Тема 7. Система регистрации прав на недвижимое имущество роберта Торренса

Цель: Изучить особенности системы регистрации Торренса

Ключевые слова: регистрационные записи, использование земель, аспекты земельно-кадастровых систем

Одним из мировых центров распространения одного из основных вариантов титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество явилась английская колония Австралия. Английское право и практика, безусловно, оказали значительное влияние на колонии и доминионы Великобритании.

Роберт Торренс в 1858 году в Южной Австралии ввел систему регистрации прав на недвижимое имущество, которая получила его имя. Эта система распространилась по всей Австралии, ее версии приняты в Англии, отдельных штатах США и Канады, Новой Зеландии и других странах.

Системой Торренса предусмотрено, что право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре. Регистр системы Торренса несколько отличается от германской Поземельной книги.

Разделы регистра системы Торренса:

1) «Недвижимость» - посвящен идентификации местоположения и границ собственности путем краткого словесного описания ее и ссылки на графический материал;

2) «Владение» - посвящен описанию собственника, характеру его прав и обстоятельств, ограничивающих эти права;

3) «Отягощающие условия» - посвящен описанию зарегистрированных ипотек, обременений, аренды и т.п.

Система Торренса имеет и еще ряд отличий, среди них:

· Обязательной регистрации подлежат только те права, которые возникли после введения ее, то есть после 1858 года;

· Право собственности государства на недвижимое имущество не регистрируется. Считается, что если в регистре прав нет регистрации права собственности на какую-либо территорию, это означает, что она находится в собственности государства. Вводимая система Торренса рассматривалась как новый механизм передачи земли из фонда пустующих земель в частные руки. Результатом деятельности такого механизма должно было стать не только надежность права, но и систематизированная информация о недвижимости и правах на нее.

· Документация, которая составляет регистр права на конкретный объект недвижимости, изготавливается в 2-х экземплярах – подлинник и копия. Первый экземпляр (оригинал) хранится в Регистратуре прав на землевладение (титулов и подшивается в регистр, представляющий собой совокупность правоустанавливающих документов. Копия выдается собственнику. Оригинал описывает землю посредством диаграммы, в которой содержится:

А) ФИО владельца;

Б) род занятий;

В) обременения;

Г) условия использования (целевое назначение);

Д) площадь земельного участка и его описание.

К оригиналу прилагается план земельного участка, который служит приложением к свидетельству о праве собственности.

Возвращаясь к опыту Австралии, необходимо добавить, что часть недвижимости, права на которую возникли до введения системы Торренса, продолжает обращаться по старым правилам. Владельцы такой недвижимости могут зарегистрировать свои права в системе Торренса, но на добровольной основе – к этому их никто не принуждает. Таким образом, в Австралии параллельно существуют две системы, отрицая тем самым, что недвижимость, не зарегистрированная в регистре Торренса, обязательно является государственной.

В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию. Таким образом, Австралия находится на пути к завершению введения системы земельной регистрации.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады.

Согласно основам английского права в отношении недвижимости, заложенным еще в 1086 году Вильгельмом Завоевателем, только король имеет право собственности на землю. В глазах закона, таким образом, частное лицо может быть не более чем арендатором земли. Однако нелепость такой установки не могла существовать без сложной запутанной системы оговорок и трактовок того, что в данном случае понимается под собственностью, и что понимается под правом аренды. Это породило множество форм прав, в том числе и таких, которые исторически давно уже отжили свой век. Поэтому законом[2] 1925 года права аренды[3] были сведены к двум: (а) абсолютному безусловному праву собственности (freehold) [4] и (б) абсолютному временному праву собственности (leasehold). Арендный договор можно определить как контракт, дающий эксклюзивное право на владение землей на определенный или определяемый срок. Юридических ограничений на количество лет владения не существует. Довольно часто используются арендные договоры на 999 лет, однако большинство арендных договоров значительно короче. Особым типом арендного договора является строительный арендный договор: арендатор арендует свободную землю, за что он платит земельную ренту и, вдобавок, договаривается о строительстве с определенными техническими условиями. Типичным строительным арендным договором является договор, составляемый на 99 лет. Эти черты, присущие английскому земельному праву, оказали влияние на практику отношений с землевладельцами и владельцами землей на правах аренды во многих бывших доминионах и колониях Британской Империи.

Регистрация права на недвижимость с большим трудом получала признание в Англии. В течение этого процесса права на недвижимость зачастую передавались в частном порядке. Для того, чтобы совершить сделку, необходимо было наличие целого ряда документов, позволявших сторонам доказать право на владение землей, поэтому лишь небольшое количество англичан отваживалось на покупку или продажу земли без помощи поверенных. Было осуществлено немало попыток введения регистрационной системы, способной как упростить передачу земли, так и сделать ее более надежной. Однако все попытки осуществить это неизменно кончались безрезультатно. Тем не менее, в середине XIX века рекомендации правительственной комиссии о том, что права на владение должны регистрироваться, привели в 1862 году к появлению Закона О земельной регистрации. Позднее, в 1875 году вышел Закон О передаче земли.

Однако оба закона 1862 и 1875 годов не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. Причины этого будут рассмотрены ниже.

Сегодня действует порядок, основанный на введенном в 1925 году пакете новых земельных законов. Одним из них стал Закон О земельной регистрации, предусматривавший обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию.

Вопросы для самоконтроля:

1. Назовите основные аспекты планирования земельных ресурсов?

2. Что необходимо для совершенствования кадастра недвижимости?

Литература:

[1] Роберт Торренс в 1858 в Южной Австралии ввел систему регистрации прав на недвижимое имущество, которая получила его имя. Эта система распространилась по всей Австралии, ее версии приняты в Англии, отдельных штатах США и Канады, Новой Зеландии и других странах.

[2] Вообще-то закон как акт, систематизировано собирающий в себя права граждан в определенной сфере, не характерен для правовой системы Англии. Тем примечательней, что свод норм в отношении земли был издан именно в форме закона.

[3] Теория сравнительного права предупреждает против того, чтобы путать понятия аренды в системе Общего права Англии и в системе европейского Континентального права. Эти понятия настолько различны, что специалисты в области переводов юридических документов, например с английского на немецкий, и обратно, страдают от отсутствия среди национальных юридических понятий, таких которые адекватно соответствовали бы друг другу, что приводит к необходимости многословного и сложного толкования смысла переводимого документа.

[4] Если отвлечься от терминологии, а исследовать суть и реальные возможности, даваемые этим правом, то легко убедиться в том, что это ПРАВО АНГЛИЙСКОЙ АРЕНДЫ практически идентично ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ, как это право трактуется континентальной системой права.

Дата добавления: 2014-01-07