Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применение метода – возможность застройки участка улучшениями, приносящими доход.

Порядок определения стоимости построения.

1. Расчет стоимости улучшений. Рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Рекомендуется его находить произведением стоимости улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

4. Расчет земельной ренты. Величина земельной ренты находится вычислением величины чистого операционного дохода от улучшений от величины чистого операционного дохода от единого объекта. Расчет делается для определенного периода времени.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Стоимость находится путем капитализации земельной ренты.

Возможен также следующий порядок расчета.

1. Расчет стоимости улучшений. При этом также предусматривается их наиболее эффективное использование.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

3. Расчет рыночной стоимости единого объекта. Величина стоимости является капитализацией чистого операционного дохода на определенный момент времени.

4. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Величина стоимости находится вычитаниями стоимости улучшений от стоимости единого объекта. Величина чистого операционного дохода для арендодателя находится вычитанием его операционных расходов от действительного валового дохода.

Пример 9.5. Стоимость здания на земельном участке равна 500000 у.е. Чистый операционный доход от единого объекта составляет 100000 у.е. ставка капитализации для улучшений 0,15, для земли – 0,08. Определить стоимость земли.

Решение: 1. Расчет стоимости улучшений. По условию задачи стоимость улучшений составляет 500000 у.е.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. По условию он равен 100000 у.е.

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

у.е.

4. Расчет земельной ренты

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость всего объекта

Дата добавления: 2014-01-05