Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. По своей структуре он многогранен. В зависимости от потребностей его можно классифицировать по различным параметрам.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, т.к. опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Жилье, в свою очередь, делится на городское и загородное, а нежилые помещения - на офисные, торговые, производственные, складские и т.д. Городское жилье далее дробится по формам собственности на приватизированное, муниципальное, ведомственное, находящееся в собственности граждан. Рынок земли делится на рынок сельскохозяйственной земли и земли несельскохозяйственного назначения.

По географическому фактору: каждый регион, район или город представляет собой специфический рынок, отличающийся своими условиями. Это связано с тем, что объекты недвижимы, уникальны, участки земли дифференцированы, сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

По цене:

- рынки дорогой недвижимости;

- массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По качеству:

- элитное жилье или офисные помещения;

- объекты недвижимости среднего качества.

По инвестиционной мотивации:

- рынок приносящей доход недвижимости;

- рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости;

- налоговое укрытие.

По типу прав собственности:

- неограниченные права собственности;

- сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица);

- право на недра;

- право на аренду;

- право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной и элементы совместной собственности);

- право хозяйственного ведения;

- право пожизненного владения и другие виды прав.

По критерию использования. Рынок недвижимости бывает первичный и вторичный. Существуют две точки зрения по поводу этого деления. В соответствии с первым подходом, первичный рынок недвижимости – это рынок, где недвижимость приобретается для личного потребления, для бизнеса, вторичный – рынок инвестиций, рынок ценных бумаг, вложенных в недвижимость. По второму подходу, первичный рынок – рынок новых, созданных объектов, вторичный рынок – рынок уже действующих объектов.

§ 3. Особенности рынка недвижимости:

v на рынке недвижимости происходит значительно меньшее число сделок, чем на других рынках;

v рынок недвижимости персонифицирован (в отличие от других рынков, где действие любого отдельного продавца или покупателя не имеет существенного значения для рынка в целом, здесь их роль велика);

v цена сделки определяется небольшим количеством участников (возможно, несколькими продавцами или покупателями);

v сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, а открытая информация часто бывает неполной или неверной;

v некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей или недостаточной информированности отдельных участников, в результате возможен широкий разброс в ценах сделок;

v величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (например, местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, дома разных периодов застройки) факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, видов транспорта, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и других мест массового отдыха);

v спрос на недвижимость может быть очень изменчивым, прежде всего, под влиянием неценовых факторов (инфляционных ожиданий, изменений законодательства, желанием заняться предпринимательской деятельностью, изменением уровня доходов, процентных ставок, условий налогообложения и т.п.);

v спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем;

v предложение характеризуется низкой эластичностью по цене на новые объекты недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны и имеют определенное местоположение;

v специфика функционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи;

v рынок недвижимости менее организован, чем другие рынки, часто имеет полулегальный характер;

v на большей части рынка наблюдается сезонная активность;

v все сделки с недвижимостью должны прийти государственную регистрацию.

Дата добавления: 2014-01-20