Переоформление фактического землепользования граждан

В соответствии с Законом о введении в действие ЗК граждане, у которых имеются земельные участки в фактическом пользовании по сделкам с жилыми домами, совершенными до введения в действие Закона о собственности в СССР, т.е. до 6 марта 1990 г., имеют право бесплатно приобрести в собственность данные земельные участки.

А тот, кто купил дом после 6 марта 1990 г. и не оформил права на землю? ВС подтвердил правильность Закона – бесплатно можно приобрести только участки указанные в Законе. Если жилой дом, приобретен в собственность до введения в действие ЗК, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве ПБП, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка. ВС т.о. указал, что если земельный участок, находящийся в фактическом землепользовании, приобретен по сделке с жилым домом до введения в действие ЗК, но у кого-то из бывших собственников жилого дома было оформлено право ПБП, то такие лица имеют право бесплатно приватизировать земельный участок, находящийся в фактическом пользовании.

Вышел очередной закон, который внес определенную сумятицу. В соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК в редакции Закона № 212 в отношении фактических землепользователей, совершивших сделку с жилым домом после 6 марта 1990 г., применяется следующее правило: 1 янв. 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам – собственникам, расположенных на таких участках зданий, по следующей цене: в населенных пунктах свыше 3 млн. – 20% кадастровой стоимости земельного участка, а остальных населенных пунктах – 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Эту конкретную цену устанавливают субъекты РФ, а до установления субъектами РФ цены применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка, т.е. рыночная стоимость.

Земельный участок на праве ПБП не наследуется и завещан он быть не может. Но если на таком земельном участке есть строения, то тогда по наследству переходит строение, а земельный участок переходит вслед за строением. Здесь наследование земельного участка не происходит – это частный случай ст. 35 ЗК – переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости. Если на таком земельном участке находится разрушенное или сгоревшее строение, но регистрация права собственности на это строение не произведена, то по наследству переходит разрушенное строение, а вслед за этим строением к наследнику переходит и право ПБП земельным участком. Такая же ситуация и с незавершенным строительством, если на него оформлено право собственности. Но если к моменту открытия наследства наследодатель не приступил к возведению строения, то такой пустой земельный участок не наследуется.

Пожизненное наследуемое владение

(ПНВ). Это также ограниченное вещное право, которое в России было возрождено в 1990 г. Основами законодательства о земле в качестве переходного этапа к праву ПБП. Несмотря на то, что ЗК установил, что титулом ПНВ распоряжаться нельзя, за исключением передачи его по наследству, тем не менее ст. 267 ГК, которая предусматривала возможность сдачи в аренду и безвозмездное срочное пользование земельного участка на праве ПНВ не менялась до июня 2007 г. (Закон № 118 от 26 июня 2007 г.). Новая редакция ст. 267 – распоряжение земельным участком на праве ПНВ не допускается за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права ПНВ по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. В соответствии со ст. 1181 ГК земельный участок на праве ПНВ входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях, т.е. по закону и по завещанию.

Несмотря на то, что данным земельным участком распоряжаться нельзя, договоры аренды земельного участка на праве ПНВ, заключенные до введения ЗК, имеют право на существование до истечения срока.

Несмотря на то, что в ГК не говорится об общем ПНВ земельный участок на праве ПНВ может перейти к нескольким наследникам. Каждый из них получит при этом долю в праве ПНВ. Т.е. они сначала вступают в наследство, а потом по своему желанию могут переоформить данное право на право собственности и разделить этот земельный участок, если он является делимым.

Тема для 1-го семинара – права на землю.

19.09.2007

Право аренды земельного участка

Следующий вид прав на землю (титул) – право аренды земельного участка. Разные взгляды – вещное это право или обязательственное. Земельный законодатель считает, что это вещное право (нормы помещены не в раздел сделок, а в раздел прав на землю), и мы его будем рассматривать как вещное право.

Арендодатель. В таком качестве в соответствии со ст. 22 ЗК может выступать только собственник земельного участка. Идея законодателя в том, чтобы полностью отказаться от ограниченных вещных прав. Подобное высказывание законодателя расценивается как «лингвистическая ошибка», т.к. в большинстве случаев, когда речь идет об аренде земельного участка, на стороне законодателя выступает не собственник, а его законных представитель (пример: аренда публичных земель – в качестве арендодателя выступает государственный орган; а также п. 5 ст. 10 ЗК; либо представитель по договору).

