Рынок городских земельных участков

Рента в городе зависит прежде всего от местоположения участка. Именно местоположение определяет наиболее доходный способ его застройки и использования. Однако местоположение является сложным и плохо формализуемым понятием. Это обстоятельства формируют специфику спроса, который определяет назначение участка, плотность и качество его застройки, цены за аренду построенных помещений. Соотнося ожидаемую капитализированную арендную плату с затратами на реализацию проекта, получаем ту максимальную цену, которую застройщик может заплатить землевладельцу за земельный участок. При этом, естественно, от местоположения зависят не только спрос и арендная плата за помещения, но и затраты на строительство и подготовку участка к застройке. Если к этому добавить еще и то обстоятельство, что размеры и, главное, форма участков в городе сильно варьируют, то становится ясно, что городские земельные участки не являются одним видом товара, а представляют собой множество уникальных товаров, каждый из которых имеет свои уникальные качества и свою уникальную цену.

Вторая особенность городских земельных участков состоит в том, что возможности их застройки и использования, а в некоторых странах даже и само совершение с ними сделок регулируются и контролируются государством (чаще всего органами местной власти). Интересы горожан и городского сообщества в целом состоят в том, чтобы город был красивым и удобным для жизни, а также чтобы он мог и дальше нормально развиваться. Эти интересы находят отражение в мерах земельного и градостроительного регулирования. Среди них выделяются следующие основные группы.

1. Публичные сервитуты. Например, обеспечение прохода или проезда по участку, прокладки через его терри-торию линий электропередач, инженерных коммуникаций.

2. Градостроительные регламенты. Система ограничений, таких как запрет на строительство промышленных предприятий в жилых кварталах или лимитирование уровня шума, загрязнения окружающей среды, плотности застройки, этажности. В большинстве стран эта система нашла свое выражение в правовых зональных регламентах - нормативных актах, определяющих границы различных зон в городе и ограничения по использованию земли в каждой зоне.

3. Градостроительные планы. Градостроительные регламенты и публичные сервитуты должны учитывать не только текущую ситуацию, но и перспективы развития города. Поэтому, как правило, города разрабатывают генеральные планы своего развития; кроме того, разрабатываются и текущие планы реконструкции или застройки отдаленных городских территорий, на основании которых земля может быть выкуплена у владельца и использована для реализации проекта.

4. Разрешения и обязательства. Для выполнения строительных работ на участке проект должен быть согласован с городской администрацией; кроме того, в некоторых случаях покупатель земельного участка принимает на себя и другие обязательства, например закончить строительство к определенному сроку.

Все эти ограничения существенно меняют ту картину землепользования, которая сложилась бы под действием только рыночных механизмов. Поэтому цена земельного участка (как и ожидаемая рента) зависит в решающей степени от конкретных прав по его использованию. Кроме того, содержание и надежность прав собственности, аренды и залоговых прав весьма различаются в разных странах. Оценка земли требует также оценить и эти права, и риски, с ними связанные. Можно сделать вывод, что на рынке городской недвижимости (под которой обычно понимают земельные участки с улучшениями - домами, строениями, деревьями, инженерными сетями и пр.) продаются и покупаются не объекты, а права относительно этих объектов.

Для того чтобы снизить риски, связанные с правами на недвижимость, государство производит их регистрацию или хотя бы просто фиксирует их. Различие состоит в том, что государственная регистрация дает полную гарантию надежности этих прав, при которой все возможные риски берет на себя государство. При обычной фиксации прав (или регистрации сделок) покупатель прав сам страхует их от возможных рисков. Первая система регистрации прав получила название европейской континентальной (и основана на Римском праве), вторая - англо-саксонской.

ЛЕКЦИЯ 8
Тема 8. Рынок труда: классический и кейнсианский подходы

Рынок труда представляет собой систему экономических отношений, которая возникает на договорной основе между предпринимателем, желающим увеличить штат служащих, и работником, который ищет работу и готов к ней приступить.

Рабочая сила (см. в словаре) является элементом рынка труда, где становится объектом спроса со стороны предпринимателей, фирм, государства, желающих осуществить дополнительный найм работников, и предложения, которое исходит от домашних хозяйств, индивидов, фирм-посредников и иных экономических субъектов.

Биржа труда, решающая проблемы занятости и трудоустройства, является одной из разновидностей трудового рынка. Она содействует более рациональному и эффективному распределению рабочей силы по секторам экономики, поскольку делает это исключительно на основе трудовых характеристик самих работников.

