Анализ природы и состава налога на недвижимость

Налог на недвижимость устанавливается для совершенствования налоговых отношений, связанных с недвижимым имуществом. Для налога на недвижимость первостепенное значение приобретает вид имущественного права, приобретение которого организацией или физическим лицом придает им статус налогоплательщиков. Появление имущественного права создает объективное условие справедливого взимания налога с собственности, так как право собственности подлежит защите со стороны государства, что влечет за собой осуществление определенных расходов.

В отдельных научных высказываниях причиной взимания налогов на имущества являются различия в происхождении доходов. Однако, налог на имущество в преобладающем числе случаев не зависит от происхождения доходов налогоплательщиков. Единственным случаем зависимости налога на недвижимость от вида дохода, а именно ренты, является налогообложение природных ресурсов. Принципы налогообложения имущества заключаются в установлении факта обладания имуществом. Следствием обладания имуществом являются виды этого имущества, а уже следствием видов имущества – различие в происхождении доходов, возникших от использования разных видов имущества. Т.е., применение разных видов имущества приводит к различиям в природе происхождения доходов. Интерес к разнице в происхождении доходов должны проявлять в первую очередь налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц, уровень налогообложения которых может зависеть от трудового и нетрудового возникновения доходов. Налог на недвижимость должен оставаться безразличным к тому, из каких доходов была приобретена недвижимость. Для налога на недвижимость двумя важными факторами являются – обладание вещным правом на объект недвижимости и сумма израсходованных средств на приобретение недвижимости.

В том случае, когда категория недвижимости представлена природными ресурсами, при налогообложении недвижимости производится полное изъятие нетрудовых доходов – ренты, или сверхприбыли налогоплательщика. Для возникновения законных оснований для налогообложения недвижимости, представленной в виде природных ресурсов, необходимо, чтобы налогоплательщик владел (пользовался) объектом налога.

Учитывая сказанное, первоначальным этапом в определении налоговых обязанностей является возникновение вещного права на объект, а уж затем – исследование природы приносящего природными ресурсами дохода и определение размера подлежащей изъятию ренты.

При использовании природных ресурсов налог на недвижимость объединяет в себе рентную (плата за право пользования земельными участками с разными природно-географическими характеристиками) и воспроизводственную (плата, направляемая на охрану, защиту и восстановление природных ресурсов) составляющие.

Рентные платежи делятся на два вида:

- абсолютная рента, размер которой не зависит от характеристик земельного участка и уплачивается только за права владения и пользования земельным участком;

- дифференциальная рента, размер которой зависит от качества переданного в пользование земельного участка и вложенных в его развитие денежных средств.

Абсолютная рента не регулирует установление справедливых условий конкуренции путем сглаживания различий в производственных затратах. Абсолютная рента является средней величиной извлекаемой прибыли от использования средних по качеству природных ресурсов.

По мере развития общественных отношений возникло понятие дифференциальной ренты, которая представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате разницы в затратах труда на средних и лучших земельных участках или при повышающейся производительности добавочных вложений капитала. Изначальное право собственности на землю играет основополагающую роль в определении права на присвоение земельной ренты. При государственной собственности на землю рента присваивается государством в целях ее распределения в пользу общества, так как земля представляет собой национальное богатство и все общество должно получать выгоду от ее использования.

Если в правовой системе страны установлен исключительно институт аренды земли, то способ присвоения земельной ренты в виде налогообложения не используется. При совместном применении правовых институтов аренды и собственности на землю усложняется механизм изъятия ренты по причине возникновения двух разных методов: через арендную плату и через налогообложение.

Дифференциальная рента делится на два вида в зависимости от факта вложения капитала в развитие земельного участка. Дифференциальная рента 1 – добавочная прибыль, которая появляется в результате разницы в затратах труда, связанных с различиями в плодородии и местоположении земельных участков, возникает и присваивается при экстенсивном использовании земли. В условиях рынка устанавливается равновесная цена на сельскохозяйственную продукцию, по которой реализуются товары с разными издержками производства. Именно по причине разницы в затратах продукции, производимой из природных ресурсов, возникает добавочная прибыль сверх нормальной. Еще более значительна разница при сравнении лучших по плодородию и местоположению земельных участков с худшими.