Объект. В отличие от ст. 37 ЗК, которая регулирует договор купли-продажи земельного участка и прямо указывает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст. 22 ЗК такого требования к предмету договора аренды не предъявляет. Единственным исключением является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, где в ст. 9 прямо указано, что в аренду м.б. сдан только земельный участок, прошедший кадастровый учет. К остальным категориям земель такого требования не предъявляется.

Но ст. 607 ГК говорит, что в договоре аренды д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Это требование с т.зр. ЗК можно рассматривать как требование о постановке арендуемого земельного участка на кадастровый учет, но государственные органы, выступающие на стороне арендодателя как правило идентифицировали земельный участок иным образом (путем указания адреса, поворотных точек и т.д.). Судебная практика такие договоры аренды со ссылкой на ст. 607 ГК признавала незаключенными и указывала, что по таким договорам обязанности вносить арендную плату у арендатора не возникало. В тех случаях, когда договоры аренды признавались незаключенными, государственные органы предъявляли, как правило, иски о взыскании неосновательного обогащения. Но судебная практика исходит из того, что в таких случаях денежные средства, уплаченные по договорам аренды, признанным в судебном порядке незаключенными, не возвращаются.

Регистрация договора аренды. Договор аренды, заключенный на год и более, д.б. зарегистрирован. Судебная практика в течение длительного времени исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора аренды или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Такой подход судебной практики обоснован попыткой защититься от недобросовестных арендаторов, которые не желают регистрировать договор аренды, а привлечь их к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП невозможно, т.к. субъектами ответственности по этой статье являются должностные лица, а не частные. Это было подтверждено высказыванием ВС РФ. Но ВАС подобную позицию не поддержал и указал, что договор аренды земельного участка, хотя частично и исполненный сторонами, но не прошедший регистрации, не может быть положен в основу исковых требований собственника земли о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. В данном случае государственный орган может предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, но пени за просрочку платежа взыскать невозможно. Поэтому наш ФАС СЗО продолжает настаивать на том, что по незарегистрированному договору аренды всё-таки возникает обязанность внесения арендных платежей. Т.о. возникает и обязанность уплатить все пени за просрочку платежа. Но эта позиция неправильна.

Когда речь идет об аренде публичного имущества, то допускаются различного рода публичные ограничения воли сторон, которые прежде всего относятся к порядку взыскания арендной платы. В связи с чем в типовых договорах аренды земельных участков появилось следующее положение: «В случае изменения НПА РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Это положение для частных лиц обязательно только тогда, когда оно включено в договор. Если в договоре такое положение отсутствует, то при изменении базовых ставок арендной платы арендодатель в одностороннем порядке не вправе изменять размер арендной платы.

Полномочия по распоряжению арендными правами. ГК закрепил согласительный порядок распоряжения арендными правами, указав в ст. 615, что перенаем, поднаем, внесение арендных прав в уставный капитал, залог арендных прав возможны только с согласия собственника арендуемого имущества. ЗК в отличие от ГК ввел уведомительный порядок распоряжения арендными правами, указав в п. 5 ст. 22, что передача арендных прав и обязанностей, их залог, их внесение в уставный капитал осуществляются без согласия собственника с его уведомлением. Но эта норма п. 5 носит диспозитивный характер, т.к. в п. 5 указано: «если стороны не установили иное», т.е. стороны в договоре аренды могут установить, что распоряжение арендными правами возможно только в согласительном порядке. Но уже в п. 9 ст. 22 ЗК законодатель ввел императивную норму, указав, что при аренде земель, находящихся в публичной собственности, на срок более 5 лет распоряжение арендными правами происходит в уведомительном порядке (без согласия собственника с его уведомлением).

Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г.: ВАС указал, что ЗК вправе был вводить уведомительный порядок распоряжения арендными правами и это не является нарушением норм ГК, т.к. ст. 607 и 615 ГК носят бланкетный характер и допускают в отношении земельных участков введение иных положений. ВАС указал: уведомление д.б. направлено собственнику в разумные сроки после совершения сделки с 3-м лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Распоряжение арендными правами т.о. носит просто свободный характер. ВАС: если договор аренды публичных земель на срок более 5 лет был заключен до введения в действие ЗК, то стороны вправе внести условие в такой договор о согласительном порядке распоряжения арендными правами. А если договор аренды публичных земель более чем на 5 лет заключен после введения ЗК, то стороны не вправе предусмотреть в договоре условие о согласительном порядке распоряжения арендными правами. Если в такой договор будет внесено такое условие, то такое условие будет признано ничтожным (т.е. внесение такого условия ничего не значит).

У нас есть Закон об ипотеке, который в отличие от ЗК предусматривает необходимость получения согласия арендодателя земельного участка для залога арендных прав. Какой договор здесь будет специальным по отношению к общему? В этом же Постановлении ВАС указал, что когда речь идет о залоге арендных прав, то нужно руководствоваться нормами Закона об ипотеке, а не нормами ЗК. Но 18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который дополнил ст. 62 Закона об ипотеке дополнительным пунктом (основное правило осталось прежним), где сказано, что при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Слово «допускается» предполагает диспозитивность.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком

ЗК 1991 г. содержал 2 срочных договора пользования земельным участком и оба они носили платный характер (договор аренды и договор временного пользования земельным участком). Потом было введено БСП в новом ЗК. Но впервые упоминание о таком виде прав на землю было дано в ГК – ст. 267 и 270 (одна из них сейчас изменена, а другая – утратила силу), которые говорили о возможности лиц, пользующихся землей на ограниченных вещных прав (ПНВ, ПБП) сдавать земельные участки в аренду и в БСП. Порядок передачи в БСП не был расписан, а ЗК подробно расписал этот титул. На сегодня в соответствии со ст. 24 ЗК существуют 3 основания возникновения права БСП:

1. ненормативный акт государственного органа о предоставлении земельного участка (ненормативный акт КУГИ или КУМИ). На этом основании земельный участок может быть передан 3 видам лиц, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (субъекты ПБП), на срок до 1 года. В сент. 2004 г. был введен еще один случай предоставления земельного участка на этом основании – религиозным организациям. 3-й случай было введено тем же Законом № 232 с 1 янв. 2007 г. – лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство полностью за счет бюджетных средств, земельный участок предоставляется на праве БСП;

2. договор. Это основание фигурирует в том случае, если земельный участок находится в частной собственности, т.е. в собственности гражданина или любого юридического лица. Такой земельный участок м.б. по договору ссуды предоставлен в пользование любому юридическому лицу или гражданину;

3. акт организации. Из земель организаций отдельных отраслей экономики (например, лесное хозяйство, транспорт, охотничье хозяйство) земельные участки предоставляются в БСП в виде служебного надела. В настоящее время ст. 23 ЗК содержит только рамочные положения и говорит, что порядок предоставления земельных участков в виде служебного надела регулируется законодательством субъектов РФ. Служебный надел предоставляется, как правило, на срок трудовых отношений с данной организацией, но могут быть некоторые исключения – в частности, если на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, то срок БСП продлевается до снятия урожая независимо от того прекращены ли трудовые отношения с работодателем. В случае выхода на пенсию по старости или инвалидности БСП также сохраняется при прекращении трудовых отношений (выход на пенсию д. производиться с той должности или с того рабочего места, которое предполагает наделение служебным наделом). 3-й случай – служебный надел сохраняется за одним из членов семьи, если работник призван в вооруженные силы или направлен на учет. Также служебный надел сохраняется за одним из членов семьи в случае гибели работника при исполнении служебных обязанностей.

Соответственно за нетрудоспособным супругом или престарелыми родителями служебный надел сохраняется пожизненно, а за детьми – до достижения ими совершеннолетия.

26.09.2007

Сервитут

Действующее земельное законодательство предусматривает возможность существования 2 видов сервитутов: частный и публичный. О частном сервитуте мы говорить не будем (только азы) – см. гражданское право. Частный сервитут – это был довольно распространенный вид вещных прав. Он был возрожден только ГК 1994 г. Гл. 17 ГК вступила в силу накануне принятия ЗК. Основные моменты – необходимо, чтобы было 2 соседних земельных участка и одни из этих земельных участков предоставлен кому-то в пользование, а владелец соседнего земельного участка желает воспользоваться данным земельным участком. Для этого ему нужно вступить в договорные отношения с владельцем служебного участка, т.е. заключить соглашение о наложении сервитута. Несмотря на то, что наложение сервитута на соседний участок является результатом договора, частный сервитут является ограниченным вещным правом. Воспользоваться соседним участком можно только за плату. Это пользование регулируется гражданским законодательством.

Сегодня частный сервитут приобрел особую актуальность в связи с необходимостью оформления прав на землю под линейно-кабельными сооружениями. Исходя из смысла земельного законодательства, если линейно-кабельные сооружения проходят по земельному участку уже кому-то предоставленному, то тогда здесь возникает типичный частный сервитут, предусмотренный ГК. Если же линейно-кабельные сооружения прокладываются по публичным землям, никому не предоставленным, то тогда, как правило, органы исполнительной власти предлагают сформировать земельный участок по охранной зоне линейно-кабельных сооружений и заключить договор аренды. Но это чрезвычайно дорого, поэтому чтобы удешевить процесс использования земли Закон СПб о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб для строительства и реконструкции от 17 июля 2004 г. № 282-43 предложил оригинальный способ оформления прав на землю под линейно-кабельными сооружениями. Этот Закон устанавливает, что целевым способом (без проведения торгов) земельный участок может быть предоставлен лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от СПб заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации ЛЭП (линий электропередач), трубопроводов и иных коммуникаций. Такой вариант (сервитута) вполне возможен, т.к. государство и любой публичный субъект (Федерация, субъект Федерации, муниципальное образование) по ГК выступает участником цивилистических отношений и здесь соседним участком, на который необходимо наложить сервитут, будет выступать земля публичного субъекта (города СПб). Соответственно собственник линейно-кабельных сооружений (ЛКС) будет договариваться с городом о наложении частного сервитута на его земельный участок, но собственнику ЛКС важно, чтобы они были зарегистрированы в качестве обременения земельного участка. Для этого земельный участок, по которому проходят ЛКС, должен быть сформирован.

Публичный сервитут. Если заключено соглашение об установлении частного сервитута для прокладки ЛКС, то это означает и доступ собственника к ЛКС с целью их ремонта. Если же ЛКС были проложены и никак не зарегистрированы в качестве обременения, то тогда единственная возможность доступа с целью ремонта к этим ЛКС – это установление публичного сервитута.

Впервые упоминания о публичном земельном сервитуте было сделано в 1994 г. в Указе Президента, где была предусмотрена возможность установления публичного сервитута на застроенных земельных участках в 3 целях:

1. использование объектов инфраструктуры (проходов, проездов и т.д.);

2. размещение межевых и геодезических знаков;

3. доступ муниципальных служб к объектам инженерной инфраструктуры (в т.ч. ремонт ЛКС).

Теперь Водный и Лесной кодексы от термина «публичный сервитут» отказались. Прообразом ныне действующего публичного сервитута явился Градостроительный кодекс 1998 г. Он установил, что публичный сервитут устанавливается нормативными актами органов МСУ в случаях, когда это определяется государственными и общественными нуждами.

Частный сервитут является ограниченным вещным правом и устанавливается в пользу конкретного лица, а публичный сервитут устанавливается в пользу неопределенного круга лиц и является ограничением вещного права лица, на земельный участок которого налагается публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается соглашением, т.е. гражданско-правовым договором, а публичный сервитут устанавливается нормативным актом. Потом ЗК «усовершенствовал» систему установления публичных сервитутов и указал, что публичный сервитут устанавливается законами и иными нормативными актами РФ, субъектов РФ, органов МСУ, если это необходимо для обеспечения интересов государства, МСУ или местного населения, да еще и по результатам общественных слушаний. В ЗК установлен исчерпывающий перечень публичных сервитутов в ст. 23 (см. сам). Частный сервитут является платным, а публичный сервитут, как правило, является бесплатным, но если наложение сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка лицом, которому он предоставлен, то можно в судебном порядке потребовать, чтобы орган, установивший сервитут, выплачивал определенные суммы за установление этого сервитута.

Если установление частного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то тогда можно в судебном порядке потребовать прекращения этого сервитута. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, тогда пользователь земельного участка обращается в государственный орган с просьбой возбудить процедуру об изъятии у него этого участка для государственных или муниципальных нужд за определенную плату.

Прокладка подземных ЛКС относится не к недропользованию, а к землепользованию.

Дата добавления: 2014-01-06