Сущность и особенности ипотечного кредита

Тема 10. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

1. Сущность и особенности ипотечного кредита

2. Механизм ипотечного кредитования

3. Ипотечное кредитования жилищного строительства

Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества - земли, производственных или жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

Согласно Закону Украины "О залоге" (раздел II) ипотекой признается застава земли, недвижимого имущества, при котором земля и (или) имущество, составляет предмет залога остается у залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей - здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. Согласно законодательству Украины предметом ипотеки могут быть также относящиеся гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

Субъектами ипотечного кредита являются:

- Кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальны коммерческие банки;

- Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита является жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

Согласно Закону Украины "О залоге", если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих право-учредительных документов. Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с тем, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже растет.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или поземельной книги, публикация ипотек и др.; 2) режим ипотеки стран англосаксонского права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличаются от других форм залога и гарантий. До 1917 г. ипотечный кредит в Украине регламентировался нормами романо-германского права.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще в 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII - XIX вв. во многом был обусловлен особенностями прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

В Украине первый акционерный земельный банк, осуществлявший ипотечное кредитование, был открыт 1864 г. в Одеси.Одним из основных его задач было выделение крестьянам средств на покупку земли на юге Украины. Ликвидация частной собственности на землю и недвижимость после революции 1917 г. обусловила прекращении деятельности в бывшем СССР ипотечных банков.

Сейчас в Украине операции по ипотечному кредитованию находятся в зачаточном состоянии. В перспективе ипотечное кредитование должно стать одним из важнейших средств обеспечения обязательств, связанных с долгосрочными инвестициями.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

Основными документами, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, является:

- Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждение его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

- Закладной лист – долгосрочная ценная бумага Выпускаемой ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в форме процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательства становится ценной бумагой, привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным ссудам связано с ростом риска обесценения капитала, влияющего на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия его использования для заемщиков.

В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

Дата добавления: 2014-01-15