Коммерческий найм

Регулируется ГК, кроме этих статей ничего нет, никаких законов.

Отношения, которые связаны с пользованием жилым фондом, не обязательно частным, за деньги.

Аренда жилого помещения не допускается, за исключением того случая, когда арендуется жилое помещение юридическое лицо, но это юридическое лицо также должно использовать для проживания в помещении – скажем, для своих работников.

Специфика договора.

Специфический предмет – жилое помещение, это отличие от аренда.

Во-вторых, специфичный субъектный состав. Одна сторона – наймодатель – собственник, причём любого фонда – частного, муниципального, государственного – главное, чтобы были фонды коммерческого использования.

Нанимателем может быть только гражданин. С юридическими лицами это будет аренда. Здесь также, как и в договоре социального найма, гражданин будет проживать не один, вероятнее всего. Здесь нет термина «члены семьи», а есть термин «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Они проживают там потому, что они указываются в договоре коммерческого найма как «лица, постоянно проживающие».

Можно вселить и после заключения договора – но для этого нужно получить согласие наймодателя – собственника или уполномоченные наймодателем. Исключение: несовершеннолетние дети и родители вселяются без обязательного согласия.

Зависит от наймодателя – хочет, селит, а хочет – нет. Но нужно соблюдать минимальный метраж на человека.

Договор срочный. Предельный срок договора – пять лет. Кодекс выделяет возможность заключения этого договора и на срок, естественно, меньше пяти лет. Особый случай – когда срок до года, так называемый «краткосрочный найм». Это важно для объёма прав и обязанностей – до года ли договор или свыше года и до пяти. Здесь отличается порядок расторжения договора.

Статья 683 ГК РФ – к краткосрочным договорам найма некоторый ряд статей не применяется.

Договор оформляется письменно, но не требует никакой регистрации и несоблюдение формы недействительности не влечёт. Статья 674, обычные правила несоблюдения формы.

Цена существенным условием не является.

Права и обязанности.

Обязанности нанимателя предусмотрены 678 статьёй ГК РФ. Они несложные, очевидные, и как у арендодателя – обеспечивать некую сохранность, вносить плату…

В краткосрочном найме нет права кого-то подселять, кроме уже указанных в договоре.

В договоре коммерческого найма можно вселять временных жильцов и поднанимателей.

Временные жильцы – 680 статья, поднанимателя – 685 статья ГК РФ.

Разница между этими понятиями: у них срок проживания несколько ограниченный, непостоянный. Временные жильцы – те, кто живёт бесплатно. Поднаниматели – те, кто за плату, субаренда, по факту.

Наниматель с согласия всех живущих там может подселить временных жильцов и поднанимателей. Если временных жильцов – надо известить, если поднанимателей – то согласие наймодателя.

При вселении временных жильцов наниматель, который должен их вселить, должен поставить в известность наймодателя, наймодатель может запретить, если не соблюдается нормоплощадь на одного человека.

Поднаниматель и временные жильцы мало чем отличаются, но у них разный срок проживания. Временные жильцы – не больше, чем полгода (6 месяцев), а поднаниматель – не больше, чем срок договора.

Право на подселение временных жильцов и поднанимателей отсутствует в краткосрочном договоре коммерческого найма (то есть договоре, заключённом на срок менее одного года).

Наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок. Статья 684 ГК РФ содержит этот порядок. Это право здесь похоже на то, что было в аренде. Смысл простой: за три месяца до окончания договора наймодатель должен предложить нанимателю либо остаться здесь же, либо уехать. Если же он этого не сделал, если он молчал а наниматель не против пожить дальше – тогда договор автоматически считается перезаключённым на тот же срок. Но это не совсем преимущественное право. А вот если его за три месяца до окончания уведомили об окончании договора, а потом в течение года наймодатель новый договор заключает, то наниматель может требовать перевода на себя обязанности нанимателя.

Здесь нет правила об аренде, тут не говорится, что может быть лишено преимущественное право, если он был недобросовестным нанимателем.

Ни продления, ни преимущественного права заключения в краткосрочном договоре нет.

Статья 687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращение этого договора.

Досрочное прекращение. Если наниматель хочет прекратить – с согласия всех постоянно проживающих граждан заявляет об этом за 3 месяца до прекращения договора. Наймодатель может требовать расторжения договора только по определённым основаниям, чем-то похожим на основания расторжения социального найма (невнесения платы в течение более 6 месяцев, если помещение стало непригодно для проживания, если он его использует не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, если разрушает – а ещё наниматель отвечает за все действия постоянно проживающих с ним).

Процедура расторжения. Если он что-то делает из перечисленного, то наймодатель должен предупредить нанимателя, что он себя плохо ведёт. А если мы пойдём в суд, то суд может дать ему срок до года для того, чтобы устранить нарушение – чтобы исправиться. Если не исправился – тогда можно выселить. Исполнение этого решения суда по решению суда может быть отложено на год.

Это процедура для расторжения долгосрочного договора.

Мы пропустим договор безвозмездного пользования. Он во многом пересекается с арендой. Обратить внимание – «договор ссуды» называется «договором безвозмездного пользования». Ссуда – это не займ, это другое, предметом, как и в аренде, являются индивидуально определённые не потребляемые вещи.

Дата добавления: 2014-01-07