Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Методологические основы оценки земли




Оценочное зонирование городской территории (на примере г. Усть-Кута Иркутской области)

Ценность участков городской территории в отличие от цены объектов, складывающейся в результате функционирования рынка недвижимости, есть результат социокультурных процессов, отражающий физическую структуру города и представление населения об этой структуре.

Новые экономические отношения внесли существенные изменения в сложившиеся отношения по поводу использования земли. Свобода эко­номического поведения, легализация экономической и социальной ини­циативы снизу потребовали свободных ресурсов для их реализации. Жесткая регламентация через планирование распределения ресурсов,


Глава 38 Оценка недвижимости



в том числе и земельных, должна была измениться. Сущность перестрой­ки отношений землепользования нагляднее всего отражается в измене­нии подходов к оценке земли, которая является своеобразным критерием взглядов общества на этот важнейший ресурс.

Основной методологический спор в экономике советского периода, связанный с оценкой ресурсов, в том числе и земли, заключался в разгра­ничении затратного и рентного подходов к этой проблеме. При затрат­ном принципе, широко распространенном в плановой экономике, критерием ценности выступал только вложенный в освоение ресурсов труд. Альтернативный этому рентный подход ориентировался на потен­циальный или фактический результат использования земли, т.е. доход, обусловленный конкретными характеристиками или параметрами дан­ного участка. Общим для обоих подходов является использование труда в качестве количественного критерия дифференциации, т.е. оба базируют­ся на трудовой теории стоимости.

Новые экономические отношения поставили новые задачи и перед оценкой земли. Основная черта в изменениях — отделение землепользо­вателя от собственника земли в экономическом смысле. Это означает не только и не столько разгосударствление земли и появление земель в част­ной собственности, сколько функционирование землепользователя не­зависимо от государства даже на государственной земле. В этих условиях принцип платного природопользования превратился в естественный эле­мент взаимоотношений рыночного хозяйства, в число которых входит и государство на всех уровнях, включая местное самоуправление.

В условиях рынка стоимость вложенных средств перестала быть опре­деляющим фактором привлекательности земельных участков. Их цен­ность стала обусловливаться результатом затрат, величина которых теперь является внутренним делом создателя этой ценности — землепользовате­ля или государства. Показатель вложенных затрат не уходит из хозяйственной практики, поскольку он требуется в случаях, не связанных с рыночными принципами экономических взаимоотношений, например во внутрикор­поративных расчетах или в случае компенсации при административном способе передела системы землепользования (отводе земель).

Другая особенность — становление земельного рынка: сама земля на­чинает входить в рыночный оборот. Даже зачаточное состояние этого рынка меняет восприятие обществом многих понятий, связанных с хо­зяйственными отношениями вообще и с землепользованием в частности. Прежде всего это относится к цене земли. Земля стала восприниматься как недвижимость, т.е. носитель рыночной цены, являющейся производ­ной от спроса и предложения, несмотря на то что подавляющая часть зем­ли находится в руках государства. Соответственно, оценка земли стала


388 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ориентироваться на предвидение цены, а не на ее назначение, и содержа­нием оценки все в большей степени становится качественный анализ, отражающий потребительские свойства участков.

Единого подхода к содержанию и методологической основе экономи­ческой оценки не существует до настоящего времени, и в большинстве случаев это объясняется множественностью целей, для которых требует­ся оценка земли. Среди этих целей выделяются главные инструменты регулирования землепользования, включающие налог, арендную плату и нормативную цену земли. Эти понятия взаимосвязаны и взаимозависи­мы, поэтому у них должна быть единая основа для расчета. Определяю­щим среди них, т.е. дающим количественный ориентир для других платежей, является земельный налог.

Задача земельного налога — изъятие той части дифференциальной рен­ты участка, в создании которой землепользователь не принимал участия. Сюда входят рента по местоположению и часть ренты по вложенным сред­ствам, если эти средства не вкладывались землепользователем. Однако это не означает, что в основе экономической оценки, на которую по за­кону должна опираться дифференциация земельного налога и которая по своей сути будет определять целый комплекс других отношений в зем­лепользовании, включая нарождающийся земельный рынок, должен лежать рентный подход в том виде, как он понимался в работах дорефор­менного периода. В основе экономической оценки земли должно лежать понятие полезности (ценности в потребительном смысле), т.е. анализ качественного различия участков земель, причем эти качества должны быть востребованными землепользователями как в экономическом от­ношении (для получения прибыли), так и в социальном (потребление благ в нерыночном или некоммерческом использовании).

Качество, ценность земли как свойство определяет нормативную сто­имость земли, являющуюся устанавливаемым государством ориентиром для сделок, не зависящих от конъюнктуры. Согласно законодательству нормативная цена земли представляет собой величину, кратную земельно­му налогу, который в свою очередь устанавливается на основе ценност­ных характеристик. На понятии ренты основывается экономическое определение стоимости земли через известную формулу капитализации земельной ренты. Цена участка связана с рыночной стоимостью земли, определяемой в общем виде соотношением спроса, в том числе и на ис­комую ренту, и предложения. Таким образом, качественная оценка долж­на анализировать свойства данного участка, которые обусловливают цену, но не представлять саму цену, которая формируется на основе данных свойств, а также других обстоятельств, включая рыночные факторы (рис. 20).


Рис. 20. Соотношение понятий в экономической оценке земли, формирующих ее стоимость




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 519; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.01 сек.