Купля-продажа ЗУ

Общие положения о сделках с ЗУ.

Тема 5. Сделки с земельными участками

1. Общие положения о сделках с ЗУ.

2. Купля-продажа ЗУ.

3. Обмен ЗУ.

4. Дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением.

5. Залог ЗУ.

6. Наследование ЗУ.

7. Аренда ЗУ.

К сделкам с землёй применяются нормы гражданского законодательства, но они имеют ряд особенностей:

- заключаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и подлежат регистрации;

- сторона, приобретающая ЗУ или права по его использованию не может изменить цели использования ЗУ. Об этом делается запись в договоре;

- предмет договора – ЗУ или часть ЗУ; при этом часть ЗУ предварительно выделяется в самостоятельный ЗУ. Договор должен содержать данные, дающие возможность точно определить место расположения, размер, целевое назначение и кадастровую стоимость ЗУ; по договору может быть передан ЗУ, размеры которого соответствуют требованиям, установленным КоЗ;

- к новому субъекту прав на землю переходят такая же совокупность правомочий, которыми обладает прежний землепользователь со всеми ограничениями и обременениями;

- жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться собственниками земли только вместе с земельным участком;

- если ЗУ принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о продаже земли. Если в течение месяца они не изъявят желания приобрести эту долю или не предоставят ответ, то продавец может реализовать землю третьим лицам;

- при осуществлении сделок с землей и в результате таких сделок не должны нарушаться экологические требования и предписания.

К-П земли регламентируется * 1 гл. 30 ГК РБ + требования *7 гл. 30 ГК РБ

По договору купли-продажи продавец обязуется пере­дать в собственность покупателя земельный участок, а по­купатель - принять его и оплатить.

Договор купли-продажи земли подчиняется общим правилам осуществления подобного рода сделок с недви­жимым имуществом, находящимся в собственности граж­дан.

Существенными условиями такого договора являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имуще­ства.

Так, в договоре продажи земельных участков в силу требований гражданского законодательства должны быть указаны данные:

- позволяющие точно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче по договору покупа­телю.

- применительно к земельному участку определение предмета договора должно включать в себя размер земель­ного участка, его местонахождение, состав угодий, кадаст­ровую оценку. Такие данные отражаются в регистрацион­ных документах и в плане земельного участка. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности между ними. При отсутствии в договоре данных, позволяющих с бесспорностью идентифицировать земельный участок, ус­ловие о земельном участке, подлежащем передаче, считает несогласованным сторонами. Договор в этом случае считается незаключенным.

- договор купли-продажи земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письмен­ной форме условие о его цене. В противном случае договор же считается незаключенным. Цена земельных участков сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

- указание на документы, подтверждающие право собственности продавца;

- наличие или отсутствие обременения ЗУ;

- права и обязанности сторон;

- срок передачи ЗУ;

- расходы по оформлению договора.

Следует учитывать, что земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретаться в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но сделка с землей может только со­провождать продажу иной недвижимости: жилого дома, садового дома, дачи. Такая сделка будет косвенной, опо­средованной. В такой сделке объектом купли-продажи зе­мельный участок будет наряду с другим недвижимым имуществом. Главным же объектом сделки будут иные имущественные комплексы, расположенные на земельном участке. Обычно цена здания или сооружения, иного не­движимого имущества, находящегося на земельном участ­ке, составной частью включает и цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Однако законодательством или догово­ром могут быть предусмотрены и иные правила определе­ния цены недвижимости при ее купле-продаже.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей пра­ва собственности на такую недвижимость передаются пра­ва на ту часть земельного участка, которая занята этой не­движимостью и необходима для ее использования. В слу­чаях, когда продавец является собственником земельного участка и расположенной на нем недвижимости, покупате­лю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующий земельный участок или его часть.

Если договором не определено передаваемое покупате­лю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и не­обходима для ее использования.

Для удостоверения данной сделки необходимы сле­дующие документы:

- государственный акт на земельный участок;

- план границ земельного участка;

- справка землеустроительной службы исполкома по месту расположения земельного участка об отсутствии за­логов, арестов и запрещений отчуждения земельного уча­стка, о нормативной цене земельного участка, о наличии или отсутствии обременении земельного участка и их ха­рактере;

- справка налогового органа по месту расположения земельного участка об отсутствии задолженностей по гам за отчуждаемым земельным участком;

- справка об отсутствии объекта недвижимости на отчуждаемом земельном участке;

- заявление о согласии супруга на отчуждение зе­мельного участка, если он был приобретен в браке.

Государственная регистрация.

Дата добавления: 2014-01-06