Дифференциальная рента 2 – добавочная прибыль, возникающая в результате последовательных вложений капитала в землю при интенсификации сельского хозяйства. До окончания договора аренды земли дифференциальная рента 2 остается у арендатора. При заключении нового договора собственник земельного участка, увеличивая размер арендной платы, присваивается часть возникшей дифференциальной ренты 2.

При изъятии абсолютной ренты размер арендной платы за землю не изменяется в зависимости от плодородия земельного участка. В целях изъятия дифференциальной ренты 1 собственник земли усложняет состав арендной платы и арендная плата на землю включает в себя или часть, или всю сумму сверхприбыли, полученной арендатором. Появление дифференциальной ренты 1 свойственно краткосрочному использованию природных ресурсов, так как с течением времени земельные участки теряют свою продуктивность, что влечет убывание дифференциальной ренты 1. Поэтому единственным выходом из ситуации является интенсификация производства, что требует вложения определенных затрат на восстановление земли. При этом для справедливого изъятия ренты важно определить, что в полученном доходе дифференциальная рента 1 и 2. В данном случае еще больше усложняется состав арендной платы за пользование участком. Дифференциальная рента 2 частично или полностью присваивается собственником земли через арендную плату только в случае перезаключения арендного договора с повышением арендной платы. В течение срока действия первоначального договора аренды арендатор полностью присваивает дифференциальную ренту 2. Но изъятие у арендатора дифференциальной ренты 2 опасно для его экономического благосостояния, так как арендатор привлекает заемные средства для проведения работ по улучшению природных качеств земельного участка и в установленные сроки обязан погасить задолженность. При увеличении арендной платы на сумму дифференциальной ренты 2 у арендатора изымаются денежные средства, которые он должен был направить на погашение задолженности по займу, что может привести к банкротству арендатора.

Для того чтобы избрать подход – полностью или частично изымать ренту, необходимо посмотреть, что остается у предпринимателя после изъятия всей ренты и возможно ли продолжение им экономической деятельности. У предпринимателя справедливо изымать дифференциальную ренту 1 и только как мера по государственному регулированию отдельных видов природопользования, например для консервации, возможно использование механизма изъятия дифференциальной ренты 2.

По причине дифференциального изъятия ренты в зависимости от цели и способа использования недвижимости для налогообложения устанавливаются соответствующие, отдельные для каждой целевой категории земель, шкалы налоговых ставок.

Необходимость охраны и восстановления природных ресурсов создает объективные причины для рассмотрения налога на недвижимость как выполняющего воспроизводственную и консервационную функции. Смысл воспроизводственной функции состоит в том, что помимо изъятия ренты налог на недвижимость должен формировать фонд охраны и воспроизводства природных ресурсов. Решить проблему можно путем удорожания пользования природными ресурсами. Введение воспроизводственной составляющей нацелено на аккумулирование денежных средств для охраны, воспроизводства и приумножения природных ресурсов. При взимании воспроизводственной составляющей, входящей в сложный механизм налога на недвижимость, должны компенсироваться общественно необходимые затраты на воспроизводство природных ресурсов.

Выполняя консервационную функцию, которая хотя и является производной от воспроизводственной функции, но все же самостоятельной функцией, налог на недвижимость регулирует объемы и интенсивность использования отдельных видов природных ресурсов с целью снижения или полного прекращения процесса вовлечения избранного вида природного ресурса в хозяйственный оборот. Консервацию особо ценных видов природных ресурсов возможно проводить двумя способами:

1. законодательным путем – это юридический подход, который заключается в запрете использования определенных видов природных ресурсов, прямо указанных в законе.

2. с помощью налогообложения – это экономический подход, в свою очередь, осуществляемый двумя методами:

а) запретительным. Путем установления высокого уровня налоговых ставок (до 100%) и налоговой базы, исключается возможность получения предпринимателем прибыли в свое распоряжение и создается экономический барьер для использования определенных видов природных ресурсов;

б) ограничительным. При расширении обрабатываемого участка с части земли, на которую увеличился земельный участок, будет взиматься налог, повышенный в несколько раз.

Кроме состава налога на недвижимость следует выяснить к какому виду налогообложения относится данный налог – личному или реальному и существует ли в современных условиях научная основа для деления налогообложения на реальное и личное.

