, более близкими по социальному статусу, а принципы экономического мышления станут частью менталитета большинства населения, отечественная практика будет все больше приближаться к западной.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек ниже, чем при сделках с жилой недвижимостью, так как их значительная часть относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта (издержки бизнеса).

Уровень комиссионного вознаграждения в процентном отношении существенно ниже, однако этот уровень компенсируется тем, что цены коммерческих объектов, как правило, столь же существенно выше цен жилой недвижимости. В абсолютном выражении затраты при осуществлении сделок с коммерческой недвижимостью безусловно выше, чем на рынке жилой недвижимости.

3.2.4. Ликвидность недвижимости

Понятие «ликвидность» упоминается в нескольких смыслах:

• наиболее часто оно означает скорость превращения какого-либо объекта в наличные деньги;

• используется для обозначения способности предприятия выполнять свои обязательства или возможности исполнять обязательства в ходе реализации объекта;

• означает способность актива сохранять свою стоимость, защищенность актива от колебаний в стоимости (в денежной форме). По данному параметру недвижимость имеет преимущества перед таким активом как акции.

Термин «ликвидность недвижимости» употребляется в первом значении (скорости превращения какого-либо объекта в наличные деньги).

В разделе «Активы» бухгалтерского баланса недвижимость находится на первом уровне, а статьи баланса составлены в порядке возрастания ликвидности. Это означает, что по сравнению с другими активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. То-есть время пребывания товара на рынке формирует его ликвидность.

На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более.

Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-3 месяца является вполне нормальным для совершения сделки купли-продажи объекта, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже.

Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

Наибольшей инвестиционной привлекательностью (то-есть приобретением конкретного объекта в целях получения прибыли) пользуется жилье. Это объясняется достаточно высоким потенциалом спроса, относительной простотой и доступностью такого инвестирования. Но стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения и требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования практически не функционирует вследствие инфляции.

3.2.6. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие

Первичный рынок недвижимости представлении совокупностью сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости, а также с приватизированными объектами.

Вторичный рынок представлен совокупностью сделок, совершаемых с уже созданными объектами, находящимися или находившимися какое-то время в эксплуатации.

В самом выделении первичного и вторичного рынков ничего специфического нет: точно также может быть подразделен рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т.д. Но на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве.

Экономические последствия сосуществования и взаимодействия этих двух рынков:

1). Оба рынка взаимно влияют друг на друга, прежде всего в области ценообразования.

1.1. Цены вторичного рынка – это ориентир, который показывает, на сколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Если цена не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.

1.2. Рост затрат на строительство приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь при прочих равных условиях ведет к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке. То-есть, рост цены одного товара – недвижимости на первичном рынке – ведет к росту спроса на товар-заменитель – недвижимость на вторичном рынке.

Определенные условия могут сделать первичный рынок более независимым от ценовой ситуации на вторичном рынке.

Объекты недвижимости уникальны. Чем больше уникален товар, то тем менее он может быть заменен иным товаром, поэтому объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами на вторичном рынке. Например, инженерные конструкции, элементы отделки в новых зданиях способны прослужить гораздо больший срок, чем в старых. Привлекательность покупки жилья на первичном или вторичном рынках определяется сравнением совокупных издержек на весь период жизни объекта.

Цены вторичного рынка могут также изменяться при определенных условиях.

Предложение на рынке недвижимости привязано к определенному региону, городу и микрорайону. В силу локальности объектов дополнительное предложение на вторичном рынке, например, в связи с неблагоприятной экологической обстановкой или межнациональными конфликтами, быстро приводит к снижению цен на вторичном рынке. Это повлияет на первичный рынок, поскольку цены первичного рынка могут отреагировать на дополнительное предложение на вторичном. Возникающие последствия для подрядчиков и инвесторов:

• обесценивание вложенных в новое строительство средств;

• потеря для прямых инвесторов части инвестированных средств;

• не возврат кредитов кредитным инвесторам;

• падение спроса на подрядные работы.

2). Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках существенно осложняет анализ рынка недвижимости, тем более, что сделки на нем имеют частный и конфиденциальный характер.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на исследованиях и анализе.

С одной стороны, специалисты в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести е существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

3). Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации на национальном и региональном уровнях, причем это влияние на первичный и вторичный рынки различно.

Вторичный рынок при снижении спроса может достаточно гибко отреагировать на него уменьшением предложения или снижением цен. Нижняя граница этих цен определяется тремя факторами:

• ценой приобретения недвижимости;

• финансовым положением покупателя;

• соответствием уровня доходов покупателя уровню текущих затрат на содержание недвижимости.

Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. При снижении цены за этот уровень застройщик несет прямые убытки.

4) Предложение на первичном рынке сложнее как уменьшить, так и увеличить.

В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс в короткий срок невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение.

В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

5). Вторичный рынок более инертен, так как решения на нем принимаются множеством лиц, и мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой возврата вложенных средств.

Дата добавления: 2014-01-05