Общая методика и оценка проектных решений

Понедельник, 13 февраля 2012 г.

Процесс анализа выявления экономических факторов не является дискретным. Некий сквозной процесс. На стадии проектирования – необходимо анализировать с экономической точки зрения. Состав сметной документации. Определять затраты, структуры затрат.

Необходимо добиваться экономически логичных проектных решений.

В процессе проектирования и строительства инженерно технические, архитектурно планировочные, и экономические решения принимаются в условиях много вариантности. Это означает, что получили задание на проектирование, где отражены основные параметры, сколько архитектор, сколько другим участникам. Один и тот же проект жилого здания, обладает абсолютно уникальными способностями, существует ряд аналогичных решений. В условиях много вариантности возникает задача из множества проектных решений выбрать более экономичный и экономически эффективный.

Экономичный проект и экономически эффективный.

Экономичность проекта – качественная категория, отражающая идею экономии по всем видам ресурсов, используемых для создания объекта недвижимости. Ресурсов – материальных, трудовых и т.д. Отсутствие ненужных, не функциональных элементов при освоении территории. Это не означает, что надо избавляться от архитектурных излишеств – надо добиться баланса, попасть в бюджет, но чтобы здание не потеряло в архитектуре. Тренд в архитектуре - экономичность и экологичность здания.

Экономическая эффективность проекта – относительная экономическая характеристика проекта, определяющаяся соотношением затрат и полученных коммерческих результата, в виде дохода или прибыли по проекту.

Экономичность = затратность

Экономическая эффективность=

Если здание экономически не эффективно – то здание не будет жить, не будет интересно инвесторам и строителям, но если будет оправдано, то можно заинтересовать дополнительные затраты на строительство.

Максимально эффективный и экономичный проектный вариант обычно выбирается путем выполнения Технико-Экономической Оценки (ТЭО). ТЭО – выполнение расчетов, в результате которых определяется как архитектурные, планировочные, конструктивные и функциональные решения сказываются на экономической и экономической эффективности проекта. ТЭО проводится на основе системы Технико Экономических Показателей (ТЭП) рассматриваемых проектных вариантов. Рассчитанные ТЭП проектного решения сравниваются с ТЭП проектов аналогов (альтернативных решений). Именно в сравнение познается экономичность проекта. При отсутствие ТЭП аналогичных проектов, ТЭП данного решения, сравнивается с ТЭП уже построенных проектных аналогов или ТЭП проектов эталонов. Эталон – в котором использованы наиболее прогрессивные решения. До 95 года, центральный научно исследовательский институт выпускал целые книги с эталонами. Сейчас сплошь и рядом коммерческая тайна, сейчас такой документации никто не ведет. Сравнение с технико-экономических показателей – можно только в проектной компании, но они могут и не предоставить информацию.

При поиске наиболее целесообразных решений и сравнения ТЭП проектов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

(Типологические особенности должны быть аналогичны;)

1. Одинаковый климатический пояс;

2. Расположение в структуре города: в одном ценовом поясе на территории муниципального образования;

3. Приблизительно одинаковая этажность или интервал этажности;

4. Одинаковые инженерно-геологические условия;

5. Одна стадия проектирования;

6. Одинаковый уровень комфортности или классности объектов;

7. Единая методика ТЭО;

8. Одинаковая степень капитальности и огнестойкости объектов;

9. Единая норма жилищной обеспеченности (для градостроительных проектов);

10. Одинаковая мощность или пропускная способность здания (общественные и производственные здания);

11. Идентичные единицы измерения (необходимо сравнивать рубли с рублями, тысячи с тысячами, а не стоимость проекта и стоимость квадратного метра).

Все технико-экономические показатели для оценки и анализа проекта подразделяются на:

· Натуральные – свидетельствуют о структуре будущих затрат и выражаются в м²,м³,м.п., га, шт., т, кг., человек.

· Относительные – характеризуют экономичность проекта косвенным путем.

· Стоимостные – стоимость строительства (стоимость строительства на руб./м²,м³, га.)

С другой стороны технико-экономические показатели для оценки и анализа проекта подразделяются на:

Основные показатели – характеризуют экономичность и эффективность проекта в целом.

Дополнительные показатели – характеризуют экономичность и эффективность отдельных частей или сторон проекта: эффективность объемно-планировочных решений, эффективность строительной системы и материалов для строительства, показатели территории под строительство, эффективность выбранной схемы организации строительного производства.

Основные ТЭП

1. Объем необходимых инвестиций в строительство (реализацию проекта) – объем капитальных вложений. Это не что иное, как стоимость строительства (сметная стоимость строительства). измеряется в рублях. (К) – капитальные вложения. Для цели экономической оценки, необходимо определять удельный объем капитальных вложений или удельную стоимость строительства. К_{удельный} = расчет на единицу = руб./м²,м³, га….

2. Годовые эксплуатационные расходы (стоимость эксплуатации) (С_э) С_э=руб./год, надо сравнивать С_э.уд.= руб./год, м²,м³, га….

3. Срок окупаемости капитальных вложений или инвестиций в строительство. (Ток) – лет(мес_

4. Коэффициент относительной сравнительной экономической инвестиций (капитальных вложений) в строительство (Е)

5. Приведенные затраты по проекту (П) руб. П_.уд.= руб./год, м²,м³, га….

6. Продолжительность инвестиционного цикла (t) = лет, месяцев.

7. Объем необходимых сопряженных инвестиций (капитальных вложений в строительство) К_сопр.= руб. К_{сопр.уд.}= руб./год, м²,м³, га….

8. Трудоемкость строительства – чел/днях, чел/час, машина/часы, машина/смены.

Данные показатели характеризуют проекта – т.е. его затраты. Мало посчитать – необходимо сравнить.

9. Выручка по проекту (В) = руб.

10. Валовая прибыль по проекту (ВП) = руб.

11. Чистая прибыль по проекту (ЧП) = руб. ЧП_уд. = руб./м²

Дата добавления: 2014-01-06