Державна реєстрація та кількісно-якісний облік земельних ділянок

Державна реєстрація земельних ділянок являє собою офіційне посвідчення права власності на землю і права землекористування. Згідно ст. 202 Земельного кодексу вона повинна здійснюватися в складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок і Поземельної книги[8], яка містить відомості про земельну ділянку.

На сьогоднішній день, механізм здійснення нової системи державної реєстрації земельних ділянок не розроблений, а проект Закону України «Про Поземельну книгу» знаходиться на розгляді Верховної Ради. Тому реєстрація земельних ділянок провадиться шляхом запису відповідних даних у державну земельно-кадастрову книгу району. До таких даних належать: найменування юридичної особи або прізвище фізичної особи, строк користування земельною ділянкою, вид права на землю, площа земельного наділу з зазначенням виду цього права, найменування документа, на підставі якого надана ділянка; коротка характеристика режиму використання землі.

Реєстрація зазначених даних провадиться на підставі рішень відповідних органів про надання земельної ділянки у власність або користування після перенесення меж ділянки в натуру і видачі правовстановлюючих документів. Державної реєстрації підлягає не тільки встановлення права суб'єкта на землю (право власності, користування, оперативного управління тощо), але і припинення або зміна цього права, якщо воно підтверджено документально. Зокрема, державній реєстрації підлягають усі цивільно-правові угоди з землею (купівлі-продажу, дарування, міни, спадкування та ін.). Реєстрація провадиться за заявою громадян або юридичних осіб районними (міськими) управліннями (відділами) земельних ресурсів.

Облік кількості та якості земель ведеться по власниках землі і землекористувачам. При обліку кількості земель виділяються землі: в межах населених пунктів; за їх межами; за категоріями; за формами власності; зрошувані та осушені; надані в користування на умовах оренди; землі, які обкладаються та не обкладаються податком.

Облік земель за якістю проводиться по всіх категоріях земель і містить: класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель; характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу та рухливих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам’янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням, як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне; характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь; лісотипологічну характеристику лісових угідь; класифікацію земель населених пунктів, яка проводиться за функціональним призначенням відповідно до містобудівної документації населених пунктів; характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Дані кадастрового обліку мають важливе господарське і правове значення. Так, зафіксовані при обліку площі сільськогосподарських угідь можуть бути змінені або переведені в інші види угідь тільки у встановленому законом порядку. У випадку погіршення якості земель або неправильного їх використання дані державного обліку приймаються в якості вихідних. Відомості обліку кладуться в основу різних державних заходів щодо використання та охорони земель. Вони є одною з підстав для встановлення умов цивільно-правових угод із землею та визначення нормативної, договірної або заставної ціни землі.

За характером одержання інформації державний облік земель поділяється на первинний (основний) і поточний (наступний). Первинний облік здійснюється періодично на основі інструментальних зйомок з використанням планово-картографічних та інших матеріалів. Він містить у собі: підготовчі, польові і камеральні роботи[9]. За допомогою поточного обліку виявляються зміни, які виникли в стані і використанні земель та їх відображення в даних первинного обліку. При цьому визначаються не тільки фактично виниклі зміни, але і їх законність. В цих цілях проводяться зйомки, обстеження і спеціальні обмірювання земельних ділянок. Застосовуються два способи відображення облікових даних: графічний (на планово-картографічних матеріалах) і текстовий (у книгах, списках та ін.).

Бонітування ґрунтів (від лат. вonitas - доброякісність) являє собою класифікацію земель за їх природними ознаками. Вона провадиться на основі даних про природні властивості ґрунтів (вміст гумусу, поживних речовин, фізико-хімічний склад тощо), які мають сталий характер і істотно впливають на врожайність сільськогосподарських культур. Така якісна характеристика ґрунтів виражається в оцінних одиницях (бонітетах).

В результаті бонітування формуються земельно-оцінні групи ґрунтів, які розташовуються в порядку зростання або убування природної родючості ґрунтів (ранжувальні групи). Контрольним показником родючості ґрунтів служить показник середньої багаторічної врожайності типових для конкретних ґрунтів сільськогосподарських культур. В залежності від визначених природних якостей кожній групі ґрунтів присвоюється відповідна кількість оцінних одиниць – балів. Ґрунтами вищої категорії є ті, яким присвоєно 100 балів. Побудована в такий спосіб шкала оцінок називається шкалою бонітету.

Економічна та грошова оцінка земель являють собою встановлення цінності окремих категорій земель за їх природним станом з урахуванням можливості економічного впливу на них. В якості критерію оцінки беруться не природні властивості земель, а їх економічна ефективність. Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. ЇЇ дані є основою грошової оцінки земельної ділянки різного призначення. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі, а грошова – на рентній основі.

Згідно ст. 198 Земельного кодексу, кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Головною вимогою до їх проведення є дотримання точності і детальності відображення кадастрових об'єктів. Кадастрова зйомка містить у собі: геодезичне встановлення меж земельної ділянки; погодження меж земельної ділянки з суміжними землевласниками та землекористувачами; відновлення меж земельної ділянки на місцевості; встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі; виготовлення кадастрового плану.

Межі і точні розміри землеволодінь та землекористувань встановлюють шляхом інструментального виміру кутових і лінійних величин або на підставі наявних геодезичних даних. Зовнішні межі земельної ділянки в натурі встановлюють землевпорядник разом із представником підприємства, організації або установи, землевласником чи землекористувачем з обов'язковою участю довірених представників (або самих) суміжних власників і землекористувачів. При визначенні зовнішніх меж земельної ділянки землевпорядник складає протокол, в якому детально описує розміщення меж на місцевості та сутність заявлених зацікавленими сторонами зауважень.

Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків та споруд власниками або користувачами здійснюється з врахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків та споруд. Тому найважливішою стадією кадастрових зйомок є погодження меж земельної ділянки з суміжними землевласниками та землекористувачами. Комплекс робіт з опису та погодження меж землекористування включає: відбір та вивчення документації, планово-картографічних матеріалів; уточнення в натурі фактичного стану меж земельної ділянки; виявлення спорів щодо меж і пропозицій по їх уточненню, визначення необхідності у відновленні окремих ділянок меж з встановленням межових знаків; узгодження меж між окремими земельними ділянками; нанесення на фотоплани або топографічні карти меж з твердими орієнтирами; детальний опис меж з використанням великомасштабних картографічних матеріалів; виготовлення викопіювань (креслень) меж окремих земельних ділянок; підготовку матеріалів опису меж для погодження і затвердження у встановленому порядку; складання пояснювальної записки, розмноження матеріалів, формування їх в окрему справу та перевірку; виправлення зауважень.

Згідно ст. 106 Земельного кодексу, власник земельної ділянки вправі вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними. Відновлення втрачених знаків проводиться шляхом їх винесення в натуру від пунктів геодезичної мережі або за наявності доброякісних матеріалів по промірах, на основі наявних матеріалів та документів. У випадках відсутності чітких меж землекористувань, на підставі матеріалів польових обстежень та зібраних документів, у межах кожного кварталу (масиву) здійснюється встановлення (відновлення) меж землекористувань в натурі, які закріплюються межовими знаками та за допомогою промірів прив'язуються до чітких контурів. Складаються картки-кроки та акт закладки межових знаків. У випадку, коли визначення меж земельних ділянок не було узгоджено з суміжними землекористувачами, в акті вказуються шляхи вирішення спірних питань.

Комплекс робіт з відновлення меж землекористування включає: вибірку планово-картографічних матеріалів та документів, які визначають право користування земельним наділом; виписку координат, необхідних для встановлення (відновлення) меж; вивчення та аналіз креслень перенесення в натуру (складання креслень і проведення розрахунків, необхідних для відновлення меж земельної ділянки); організацію польових робіт; рекогносцировку[10] місцевості за трасою встановлення (відновлення) меж, вибір місця встановлення межових знаків; розчищення траси (без вирубки просік); провішування ліній, вимір горизонтальних кутів, ліній та кутів нахилу; ведення польового журналу, контрольні розрахунки; складання схеми теодолітних ходів[11], камеральну обробку польових матеріалів, визначення координат; здачу межових знаків та встановлених (відновлених) меж представнику господарства, оформлення акта; написання пояснювальної записки, перевірку проектної документації, виправлення зауважень, формування матеріалів. Відновлені в натурі межі земельної ділянки разом з матеріалами їх встановлення здаються за актом землевласникам та землекористувачам.

При розробці землевпорядної документації враховуються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок. Такі обмеження регламентуються главами 16, 18 Земельного кодексу й інших законодавчих актів. У складі документації по інвентаризації земель, які знаходяться у власності або в користуванні, визначаються та фіксуються обмеження (обтяження) по використанню земельних ділянок, передбачені законодавством, державними будівельними, санітарними, природоохоронними нормами та договорами. Фізичні та юридичні особи мають право вільно одержувати від органів виконавчої влади і місцевого самоврядування інформацію про правовий статус, допустимі види забудови та іншого використання земель, єдині умови та обмеження використання конкретної земельної ділянки. Відповідно до отриманої інформації вони мають право виконувати передпроектні роботи (ескізні, пошукові, концептуальні). Надання інформації про правовий статус, допустимі види забудови та іншого використання земель, єдині умови та обмеження використання конкретної земельної ділянки здійснюються без одержання дозволу на будівництво або інше використання і згоди власника чи користувача зазначеної земельної ділянки.

За матеріалами перенесення проекту землеустрою в натуру складається план меж землеволодіння та землекористування в масштабі 1:10000, 1:25000, 1:50000. При цьому перевага віддається більш великому масштабу. Основою для складання такого плану є фотоплани, плани землеволодінь та землекористувань, відомості обчислення координат, абриси та інші матеріали безпосередніх польових вимірів зовнішніх меж землеволодіння та землекористування і ділянок суміжного володіння та користування. На план меж земельної ділянки наносяться всі поворотні точки меж землеволодіння та землекористування з виділенням точок, закріплених у натурі довгостроковими межовими знаками; суходільні межі земельної ділянки, а також річки, озера, канали, дороги, вали, лісосмуги та інші урочища, які перебувають за межами землеволодіння та землекористування; залізничні та автомобільні дороги, зрошувальні і осушувальні канали, річки та озера, а також інші земельні ділянки, які знаходяться на території землеволодіння та землекористування, але надані в користування іншим фізичним та юридичним особам.

Нанесення всіх елементів плану виконується відповідно до умовних знаків, які застосовуються для оформлення фотопланів. На зовнішніх межах земельної ділянки вказуються номери точок повороту і міри ліній. У плані дається опис меж суміжних землеволодінь та землекористувань, вказується масштаб, площа земель у межах плану, площа закріплених за власником та землекористувачем земель, номери, назви та площа земель всіх суміжних земельних ділянок.

Дата добавления: 2014-01-07