Наем жилого помещения. Договоры коммерческого найма и социального найма

Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имуще­ство у определенного им продавца и предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК).

Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды вообще, могут быть только не потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются по­степенному снашиванию. Притом эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие при­родные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имуще­ственные права.

Арендодатель, но общему правилу, не отвечает перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Исключение состав­ляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредст­венно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут соли­дарную ответственность.

По договору финансовой аренды арендатор не связан договорными отношениями с продавцом. Однако он вправе предъявлять непосредст­венно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Таким образом, при ненадлежащем исполнении условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи соответст­вующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобре­тенное имущество). Однако поскольку арендатор не является стороной договора, он не может расторгнуть договор купли-продажи с продав­цом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Это значит, что и тот и другой могут предъ­явить требования к продавцу в полном объеме.

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что каса­ется договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ* от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являют­ся жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муни­ципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно оче­редникам местной администрацией либо государственными организа­циями.

Договор социального найма заключается на основе сложного юри­дического состава, включающего в себя решение местной администра­ции о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего право указан­ных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Требования к предмету договора социального найма сформулиро­ваны в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изоли­рованным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жи­лищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). В качестве наймодателя выступают жилищно-эксшгуатационные организации.

Употребляемый в жилищном законодательстве термин «нанима­тель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих чле­нов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь представ­лять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и т.д.).

Прекращение договора социального найма возможно по инициати­ве как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время независимо от оснований и без предварительного уведом­ления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действия.

Дата добавления: 2014-01-15