Реальное налогообложение – это налогообложение объектов недвижимости, при котором на результаты расчета налога влияние оказывают только характеристики объекта налога с одновременным игнорированием личностных характеристик налогоплательщика. Личное налогообложение – это налогообложение, методика которого использует личностные характеристики налогоплательщика. Если элементы налога все же начинают соответствовать признакам обеих систем, это указывает на стирание границы между личным и реальным налогообложением с одновременным образованием комплексного подхода, в котором равнозначные роли выполняют и налогоплательщики, и реальные объекты – объекты недвижимости.

С развитием общества государственное управление становится все более социально ориентированным. На первый план выходит личность. Выполняя задачу соответствия уровню общественного и экономического развития, система налогообложения все больше принимает во внимание личностные характеристики налогоплательщиков при взимании налогов с недвижимости. В настоящее время и в личных, и в реальных налогах устанавливается комплексный механизм налоговых льгот как по категориям налогоплательщиков, так и по категориям объектов налога. Необлагаемые налогом минимумы всегда устанавливаются в отношении только объекта налога, что является признаком реального налогообложения. Льготы по налогу на имущество устанавливаются законом с учетом социального и экономического положения налогоплательщика, что является признаком личного налогообложения.

Налог на недвижимость выполняет следующие функции:

- воспроизводственная;

- консервационная;

- фискальная;

- компенсационная;

- регулирующая (обременительная).

Воспроизводственная функция является наиболее важной среди всех остальных функций, выполняемых налогом на недвижимость. Первостепенное значение воспроизводственной функции объясняется ролью природных ресурсов в обеспечении жизнедеятельности человека. Средства, аккумулированные в бюджетах, предназначены для финансирования природовосстановительных и охранных мероприятий.

Консервативная функция осуществляет экономическое воздействие на субъектов – потребителей природных ресурсов, которое состоит в увеличении платности пользования объектами природы. Повышенный уровень налогообложения скажется на степени привлекательности для вовлечения в хозяйственный оборот природных ресурсов, тем самым будет обеспечено сохранение особо ценных видов природных ресурсов.

Казначейская функция направлена аккумулирование в бюджете денежных средств, признаваемых налогом. Для казначейской функции не имеют значение индивидуальные признаки и особенности тех или иных налогов.

Возникновение природных стихий непредсказуемо, то для своевременной и оперативной компенсации причиненного объектам недвижимости материального ущерба в бюджете необходимо создать целевой бюджетный фонд, из которого и будет производится восстановление объектов недвижимости. Т.о. суть компенсационной функции состоит в формировании специального бюджетного фонда для компенсации ущерба, причиненного объектам недвижимости.

Регулирующая функция заключается в экономическом воздействии налогов на экономику страны, регулируя подъемы и спады производства и торговли, применяя различные уровни налоговой нагрузки на налогоплательщиков.

Кадастровая оценка земель в России.

Неэффективное правовое регулирование земельных отношений в России, низкие размеры платы за землю, дефицит денежных средств на охрану земель и восстановление из полезных свойств привели к потере экономической значимости земли, ее ценности для развития городских и сельских поселений, неконтролируемой, хаотичной застройке, к снижению плодородия сельскохозяйственных угодий, к массовому загрязнению земель на всей территории РФ.

До последнего момента остро стояла проблема скорейшего проведения кадастрового учета и кадастровой оценки земли. Федеральная служба земельного кадастра (Росземкадастр – в настоящее время Федеральное агентство кадастра) с 2000г. стала проводить основанные на современных методах кадастровый учет и кадастровую оценку всех категорий российских земель. В 2001 г. Росземкадастром были завершены общефедеральные масштабные работы по кадастровому учету и кадастровой оценке с/х угодий. В настоящее время учетные и оценочные сведения обо всех категориях земель занесены в государственный земельный кадастр.

После введения в действие федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре» произошли позитивные сдвиги в отношении недвижимости и в системе ее регулирования как объекта гражданского оборота. В России на современном этапе каждый объект недвижимости проходит обязательный кадастровый учет и юридическое оформление.

