Тема 3. Договоры найма жилого помещения

Задачи

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ

Контрольные вопросы

1. Что является объектом жилищных прав?

2. Какие виды жилых помещений существуют?

3. Что представляет собой государственная регистрация прав на жилые помещения?

4. Как определяется понятие «жилищный фонд»? Какова классификация жилищных фондов в зависимости от формы собственности и от целей использования?

5. Как осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда?

6. Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение?

7. В чем заключаются особенности переустройства и перепланировки помещения и каков порядок получения согласия на их осуществление?

1. ЗАО “Вымпел” заключило договор коммерческого найма с Мусиным сроком на 5 лет. Прожив в квартире 2 года, Мусин переоборудовал жилое помещение, сделал перепланировку.

Правомерны ли действия Мусина? Возможна ли ответственность за самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения? Какие последствия наступили бы при условии, что Мусин без согласия соседей поставил новую металлическую дверь и передвинул дверную коробку, отгородив при этом часть общей лестничной площадки?

2. Наймодатель, представляющий муниципальный жилищный фонд, обратился в суд с иском к Шуваловой о выселении с предоставлением жилого помещения в виде однокомнатной квартиры размером 20 кв. метров в связи с изменением целевого назначения дома – переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, Шувалова пояснила, что совместно с ней проживает ее 16-летний сын, что, как она считает, дает ей право на получение двухкомнатной квартиры.

Суд вынес решение о выселении ответчицы с сыном в однокомнатную квартиру, сославшись на то, что она занимает меньшую жилую площадь, поэтому в результате переселения в другую квартиру ее жилищные условия не ухудшаются.

Правильно ли решено дело?

3. Администрация г. Краснодара обратилась в суд Ленинского района с иском к трем жильцам дома, подлежащего сносу. Все трое ответчиков были собственниками жилья, и каждый из них имел по одной трети в квартире. Истец просил суд прекратить право собственности граждан на их квартиру, т.к. дом подлежал сносу.

Администрация предложила гражданам добровольный обмен, их сносимую квартиру поменять на другую. Предложенная квартира была муниципальной. Собственники от такого предложения отказались. Районный суд удовлетворил иск администрации. Краевой суд согласился с данным решением. Ответчики обратились в Верховный Суд РФ.

Существует ли конкуренция норм статей 86 и 89 ЖК РФ?

Применима ли в данной ситуации ст.32 ЖК РФ?

Какое определение может быть вынесено Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ по данному делу?

Тесты для самостоятельной работы студентов

1.Частный жилищный фонд состоит из двух видов жилищного фонда:

а) индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда социального использования:

б) индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда юридических лиц;

в) индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования;

г) жилищного фонда юридических лиц и жилищного фонда коммерческого использования.

2.Государственный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности:

а) общественных объединений;

б) общей долевой собственности субъектов различных форм собственности;

в) Российской Федерации или субъектов РФ;

г) органов местного самоуправления.

3.Муниципальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности:

а) района, поселения;

б) субъектов РФ;

в) граждан или юридических лиц;

г) муниципальных образований.

4.Муниципальный жилищный фонд постоянно уменьшается по причине:

а) передачи жилых помещений в аренду;

б) передачи жилых помещений на условиях договора коммерческого найма;

в) приватизации гражданами жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма;

г) предоставления жилых помещений на условиях безвозмездного пользования.

5. Порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма и купли-продажи обеспечивают органы:

а) государственной власти;

б) государственного управления;

в) местного самоуправления;

г) все органы, указанные выше.

6. Государственный надзор за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется:

а) Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

б) государственными жилищными инспекциями субъектов РФ;

в) муниципальными жилищными инспекциями;

г) всеми органами, указанными выше.

7. Понятие «соответствие жилого помещения санитарным и техническим требованиям» включает в себя:

а) наличие в помещении ванной комнаты;

б) наличие в помещении туалета;

в) наличие в помещении кухни;

г) способность помещения поддерживать нормальную температуру воздуха и наличие в нем естественного освещения.

