Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Физическая жизнь - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (надёжность, долговечность). Это период времени от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса.

Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоя­нию здания на момент оценки. Рассчитывается на основе хронологического возраста с учётом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффек­тивный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Оставшийся срок экономической жизни – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Задача оценщика — определить эффективный возраст здания

Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Корректировка производится по простой формуле:

ТС - СЗ - Д,

где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, Д — износ.

-5-

Четвертый этап; определение стоимости земельного участка.

Стоимости земельного участка при использовании затратного метода определя­ется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих мето­дов:

· Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.

· Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на анало­гичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.

· Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.

· Цена = R/I = рыночная доходность/уровень доходности

· Рыночная цена-100 тыс., затраты на строительство-70 тыс., прибыль 20% от 70 =14.

· Цена земли:100-70-14=16

· Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ­ной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.

· Метод нормативной цены земли

Дата добавления: 2014-01-13