Методология кадастрового учета рассматривает земельный участок и строение на нем в виде единого объекта недвижимости, поскольку кадастровый номер строения неразрывно связан с кадастровым номером земельного участка и является его производной. Наличие такого учетного единства земельного участка и строения на нем предопределяет объективную необходимость разработки одного налога на все имущество, входящее в единый земельно-имущественный комплекс – консолидированного налога на недвижимость.

В ходе проведения кадастрового учета формируется база данных об учтенных объектах налога. Информация о недвижимом имуществе, расположенном на той или иной территории, является отправной точкой для проведения всех остальных мероприятий, направленных на создание условий для введения налога на недвижимость.

Сбор и обработку информации о земельных участках в оперативном порядке обеспечивают 2350 земельных комитетов, расположенных по всей России. Для ускорения передачи сведений о земельных участках земельные комитеты – подразделения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости – связаны между собой единой информационной сетью, что позволяет оперативно обмениваться необходимыми сведениями о разных категориях земель и обеспечивает поддержку актуального состояния государственного земельного кадастра путем своевременного внесения изменений, затрагивающих учетные и оценочные параметры земельных участков. Например, при учете земли под газопроводами в результате обмена информацией между земельными комитетами соседних субъектов РФ создается общая картина о протяженности газопровода и об общей площади занятой им земли.

Федеральный закон от 2 января 2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» установил следующие единицы кадастрового деления территории РФ.

3. Кадастровый округ, включающий в себя территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральное агентство кадастра.

4. Кадастровый район охватывающий территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

5. Кадастровый квартал, ограниченный небольшими населенными пунктами, кварталами городской или поселковой застройки. В процессе кадастрового деления каждому кадастровому кварталу присваивается кадастровый номер, состоящий из номера кадастрового округа, номера кадастрового квартала в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровый номер конкретного земельного участка состоит из номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в государственном реестре земель кадастрового района. Кадастровый учет и оценку в первую очередь проходят земельные участки, гражданские права на которые оформлены и зарегистрированы надлежащим образом.

В настоящее время в России учреждено 49 различных государственных реестров и кадастров. Сведения об объектах недвижимого имущества – земельных участках, участках недр, строениях, водных объектах, участках лесного фонда и т.д. – фиксируются в 14 реестрах. Раздробленность данных не позволяет получить всестороннее представление о конкретном объекте недвижимости, его месте в системе взаимосвязанных объектов недвижимости, выполняемой им функции, и происходящих с ним количественных и качественных изменениях.

Центральное место в системе взаимосвязанных объектов недвижимости занимает земельный участок, поскольку ни один другой объект недвижимого имущества не может физически существовать без неразрывной взаимосвязи с земельным участком. При этом земельный участок первичен по отношению ко всем остальным объектам недвижимости, так как вначале должен появиться участок земли, и только затем на его основе возможно создание других видов недвижимого имущества – строений, водных объектов, участков лесного фонда и т.д.

Принимая во внимание значение места и роли земельного участка, государственный земельный кадастр является основополагающим сводом данных среди всех других реестров и кадастров, затрагивающих недвижимое имущество. Для того чтобы исключить раздробленность сведений об объектах недвижимости по разным реестрам и кадастрам, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости предпринимает шаги по созданию единого трехмерного земельного кадастра, где будут отражаться характерные особенности самого земельного участка и тех объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке и под его поверхностью.

В трехмерном кадастре каждый земельный участок будет представлен в объемном изображении, позволяющем определить наиболее оптимальное его использование с учетом того, какие объекты недвижимости присутствуют на его поверхности и что находится в его недрах. Рассмотрение земельного участка в трехмерном измерении создает условия для распределения участков земли по категориям ценности, одни из которых подлежат консервации для сохранение стратегического, экологического, ресурсного и продовольственного баланса, а другие – более или менее интенсивному вовлечению в хозяйственный оборот.

Соединение в едином трехмерном земельном кадастре данных обо всех объектах недвижимости повлечет за собой существенное уменьшение государственных расходов на проведение учета недвижимого имущества. Высвобожденные денежные средства целесообразно направить на финансирование процесса поддержания актуальности учетных сведений.

