КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Методологические основы оценки земли
Оценочное зонирование городской территории (на примере г. Усть-Кута Иркутской области) Ценность участков городской территории в отличие от цены объектов, складывающейся в результате функционирования рынка недвижимости, есть результат социокультурных процессов, отражающий физическую структуру города и представление населения об этой структуре. Новые экономические отношения внесли существенные изменения в сложившиеся отношения по поводу использования земли. Свобода экономического поведения, легализация экономической и социальной инициативы снизу потребовали свободных ресурсов для их реализации. Жесткая регламентация через планирование распределения ресурсов, Глава 38 Оценка недвижимости в том числе и земельных, должна была измениться. Сущность перестройки отношений землепользования нагляднее всего отражается в изменении подходов к оценке земли, которая является своеобразным критерием взглядов общества на этот важнейший ресурс. Основной методологический спор в экономике советского периода, связанный с оценкой ресурсов, в том числе и земли, заключался в разграничении затратного и рентного подходов к этой проблеме. При затратном принципе, широко распространенном в плановой экономике, критерием ценности выступал только вложенный в освоение ресурсов труд. Альтернативный этому рентный подход ориентировался на потенциальный или фактический результат использования земли, т.е. доход, обусловленный конкретными характеристиками или параметрами данного участка. Общим для обоих подходов является использование труда в качестве количественного критерия дифференциации, т.е. оба базируются на трудовой теории стоимости.
Новые экономические отношения поставили новые задачи и перед оценкой земли. Основная черта в изменениях — отделение землепользователя от собственника земли в экономическом смысле. Это означает не только и не столько разгосударствление земли и появление земель в частной собственности, сколько функционирование землепользователя независимо от государства даже на государственной земле. В этих условиях принцип платного природопользования превратился в естественный элемент взаимоотношений рыночного хозяйства, в число которых входит и государство на всех уровнях, включая местное самоуправление. В условиях рынка стоимость вложенных средств перестала быть определяющим фактором привлекательности земельных участков. Их ценность стала обусловливаться результатом затрат, величина которых теперь является внутренним делом создателя этой ценности — землепользователя или государства. Показатель вложенных затрат не уходит из хозяйственной практики, поскольку он требуется в случаях, не связанных с рыночными принципами экономических взаимоотношений, например во внутрикорпоративных расчетах или в случае компенсации при административном способе передела системы землепользования (отводе земель). Другая особенность — становление земельного рынка: сама земля начинает входить в рыночный оборот. Даже зачаточное состояние этого рынка меняет восприятие обществом многих понятий, связанных с хозяйственными отношениями вообще и с землепользованием в частности. Прежде всего это относится к цене земли. Земля стала восприниматься как недвижимость, т.е. носитель рыночной цены, являющейся производной от спроса и предложения, несмотря на то что подавляющая часть земли находится в руках государства. Соответственно, оценка земли стала 388 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ориентироваться на предвидение цены, а не на ее назначение, и содержанием оценки все в большей степени становится качественный анализ, отражающий потребительские свойства участков. Единого подхода к содержанию и методологической основе экономической оценки не существует до настоящего времени, и в большинстве случаев это объясняется множественностью целей, для которых требуется оценка земли. Среди этих целей выделяются главные инструменты регулирования землепользования, включающие налог, арендную плату и нормативную цену земли. Эти понятия взаимосвязаны и взаимозависимы, поэтому у них должна быть единая основа для расчета. Определяющим среди них, т.е. дающим количественный ориентир для других платежей, является земельный налог. Задача земельного налога — изъятие той части дифференциальной ренты участка, в создании которой землепользователь не принимал участия. Сюда входят рента по местоположению и часть ренты по вложенным средствам, если эти средства не вкладывались землепользователем. Однако это не означает, что в основе экономической оценки, на которую по закону должна опираться дифференциация земельного налога и которая по своей сути будет определять целый комплекс других отношений в землепользовании, включая нарождающийся земельный рынок, должен лежать рентный подход в том виде, как он понимался в работах дореформенного периода. В основе экономической оценки земли должно лежать понятие полезности (ценности в потребительном смысле), т.е. анализ качественного различия участков земель, причем эти качества должны быть востребованными землепользователями как в экономическом отношении (для получения прибыли), так и в социальном (потребление благ в нерыночном или некоммерческом использовании). Качество, ценность земли как свойство определяет нормативную стоимость земли, являющуюся устанавливаемым государством ориентиром для сделок, не зависящих от конъюнктуры. Согласно законодательству нормативная цена земли представляет собой величину, кратную земельному налогу, который в свою очередь устанавливается на основе ценностных характеристик. На понятии ренты основывается экономическое определение стоимости земли через известную формулу капитализации земельной ренты. Цена участка связана с рыночной стоимостью земли, определяемой в общем виде соотношением спроса, в том числе и на искомую ренту, и предложения. Таким образом, качественная оценка должна анализировать свойства данного участка, которые обусловливают цену, но не представлять саму цену, которая формируется на основе данных свойств, а также других обстоятельств, включая рыночные факторы (рис. 20).
Рис. 20. Соотношение понятий в экономической оценке земли, формирующих ее стоимость
Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 519; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |