Вопрос 2. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое иму­щество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государствен­ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного под­ряда, относятся к недвижимому имуществу. Таким образом, при реше­нии вопроса об отнесении к разряду недвижимости незавершенного строительством объекта следует различать две ситуации. Первая: неза­вершенный строительством объект является объектом обязательства по договору подряда и можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях, регулируемых гл. 37 ГК РФ, при которых возмож­на передача прав. И вторая: обязательственные правоотношения пре­кратились (договор подряда прекращен, расторгнут и т. д.) и имеется объект, обладающий физическими свойствами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 25 и п. 1 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, право собственности на него должно быть зарегистрировано в едином госу­дарственном реестре прав.То есть пра­во на недвижимость возникает только после государственной регистра­ции, и лишь потом с этой недвижимостью можно совершать сделки как по отчуждению права собственности, так и по его обременению (ипо­тека).

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с таким объектом право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого объекта (разрешение на строительство), в некоторых случаях — на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта, не завершенного строительством.

Однако должник зачастую отказывается регистрировать в установ­ленном законом порядке принадлежащие ему объекты незавершенного строительства. В этих случаях судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должни­ка на имущество.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий ор­ган для проведения государственной регистрации в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или иму­щественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оста­вил за собой нереализованное имущество или имущественное пра­во должника.

Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении го­сударственной регистрации права собственности на имущество, ино­го имущественного права должника утверждается старшим судебным приставом.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государ­ственной регистрации имущества, иного имущественного права долж­ника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государствен­ной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю.

Копия документа о государственной регистрации права собственно­сти на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из ареста такого имущества, в необходимых случаях — изъятия у долж­ника документов, подтверждающих его право на недвижимое имущес­тво, и передачи их на хранение, а также реализации недвижимого иму­щества.

В силу особого значения недвижимости арест подобного имущества осуществляется в последнюю очередь. Здесь нужно руководствоваться ст. 94 Закона об исполнительном производстве, где предусмотрено, что в случае отсутствия у должни­ка-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, в частности в третью очередь — на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в произ­водстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, а в четвертую очередь — на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижи­мого имущества производственного назначения.

Особенностью ареста недвижимого имущества является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юсти­ции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).Поэтому для эффективного обращения взыс­кания на недвижимое имущество должника судебному приставу-ис­полнителю необходимо направить в учреждение юстиции копию акта об аресте имущества, с тем чтобы сделки по поводу данного имущества не совершались.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется пу­тем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Специализированные организации проводят торги по заявке судеб­ного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.

В соответствии с ч. 8 ст. 89 Закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризу­ющие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строитель­ства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме вышеуказанных документов, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Порядок проведения торгов определяется правилами ст. 448-449 ГКРФ.

Дата добавления: 2014-01-07