I. Этап пред инвестиционных исследований

Основные этапы инвестиционно строительного процесса. (ИСП)

Страховые компании.

Основные участники экономического процесса строительства.

Нет заказчика, нет работы архитектора. Все объекты выполняются на заказ.

Ключевая фигура – заказчик. Физическое или юридическое лицо, принявшее на себя обязательство управление финансовым проектом строительства от начала разработки ТЭО (технико экономического обоснования), до сдачи объекта в эксплуатацию. Могут пройти годы в этом периоде.

Инвестор. Субъект инвестиционной деятельности – ключевой (важнее чем заказчик), принимающий решение о вложение собственных или заемных средств в создание объекта недвижимости с целью получения прибыли. Цель прагматично и «ставится во главу угла». Любой арх проект, называется инвестиционный. Но не все проекты являются инвестиционными – например, детский садик, проекты общественного назначения не для вычленения прибыли – то главное экономические проблемы. Выделяется сумма и превысить ее не получится. На 95% строительство коммерческое. Инвестор мб заказчиком, обладает навыками заказчика. Если не обладает то объявляет тендер и нанимает заказчика. Инвестору от архитектора недостаточно проектно сметной документации, он хочет готовый проект недвижимости.

Это активные участники проекта.

Объединить все – девелопер – участник инвестиционно строительного рынка, который может выступать в двух ролях.

1 роль – «продюсер» проекта – собрать во едино всех участников и урегулировать все процессы.

2 роль – компания выполняющая весь комплекс инвестиционно строительных процессов.

Астом групп, атомстройкомплекс.

Кроме того в проекте могут участвовать «пассивные» субъекты.

В первую очередь относятся – административные органы управления территории. Дают право на жизнь тому или иному проекту.

Финансово-кредитные учреждения. Строительство в кредитной игре, зависит от банковской системы. Собственные средства никто не желает вкладывать в создание проекта.

Эксплуатирующие компании. Оказывают услуги посредников. Получение прибыли от оказания предоставления услуг зданию, постоянной прибыли. Архитекторы работают в управляющих компаниях.

Риэлтерские компании – выполняющие процессы сбыта, анализа продукции.

Процесс инвестирования создания объекта недвижимости, также обозначается - девелопмент. Существуют различные виды девелопмента. Способы инвестирования в объекты недвижимости оформленные в международной практике.

1. Разработка и реализование инвестиционного замысла. На этом этапе определяется объект и цель инвестирования. Прогнозируется сроки окупаемости проекта, стоимость проекта (погрешность до 30-40% на этом этапе), определяются источники финансирования проекта и возможные участники.

2. Детальный маркетинг.

3. Результатом детального маркетинга должен стать ходатайство о намерениях. Декларация о намерениях, буклет, проектная декларация. Требования к содержанию описаны в соответствующих комитетах проектной декларации.

4. Выбор и утверждение земельного участка под строительство. Может достигать 50% от стоимости проекта. Предоставление участка- либо заявка в комитет по земельным ресурсам для получения земли. Стоимость отражена в кадастровых документах. 2 способ – через аукцион, который проводит муниципалитет. Цена на аукционе может вырасти в 10-ки раз. Муниципалитет первые три года предоставляет землю на правах аренды. 3 года он в аренде, нельзя земельный участок продать.

5. Разработка заданий на проектирование. Для проектировщиков.

6. Получение технических условий на присоединение к инженерным сетям. Получение к сетям – дорогое удовольствие. Появилось понятие коррупционная рента.

7. Подготовка и проведение тендера на проектно искательские работы – на выполнение обязанностей генпроектировщика. Исходная информация для проектировщика. Некий конкурс за право осуществления проекта. В интересах заказчика - чтобы проекты учли все пожелания заказчика, на не-ком сформированном финансовом условие. Система электронных торгов позволяет вклиниваться в компании, которых там даже не может быть.

8. ТЭО и бизнес план проекта – система доказательств что проект успешен. Обязательное и необходимое условие чтобы получить далее остальные разрешительные документы.

9. Инженерные изыскания. Выбрали уже проектировщика. Естественно разработку в будущем рабочей документации, на детальном изучении земельного участка.

Дата добавления: 2014-01-06