Договор строительного подряда

1. Особенности договора строительного подряда
2. Договор на выполнение проектных и изыскательских работ
3. Особенности строительства под ключ. Особенности договора долевого участия в строительстве.

Параграф 3 и 4 главы 37.

Градостроительный Кодекс РФ 29 декабря 2004 года

ФЗ об архитектурной деятельности в РФ от 17 ноября 1995 года

ФЗ об экологической экспертизе от 23 ноября 1995 года

ФЗ об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25 декабря 1999 года

ФЗ об иностранных инвестициях в РФ от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ

ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

Информационное письмо ВАС РФ от 24 января 2000 года №51 «обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

Особенности договора строительного подряда.

Особенности:

1. особый предмет (п.2 ст.740 ГК). Предметом является строительство или реконструкция предприятия, здания, в том числе жилого дома, сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строительством; капитальный ремонт зданий и жилых помещений.
2. Предмет договора обуславливает специфику ведения строительных работ. … а по месту нахождения …
3. строительные работы выполняются длительное время, за которое ситуация может измениться
4. дорогостоящие работы, поэтому для их выполнения может потребоваться привлечение инвестиций
5. Особый субъектый состав. В качестве подрядчика может выступать только субъект предпринимательской деятельности, являющийся членом саморегулируемой организации. Заказчик — любое физическое или юридическое лицо, имеющее земельный участок для строительства объекта. Земельный участок может находиться либо в собственности, либо на праве аренды.

Договор заключается в письменной форме

Существенные условия:

1. предмет договора (те работы, которые подлежат выполнению)
2. сроки (желательно указание промежуточных сроков). Сокращенный срок исковой давности по искам, связанных с качеством работ равен одному году. В договоре строительного подряда общий срок ИД — 3 года.
3. цена (определяется в смете)

Заказчик обязан предоставить земельный участок и техническую документацию, необходимую для строительства, а также получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительтсво — документ, удостоверяющий право владельца земельного участка осуществить застройку земельного участка.

Техническая документация должна быть согласована с коммунальными организации, с органами архитектуры и градостроительства, органами санитарно-эпидемологического и пожарного надзора и т.п. В случаях, предусмотренных законом, необходимо пройти экологическую экспертизу. Положительное заключение государственной экспертизы.

Поскольку объект строительства является источником повышенной опасности, то подрядчик обязан соблюдать требования СНиП и требования об охране окружающей среды, иначе он будет нести административную или уголовную ответственность. Ст.751 ГК.

В случае приостановления работ по строительству объект строительства подлежит консервании, а подрядчику выплачивается стоимость работ, выполненных к этому моменту.

Результаты работ передаются заказчику по подписываемому передаточному акту. Если одна из сторон отказалась от его подписания, то об этом делается отметка и акт подписывается другой стороной. Такой односторонний акт может быть признан судом недействительным только в том случае, если мотивы отказа от подписания признаны обоснованными. п.4 ст.753.

В случаях, предусмотренных законом объект строительства подлежит приемке гоусдарственной комиссией, которая включает в себя представителей заказчика и подрядчика, органов местного самоуправления и соответствующих контролирующих органов. После составления акта приемки государственной приемочной комиссии выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающих их целевое использование.

Договор на выполение проектных и изыскательских работ.

Предмет договора: выполнение изыскательских работ

Изыскательские работы — подготовка в ходе комплексного изучения природных условий района материалов, необходимых для разработки, технико-экономического обоснования, целесообразности решения о строительстве объекта. Изучается площадка строительства, наличие местных стройматериалов, источников водоснабжения и т.п.

Инжинерные изыскания поводятся в следующих целях:

1. для подготовки материалов о природных условиях территории и факторах техногенного воздействия на ОС
2. для подготовки материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, их объемно-планировочного решения, проектирования инжинерной защиты и разработки проекта организации строительства.
3. Для подготовки материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий и разработки решений о проведении земляных работ.

Инжинерные изыскания проводятся обязательно до начала подготовки проектной документации. Результаты спредставляют собой текстовый документ и карты или схемы.

Предмет: проектирование — создание проекта строительства. Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт или схем и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инжинерно-технические решения, необходимые для строительства или реконструкции объекта.

Проектная документация требуется всегда, кроме объектов индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для одной семьи высотой не более трех этажей.

Проектно-сметная документация включает в себя проект строительства и смету, раскрывающую стоимость работ. В нее входит:

1. пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта.
2. Схема планировочной организации земельного участка
3. архитектурные решения
4. конструктивные и объемно-планировочные решения
5. сведения об инжинерном оборудовании и перечень инжинерно-технических мероприятий
6. проект организации строительства
7. перечень мероприятий о охране ОС, по обеспечению пожарной безопасности и по обеспечению доступа инвалидов
8. смета на строительство
9. иная документация в случаях, предусмотренных ФЗ.

Проектирование может осуществляться двумя способами:

1. в две стадии. Используется на крупных и сложных объектах строительства. Результат первой стадии является … На второй стадии разрабатывается...
2. в одну стадию. Результат — рабочий проект со сводным сметным расчетом.

