Особенности продажи недвижимости в виде жилых помещений

Договор купли-продажи недвижимости.

Его особенности:

а) Особый материальный объект (см. ст. 130 ГК) – недвижимое имущество (земельные участки, участки недр, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

б) Требование письменной формы заключения в виде составления одного документа.

в) Государственная регистрация договоров продажи жилых помещений, предприятий, земельных участков.

г) Государственная регистрация перехода права собственности.

д) Цена, наряду с предметом является существенным условием этого договора.

е) Соблюдение особого режима земельных участков (при отчуждении строений) и при отчуждении земельных участков, на которых расположены здания (ст. 552 ГК).

ж) Особый момент перехода права собственности (п.2 ст. 223 ГК).

з) Особенности в зависимости от субъектного состава:

1) государственные, муниципальные предприятия и автономные учреждения могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст. 295,297, 298 ГК), а частные и бюджетные учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, закреплённое за ним собственником (п. 1 ст. 298 ГК)

2) продажа имущества несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК);

3) недвижимое имущество, принадлежащее подопечному не подлежит отчуждению (за исключением случаев, указанных в законе);[49]

4) при продаже недвижимости супругов одним из супругов, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

5) при продаже недвижимого имущества плательщиком ренты требуется согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

6) при продаже заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя (ст. 346 ГК РФ) – норма диспозитивная.

1. При продаже жилых помещений лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, не могут быть выселены. К ним относятся:

- Граждане, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 1138 ГК, ст. 34 ЖК).

- Граждане-получатели ренты, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания (ст. 605 ГК, ст. 34 ЖК).

- Лица, проживающие по договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК).

Согласно ст. 558 ГК перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения.

2. У членов семьи собственника при продаже жилого помещения право пользования этим жилым помещением прекращается (ст. 292 ГК), и они, как и бывший собственник должны освободить жилое помещение.

Такое же правило, тем более, установлено и для бывших членов семьи, за которыми в порядке исключения в случаях, указанных в п. 4 ст. 31 ЖК РФ, сохранялось право пользования данным жилым помещением до его отчуждения. В соответствии со ст. 5, ст. 31 ЖК (в редакции Федерального закона от 22 мая 200 7 г.) право бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника, и они должны освободить его, а в противном случае подлежат выселению.

Однако отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи (и бывшие, имевшие право пользования), либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы этих лиц, допускается с разрешения органа опеки и попечительства.

При продаже жилого помещения продавец-собственник должен обеспечить жильем членов своей семьи и бывших членов семьи, сохранивших право пользования до отчуждения:

- это те, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства;

- при отчуждении приватизированных жилых помещений и тех бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но не участвовали в приватизации (см. ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.).

3. При продаже жилого помещения в многоквартирном доме (квартиры, комнаты) одновременно отчуждается доля в праве общей собственности на общее имущество дома (квартиры). Отдельное отчуждение доли не допускается (п.2 ст.290 ГК; п.4 ст.37 и п.5 ст.42 Жилищного Кодекса).

4. Особенность исполнения: передача и принятие недвижимости должна оформляться специальным документом - передаточным актом.

Дата добавления: 2014-01-13