8. Признание жилого помещения непригодным для жилья осуществляется;

а) жилищно-эксплуатационной организацией, обслуживающей его;

б) бюро технической инвентаризации населенного пункта;

в) администрацией населенного пункта;

г) межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления.

9. Под «перепланировкой жилого помещения» понимают перенос:

а) ванны;

б) газовой плиты;

в) вентиляционного канала;

г) разборку жилых перегородок.

10. Под переустройством жилого помещения понимается:

а) перенос дверных проемов;

б) разборку жилых перегородок;

в) пристройку тамбура;

г) перенос газовой плиты.

11. Управление жилищным фондом в области его использования и сохранности осуществляется:

а) государством;

б) жилищно-эксплуатационными организациями;

в) советом многоквартирного дома;

г) все, указанные в п. «а» - «в».

12. Управление муниципальным жилищным фондом осуществляется:

а) отделом жилищного хозяйства муниципального образования;

б) Минрегионом России;

в) Министерством строительства и ЖКХ РФ;

г) исполнительными органами государственной власти субъектов.

13. Государственное управление жилищным фондом на уровне субъектов РФ осуществляется:

а) исполнительными органами государственной власти субъектов РФ;

б) государственными жилищными инспекциями субъектов РФ;

в) Министерствами жилищно-коммунального хозяйства субъектов РФ;

г) всеми органами, указанными выше.

14. Содержание и развитие объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу, обеспечивают:

а) органы государственной власти и управления;

б) органы местного самоуправления;

в) жилищно-строительные организации:

г) все органы, указанные в п. «а» - «б».

15. Нотариальное удостоверение договоров отчуждения жилых помещений необходимо:

а) всегда;

б) никогда;

в) только в случае договоренности между участниками сделки;

г) в случаях, указанных в п. «б» и «в».

16. Залог залога жилого помещения (ипотека) подлежит государственной регистрации:

а) всегда;

б) никогда;

в) нет, если против возражает одна из сторон;

г) да, только при согласии сторон.

17. Текущую инвентаризацию жилищного фонда БТИ проводит:

а) ежегодно;

б) ежеквартально;

в) ежемесячно;

г) каждые полгода.

18. Основную инвентаризацию жилищного фонда БТИ проводит один раз:

а) в пять лет;

б) три года;

в) десять лет;

г) пятнадцать лет.

19. Одной из обязанностей муниципальных образований в области регулирования жилищных правоотношений является:

а) распределение жилой площади и предоставление гражданам жилых помещений, находящихся в их ведении;

б) разработка жилищного законодательства для обслуживаемых территорий;

в) установление порядка организации и деятельности ЖСК;

г) проведение единой технической политики в области ремонта жилищного фонда.

Задания для СРС

1. Составьте таблицу «Виды жилых помещений».

2. Составьте заявление в орган местного самоуправления о получении согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

3. Составьте заявление в орган местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

4. Составьте таблицу «Требования, предъявляемые к жилым помещениям».

План лекции

1. Понятие договоров найма жилого помещения.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, содержание, исполнение.

3. Договор социального найма жилого помещения: понятие, содержание, исполнение.

4. Особенности договорных отношений при пользовании помещениями специализированного жилищного фонда.

1. Реализация конституционного права на жилище предполагает наделение гражданина правомочиями владения, пользования и распоряжения. В рамках существующих правовых форм удовлетворения потребностей в жилом помещении у граждан существует две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Действующий ГК РФ (п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 672 главы 35 «Наем жилого помещения») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма. Вместе с тем, в п. 2 ст. 671 ГК РФ упоминается случай, при котором жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может «использовать жилое помещение только для проживания граждан».