Требуется обязательное одобрение проекта заказчиком, а если для проекта требовалась государственная экспертиза, то он подлежит утверждению при положительном заключении государственной экспертизы.

Субъектный состав: проектировщик/изыскатель. Только предприниматели или ЮЛ, являющиеся членами саморегуируемой организации и получившие свидетельство о допуске к таким видам работ. Заказчик — любое ФЛ и ЮЛ.

Форма договора: письменная.

Заказчик обязан предоставить зал=дание для выполнения работ а также градостроительный план, результаты инжинерных изысканий и технические условия о подключении к инжинерно-техническим сетям.

Договором может быть предусмотрено, что задание на проектирование составляется подрядчиком, тогда оно становится обязвтельным после утверждения его заказчиком.

Заказчик обязан использовать техническую документацию только в целях, предусмотренных договором.

Заказчик вправе участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой проектой документации с соответствующими государственными органами и органами МС.

Озяданность привлечь подрядчика к учатию в деле по иску, предъявленному заказчику третьим лицом, всвязи с недостатками проектной документации.

Дополнительные обязанности подрядчка:

1. согласовывать готовый проект с заказчиком и вместе с заказчиком с компетентными государственными органами и органами МС.
2. Не передавать разработанный проект третьим лицам без согласия заказчика.
3. Обязан участвовать в деле по иску, предъявленному заказчику третьими лицами, так как он несет ответственность за недостатки в проекте, обрануженные в ходе строительства или в процессе эксплуатации объекта.

Строительство объектов под ключ.

Подрядчик выполняет весь цикл работ от изыскания и проектирования до строительства и монтажных, специальных строительных и отделочных работ, а также сдачу объектов в эксплуатацию.

Основная обязанность заказчика: предоставить задание для проектирования. Генподрядчик выполняет собственными силами или с привлечением субподрядчиков и несет все затраты на строительство за свой счет.

Акт приемки выполненных работ подписывается после сдачи объекта в эксплуатацию и после этого заказчик производит оплату всех работ.

Особенности договора долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве — соглашение, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в срок, установленный договором своими силами или с привлечением других лиц построить объект и передать его другой стороне (участнику), а участник обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект.

Консенсуальный

Возмездный

Взаимный

Стороны договора:

1. застройщик. ЮЛ, имеющее в собственности или в аренде земельный участок и получившее разрешение на строительство на этом земельном участке. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации. Если разрешения нет, то гражданин-учаснег вправе требовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов по ст.395 в двойном размере.
2. Участник. Любое ФЛ и ЮЛ. Если участником выступает гражданин-потребитель, то на договор распространяется закон о ЗПП в той части, в которой закон о долевом строительстве отношения не регулирует.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике, о проекте строительства и опубликовывается в СМИ и размещается в сети Интернет.

Форма: письменная, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным.

Существенные условия:

1. объект строительства в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи объекта участнику (должен быть единым для всех участников долевого строительства), передача объекта долевого строительства возможна только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
3. Цена объекта строительства, сроки и порядок ее уплаты
4. гарантийный срок на объект строительства (не менее 5 лет).

Обязанности застройщика:

1. обязан построить объект строительства и передать его дольщику в установленный срок. Передача объекта возможна только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.8 ЗоУвДС). В случае нарушения срока застройщик выплачивает пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.
2. Обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательств по договору (ст.13). В качестве обеспечения застройщик предоставляет в залог земельный участок (если он находится в собственности) или право аренды земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
3. Обязанность предоставить проектную декларацию (ст.19).
4. Обязанность передать качественный объект строительства. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе по своему выбору потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

- соразмерного уменьшения цены

- возмещение своих расходов на устранение недостатков

В случае существенных недостатков дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Обязанности дольщика:

1. обязанность уплатить цену договора в порядке, установленном договором. В силу ст.5 ФЗ за нарушение сроков оплаты дольщик уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки. В случае невнесения платежей более трех месяцев или более чем 3 раза в течении 12 месяцев, застройщик вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора.

Права участника долевого строительства:

1. право на односторонний отказ от исполнения договора. Может воспользоваться только в случаях, указанных в ст.9 ФЗ:

- в случае нарушения срока передачи объекта строительства

- в случае прекращения или приостановления строительства, вследствие чего объект не будет сдан в срок

- в случае существенного изменения проектной документации

- в случае изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящх в объект строительства.

- в случае существенного нарушения требований качества объекта строительства.

- в иных случаях, предусмотреных договором.

При этом дольщик вправе потребовать возврата утраченных денежных средств и процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от подлежащих возврату денежных средств, начиная со дня их внесения и до дня возврата.

1. Вправе уступить свои права требования по договору (ст.11 ФЗ). Уступка возможна до момента подписания передаточного акта. Если цена договора полностью уплачена, то застройщик уведомляется об уступке права требования. Если цена договора уплачена не полностью, то к новому дольщику переходит обязанность по внесению оставшейся денежной суммы, а для этого требуется согласие застройщика (перевод долга). Договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. Право на регистрацию права собственности на объект строительства (ст.16 ФЗ).

Договор на выполнение …

гл.38 ГК.

Дата добавления: 2014-01-06