Тема 7. Принципы оценки

Тема 6. Принципы построения оценок

1. Методология построения оценок.

2. Алгоритм построения оценок.

3. Методика контроля достоверности изучаемых показателей.

4. Методика факторного анализа.

1. Принцип ожидания, замещения и полезность.

2. Принципы, связанные с рыночной средой (спрос и предложение. Соответствие. Изменение. Конкуренция.

3. Принципы, связанные с землей (Сбалансированность. Остаточная продуктивность. Принцип вклада)

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

7.1. Принципы оценки можно разделить на 4 основные категории:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя:

· полезность;

· замещение;

· ожидание;

2. принципы, связанные с землей и ее освоением:

· остаточная продуктивность;

· вклад;

· возрастающая и уменьшающая отдача;

· сбалансированность (пропорциональность);

· экономический размер;

· экономическое разделение;

3. принципы, связанные с рыночной средой:

· зависимость;

· соответствие;

· предложение и спрос;

· конкуренция;

· изменение

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ)

7.1. Полезность в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод. Принцип полезности - означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Все объекты, несмотря на разнообразие, сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему доход. В соответствии с этим принципом предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. 7.2. Принцип остаточной продуктивности. Принцип отражает тео­рию факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе про­изводства продукт является результатом взаимодействия капитала, труда и земли. В основе стоимость земельных участков лежит их остаточная продук­тивность. Размер чистого дохода будет получен после вознаграждения всех привлеченных к земле ресурсов, то есть после оплаты затрат труда (заработ­ной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Земля недвижима, а труд, капитал и управление - активные, мобильные ре­сурсы и применяются к земле в процессе предпринимательской деятельно­сти. Соответственно этому, стоимость, созданного продукта за определенный промежуток времени, представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты). Рента равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны и расходами предпринимателя и до­ходом, приходящимся на капитал и труд - с другой, за определенный период времени. Только по форме - технике исчисления - земельная рента «выгля­дит» остаточной. В предпринимательской деятельности земля незаменима и участвует в создании дохода совместно с присоединенными факторами про­изводства.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Вклад — это прирост стоимости земли в результате добавления или улучшения ее, а не фактиче­ские затраты на развитие объекта. Стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Некоторые элементы недвижимости уве­личивают ее стоимость на большую величину, чем затраты на их создание, есть и такие элементы недвижимости, которые могут занижать стоимость объекта.

Принцип возрастающего или убывающего дохода отражает то, что по мере добавления инвестиций и труда к земле доходность будет ускоренно повышаться до определенного предела. За пределами этой границы прирост доходов становится меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Для каждого ти­па землепользования существует оптимальное сочетание всех других факто­ров производства, которые обеспечивают максимальную стоимость земли.

Принцип экономического (оптимального) размера. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы опти­мальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по разме­ру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (парковки, складирования). Избыточный по площади земельный участок не приносит соответствующего дохода. Экономический размер - это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными тре­бованиями.

Принцип экономического разделения и соединения, имущественных прав. Такое сочетание имущественных прав, при котором обеспечивается максимальная общая стоимость объекта недвижимости.

7.3. Принцип зависимости. Стоимость недвижимости определяется не только физическими свойствами, но и зависит от качества его местоположения, внешней среды недвижимости. В качестве факторов внешней среды учитываются экономические, экологические, юридические и иные факторы. Изменения окружающей среды могут, как снизить, так и повысить стоимость объекта.

Принцип соответствия. Этот принцип означает, что наибольшая стоимость образуется тогда, когда архитектурный стиль, уровень удобств и услуг данного объекта недвижимости отвечает потребностям и ожиданиям рынка. Максимальная стоимость будет тогда, когда уровень архитектурной однородности совместим с характером землепользования. Один из критери­ев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу -доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости. Реализация данного принципа позволяет выделить из общей стоимости стоимость, соответствующую стоимости земельного участка. Принцип выражается в двух эффектах: прогрессии и регрессии.

Прогрессия - положительное воздействие на стоимость, когда благода­ря высокой стоимости соседних объектов, повышается стоимость худшего объекта.

Регрессия - определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее лучшем качестве относительно местного окружения.

Принцип спроса и предложения. Цена складывается в результате взаимодействия предложения и спроса, а также характера кон­куренции продавцов и покупателей. Спрос и предложение регулируется ад­министративно часто за счет существенного занижения цены предложения. На современном рынке недвижимости предложение пре­вышает спрос, который меняется от множества условий.

Принцип конкуренции определяет, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверх­прибыль приводит к снижению его доходности.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо учитывать, что сам объект недвижимости и его окружающая среда постоянно изменяют­ся, проходят разные этапы. При оценке недвижимости считают, что отдель­ные объекты недвижимости, населенные пункты переживают четыре фазы: рост, стабильность, упадок (спад) и обновление, которые соответственно влияют на стоимость недвижимости.

7.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - итого­вый обобщающий принцип. Это такой вариант использования, который обеспечивает наивысшую текущую стоимость недвижимости либо наивыс­шую стоимость земли на дату оценки. При этом учитываются только те вари­анты, которые соответствуют юридическим нормам, архитектурным регла­ментам, требованиям по охране окружающей среды и благоустройству окру­жающей среды, памятникам истории, архитектуры, благоустройству приле­гающей территории. При этом реализация, возможна физически и которая приносит доход. В полной мере данный принцип применим к оценке незаня­тых (незастроенных) участков. При оценке земельного участка из всех воз­можных (разрешенных) вариантов использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

Дата добавления: 2014-01-06