Прерогатива регулирования жилищных отношений, возникающих из договора найма (коммерческого найма) жилого помещения, принадлежит гражданскому законодательству, т.е. нормам статей 671, 673 – 688 ГК РФ. Отношения же, порождаемые договором социального найма жилого помещения, регламентированы нормами раздела III ЖК РФ (ст. 49 – 91), т.е. договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, с применением к нему правил статей 674, 675, 678, 680, 681 и пунктов 1 – 3 ст. 685 ГК РФ.

Отношения, возникающие в связи с предоставлением жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, регулируются нормами раздела III¹ ЖК РФ (ст. 91¹ – 91¹⁶).

В рамках статей 91¹⁶ – 91²⁰ раздела III² ЖК РФ определен правовой режим наемных домов социального и коммерческого использования.

Специфичны правовой режим специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также содержание договора найма и договора безвозмездного пользования соответствующими специализированными жилыми помещениями. Правовая регламентация возникающих отношений осуществляется нормами ст. 92 – 109 ЖК РФ, федеральными законами и законодательством субъектов РФ.

2. Родовое понятие договора найма (коммерческого найма) жилого помещения дано в ст. 671 ГК РФ: это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным, срочным. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с наймодателем. Права и обязанности наймодателя указаны в статьях 676, 681, 687 ГК РФ, права и обязанности нанимателя – в статьях 678 – 682, 684 – 687 ГК РФ. Договор найма по истечении срока может быть продлен. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, указанных в ст. 687 ГК РФ. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

3. Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в ст. 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор заключается без установления срока его действия. Следовательно, по данному договору предоставляется жилое помещение жилищного фонда социального использования, формирующегося из жилья государственного и муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими в соответствии с ч. 2 ст. 49 ЖК РФ являются граждане, признанные таковыми ОМС в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящего на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договору социального найма предоставляется иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Ст. 50 ЖК РФ предусматривает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения. Данные нормы устанавливаются ОМС. Перечень граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, содержится в ст. 51 ЖК РФ. Жилые помещения предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением случаев, установленных ЖК РФ. Принятие граждан на учет осуществляется ОМС на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Перечень категорий граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди, содержится в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. Жилые помещения предоставляются по договорам социального найма на основании решения ОМС. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315. В нем детально прописаны права и обязанности сторон.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, предусмотрен ст. 72 ЖК РФ. В ст. 76 ЖК РФ перечислены шесть условий, при которых не допускается обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений. Порядок оформления обмена детально регламентирован в ст. 74 ЖК РФ. Наниматель вправе передать часть занимаемого им жилого помещения или все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселять временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). В числе обязанностей нанимателя является обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 – 160 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

4. Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 217 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (Рос. газета. 23 июля 2014 г.) ЖК РФ дополнен разделом III¹ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» (статьи 91^{1 –} 91¹⁵) и разделом III² «Наемные дома» (ст. 91¹⁶ – 91²⁰).

Этим законом в юридический оборот введены дефиниции «наемного дома социального использования» и «наемные дома коммерческого использования». В первых жилье предоставляется гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими, на условиях «договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования». Во вторых – в соответствии с договором найма жилого помещения (коммерческого найма).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Наймодателем по нему могут быть: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления (ОМС), уполномоченные выступать соответственно от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ.

Нанимателями жилых помещений в наемном доме социального использования могут быть граждане в случае, если: 1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются ОМС в порядке, установленном законом субъекта РФ, не превышают максимальный размер позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования; 2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке.

5. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда закреплен в ст. 92 – 109 раздела IV ЖК РФ. В соответствии со ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: 1) служебные помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. «Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду» утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. Этим же постановлением утверждены: Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда, Типовой договор найма служебного жилого помещения, Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, Типовой договор найма жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Основания расторжения и прекращения договора найма специализированного помещения предусмотрены соответственно статьями 101 и 102 ЖК РФ. Случаи, когда граждане не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, содержатся в ст. 103 ЖК РФ.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Схема № 2

Схема № 3

Дата добавления: 2014-11-06