Предмет договора. Форма и заключение договора

Форма и заключение договора

Договор купли-продажи недвижимости (зданий, сооружений)

Виды сделок

Тема 2. Сделки с недвижимостью (лекция 3).

2.1. Виды сделок

2.2. Договор купли-продажи недвижимости (зданий, сооружений)

2.3. Государственная регистрация и нотариальная форма сделок

В ГК недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права в связи с особенностями ее участия в гражданском обороте. В главе 30 урегулированы следующие виды сделок:

• продажа недвижимости (зданий, сооружений);

• продажа предприятия;

• пожизненное содержание с иждивением;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятия;

• финансовая аренда (лизинг);

• наем жилого помещения.

Сделки с земельными участками регулируются нормами ГК, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, охране окружающей среды.

2.2.1. Понятие «договор»

2.2.2. Форма и заключение договора

2.2.3. Существенные условия договора: предмет и цена

2.2.4. Исполнение договора

2.2.5.Качество передаваемой недвижимости

2.2.1. Понятие «договор»

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи товаров в сочетании со специальными правилами применительно к недвижимости.

Договором купли-продажи товаров называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар (собственность) другой стороне (покупателю), который обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество (здания, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) в виде одного документа, подписанного сторонами.

В общем случае договор заключается в письменной форме путем обмена документами с использованием различных средств связи, позволяющих достоверно установить, что документ исходит от определенной стороны. Кроме того, письменная форма считается соблюденной, если в ответ на письменное предложение сторона отгрузила товар. Такой порядок заключения договора не применяется к недвижимости, т.к. договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Несоблюдение простой письменной формы в виде одного документа означает признание договора недействительным.

2.2.3. Существенные условия договора: предмет и цена

Договор может считаться заключенным лишь в случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу ГК (статья 432) существенными условиями являются:

• предмет договора;

• названные в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида, в частности для договора с недвижимостью – цена;

• относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычными условиями считаются те, которые вступают в действие в момент заключения договора, т.е. автоматически: порядок расчета, страхование, ответственность сторон, разрешение споров, изменение и прекращение договора.

Если существенные условия не согласованы, то договор считается незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче, в т.ч. данные об его расположении на соответствующем земельном участке или в составе другого объекта.

Дата добавления: 2014-01-07