Можно выделить следующие условия возникновения товара «рабочая сила»:

1) работник или любой экономически активный субъект должен обладать юридической свободой, правом распоряжаться своими знаниями, умениями и способностями, а также использовать имеющиеся возможности;

2) субъект труда должен сам быть лишен тех продуктов, средств труда или факторов, которые могут быть им получены в результате продажи собственного труда. Рабочая сила обладает следующими качествами.

Особенностями рабочей силы является:

1 Сам человек не является объектом купли-продажи, как это было в эпоху рабовладения. Индивид и его свобода юридически защищены, поэтому продаже подлежит только то, что человек может предложить работодателю, а именно: усердие, работоспособность, опыт, квалификацию, творческий потенциал и пр. Кроме того, сделка найма на работу осуществляется исключительно на добровольной договорной основе так, чтобы обе стороны остались довольны;

2 Работник, осуществляющий трудовые усилия, + знания, опыт, квалификация, образование = доход. Иными словами, рабочая сила в совокупности с собственником труда является неделимым целым и в результате приносит ему факторный доход в виде заработной платы.

3 Если труд работника долгое время не реализуется, то его эффективность со временем снижается. Трудовые способности – это навык ведения какой-либо деятельности. Со временем теоретические установки могут быть забыты, образование тоже утрачивает свою силу, и опыт пропадает. Для того чтобы эти характеристики не были утеряны, а могли приумножаться, работник должен регулярно пользоваться ими, в том числе пополнять знания за счет практических достижений.

Таким образом, в любой стране важной проблемой является повышение занятости трудовых ресурсов. Для этого государство как высший орган власти инвестирует, субсидирует и поощряет трудовую деятельность.

В качестве основных элементов трудового рынка выступают извечные экономические категории спроса и предложения на товар под названием «рабочая сила». Кроме того, сюда включаются и сам тип конкуренции, и стоимость оплаты единицы труда (оклад + премии и надбавки), которые формируются на основании квалификационного разряда работника.

Можно выделить следующие факторы, которые качественно влияют на величину и структуру предложения.

1. Общая численность населения данной территориальной единицы в какой-то степени отражает структуру экономически активной рабочей силы, а именно: занятость и безработицу. Чем больше, данный показатель, тем выше вероятность того, что предложение будет составлять большую величину и являться дифференцированным по направлению и роду деятельности.

2. Доля трудоспособного населения непосредственно является определяющим показателем при исчислении общего объема трудовых ресурсов, которые могут полностью или максимально удовлетворить потребности работодателей.

3. Продолжительность рабочего дня и условия труда влияют на осуществление выбора работника. Он автоматически пытается найти такое место, где для него были бы созданы все необходимые условия.

4. Мобильность трудовых ресурсов определяется тем, что рабочая сила может свободно перемещаться в пределах рынка труда. Мобильность подразумевает и переманивание кадров из одной организации в другую с предоставлением условий труда и его оплаты, что определяется общим понятием «утечка кадров».

Рынок труда является необходимой частью рыночной экономики и в широком смысле слова – совокупным рынком, который описывает величины совокупного спроса (организации или государство, принимающие решение о дополнительном найме сотрудников) и совокупного предложения (желающие найти работу и немедленно приступить к ней).

Если рассматривать рынок в более узком понятии в статичном состоянии, то он представляет собой место совершения текущих сделок между работодателями и в соответствии с количеством имеющихся на данный момент вакансиями. Текущий рынок труда может быть поделен на две части, или два типа: Открытый рынок характеризуется тем, что предложение охватывает тех экономических субъектов, которые сами или через посредников ищут работу, т. е. нуждаются в переподготовке или переориентации. Спрос в данном случае представлен всеми вакансиями и свободными рабочими местами. Скрытый рынок труда, помимо экономических субъектов открытого, включает и тех работников, которые на данный момент заняты в производстве, хозяйственной или иной деятельностью, но в любое время могут быть освобождены от своих обязанностей без ущерба для организации. Иными словами, в будущем – это потенциальные безработные люди, которые впоследствии попадут в списки открытого рынка.

Важно заметить, что каждая отдельно взятая страна в соответствии со своими национальными, экономическими и технологическими особенностями формирует свой рынок труда.

Дата добавления: 2014-01-07