Государственная кадастровая оценка земель представляет собой деятельность специализированных государственных органов, направленную на определение такого вида стоимости, как кадастровая стоимость земельного участка на конкретную дату для занесения величины этой стоимости в Единый государственный реестр земель. Результаты кадастровой оценки земель предназначены для государственного регулирования процесса землепользования и для целей налогообложения, они не обязательны к применению частными лицами при заключении гражданско-правовых сделок с земельными участками, хотя могут служить в определенных случаях важными стоимостными ориентирами.

Кадастровая оценка основывается на классификации земель по следующим признакам:

- целевое назначение земель;

- вид функционального использования земель.

Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земельные участки в РФ по целевому назначению разделены на следующие семь категорий:

- сельскохозяйственного назначения;

- поселений;

- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д. и земли иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- запаса.

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории. Для расчета оценочных характеристик земельных участков все земли разделены на три более укрупненные категории, к каждой из которых применяется свойственный только ей оценочный подход.

1. Земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации о земельных участках, а также при помощи других методов массовой оценки.

2. Сельскохозяйственные угодья за пределами городских и сельских поселений и земли лесного фонда оцениваются на основе капитализации расчетной ренты. Расчетная рента представляет собой сумму от сложения абсолютной и дифференциальной рент. За абсолютную ренту принимается установленный в едином размере для всех субъектов РФ минимальный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий независимо от их местоположения и качества. Величина минимального дохода равна 1% стоимости валовой продукции, получаемой в среднем по России с 1 га сельхозугодий. Кадастровая оценка сельхозугодий производится путем умножения расчетной ренты на период капитализации (он равен 33 годам).

3. Иные категории земель вне черты городских и сельских поселений оцениваются при помощи капитализации расчетной ренты или на основе затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Выделяют 14 видов функционального использования земель:

- под жилыми домами;

- под домами индивидуальной жилой застройки;

- дачных и садоводческих объединений граждан;

- гаражей и автостоянок;

- под объектами торговли и общественного питания;

- учреждений и организаций народного образования;

- под промышленными объектами;

- под административно-управленческими и общественными объектами;

- под военными объектами;

- рекреации;

- под сельскохозяйственными угодьями;

- под лесами;

- под водными объектами;

- прочие, резерв.

Земли, однородные по целевому назначению, по виду функционального использования и по кадастровой стоимости, объединяются в оценочную зону в процессе оценочного зонирования территории РФ. Оценочное зонирование территории в целях установления границ проводится в границах кадастрового квартала и кадастрового района. По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы земельной площади в границах каждой оценочной зоны.

Учитывая 14 видов функционального использования земель, для каждого населенного пункта городского и сельского типа создается набор из 14 карт кадастровой оценки, данные которых позволяют принимать решения либо о стимулировании развития определенных территорий в рамках социально-экономических программ, либо, наоборот, о снижении активности использования отдельных земель для сохранения баланса общественных и экологических интересов.

В ходе экономического анализа состава дохода, получаемого при использовании определенной категории земель, выделяются не только средние затраты землепользователя и его средняя (нормальная) прибыль, но и рентная составляющая, которая изымается с помощью методов налогообложения.

Земельный налог был введен в российской налоговой системе в 1991 году в виде Платы за землю. Целью введения платы является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, а также формирование специальных фондов финансирования указанных мероприятий. Данный налог выступал в качестве важного собственного источника формирования финансовой базы органов местного самоуправления.

Практика функционирования данного налога показала его слабые стороны. Налог не побуждал к применению более эффективных методов землепользования, т.к. его ставки не зависели от потенциальной доходности земельных участков и не учитывали их реальной стоимости. Дифференциация ставок налога зависела от характера использования земель. Ежегодно на федеральном уровне производилась индексация ставок земельного налога. В условиях установления ставок налога вне зависимости от экономической оценки земли и реальной стоимости земельных участков налоговое бремя распределялось неравномерно и порой несправедливо. Одновременно с этим, хотя налог и считался местным, основной перечень льгот был установлен федеральным законодательством, что серьезно снижало роль органов местного самоуправления в стимулировании экономических процессов на соответствующей территории. Кроме того, данный налог, будучи местным налогом, должен вводится в действие решениями МО. Фактически же он был установлен ФЗ и действовал на всей территории РФ.

В связи с этим с 1 января 2005 года была введена в действие глава 31 НК РФ «Земельный налог». Принципиальным отличием от прежней системы налогообложения является исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Дата добавления: 2014-01-13