Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис (emphyteusis)и суперфиций (superficies)

Эмфитевзис – это наследственная (вечная) аренда земельного участка для его сельскохозяйственной обработки. В постклассическом праве эмфитевзис определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком.

Эмфитевзис устанавливался особым договором аренды на срок не менее 100 лет. Управомоченное лицо – эмфитевт, обладал следующими правами: пользоваться участком по своему усмотрению, даже изменяя хозяйственное назначение его; отчуждать участок посредством сделок inter vivos и mortis causa (в том числе, закладывать, обременять сервитутами и пр.); защищать свое право посредством собственнических исков. Однако недра принадлежали только собственнику.

Но на нем также лежали определенные обязанности: не ухудшать участок; нести все подати и повинности, лежащие на участке; платить собственнику участка ежегодную плату (canon, pensio, vectigal) и особый налог государству. Невнесение необходимых платежей более 3 лет автоматически приводило к потере эмфитевзиса. Кроме того, собственник земли мог выставить против эмфитевта особый иск о невыполнении последним своих обязанностей по отношению к нему.

Главным основанием установления эмфитевзиса выступал договор; кроме того, он мог быть установлен распоряжением на случай смерти, судебным определением, давностью владения. Прекращался эмфитевзис по тем же основаниям, что и право собственности.

Права эмфитевта имели весьма широкую защиту. Он был наделён не только специальным иском, но и обеспечен защитой владельческих интердиктов. Поэтому мог требовать защиты своих вещных прав от всех третьих лиц, в том числе и от собственника земли. Таким образом, институт эмфитевзиса наиболее близок к содержанию права собственности.

Суперфиций (поверхность) определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования в течение неограниченного времени зданием, выстроенном на чужом земельном участке и, следовательно, принадлежащем собственнику участка. При этом такое строительство могло быть осуществлено либо по договору с собственником земли, либо без договора, если собственник не оспорил в своё время неправомерность застройки его участка. Однако право собственности на эти строения всегда принадлежало хозяину участка.

Общие черты суперфиция:

1. право застройки, порождающее право собственности на возведённые за свой счёт здания;

2. право сооружения на участке, принадлежащем другому собственнику;

3. право, которое может быть отчуждено и передано третьим лицам.

Управомоченное лицо – суперфициарий, был вправе пользоваться и распоряжаться зданием, как собственник, отчуждать, закладывать его, обременять сервитутами. Обязанности его состояли в том, что он должен был нести все повинности, лежащие на здании, а также платить собственнику земельного участка определенную ренту (solatium, pensio).

Суперфициарий наделялся правом исковой защиты против посягательств на его положение со стороны любых третьих лиц, в том числе и законного собственника земли.

Возникало право суперфиция вследствие договора между собственником земли и потенциальным застройщиком; вследствие давности владения (хотя это основание оспаривается), через завещательный отказ (легат); посредством судебного решения.

Основания возникновения и прекращения суперфиция были такие же, как и основания возникновения и прекращения эмфитевзиса. К ним относились:

1. соглашение сторон о прекращении суперфиция;

2. истечение определённого договором срока при невозобновлении нового договора;

3. слияние в одном лице суперфициария и собственника земельного участка;

4. отказ арендатора от прав суперфиция;

5. смерть суперфициария, не имеющего наследников, либо их отказ от наследства;

6. нарушение прав собственника вследствие неуплаты ренты.

Дата добавления: 2014-01-20