Метод выделения

Настоящий метод применяется для оценки стоимости застроенных участков.

Суть его заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

При оценке должны соблюдаться следующие условия:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Дальнейшее изложение метода будет иллюстрировано на следующем примере.

Пример 9.2. Оценивается эксплуатированный объект недвижимости управления ОАО «ХХХ», расположенный по адресу: Россия, г. Тверь, ул. Светлановская, хх. Объект представляет из себя:

- земельный участок площадью 2100 м²;

- административное пятиэтажное кирпичное основное здание с подвалом, двухэтажным цоколем и чердачным помещением, в котором на 1 этаже цоколя расположены помещения ресторана;

- пятиэтажную кирпичную пристройку к основному зданию с цоколем, на 1 этаже которой расположены помещения закусочной.

Оценка осуществляется на 1 февраля 2002 года.

Целью оценки является установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, как недвижимости приносящей доход.

Результаты оценки будут использоваться как исходные данные:

- при ведении переговоров с покупателем о цене продажи объекта;

- для согласования с кредитной организацией условий предоставления кредита под залог данной недвижимости.

Оценивается право собственности на земельный участок, на здание и связанное с ним имущество.

Все имущество свободно:

- от каких-либо прав удержания;

- от долговых обязательств под залог имущества;

- от обременений и сервитутов и иных ограничений.

Объект недвижимости перешел в собственность ОАО «ХХХ» в процессе приватизации в соответствии с планом приватизации от 11.12.92 и Постановлением комитета по управлению имуществом Приморского края №606 от 3.11.92 «Об утверждении плана приватизации». Право собственности подтверждено свидетельством о регистрации №315 от 24.07.95, о чем сделана запись в прилагаемом к отчету техническом паспорте БТИ от 21.06.98.

Дата добавления: 2014-01-05