КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Общая характеристика объекта оценки
На основе данных по налоговым поступлениям или расчету налога на землю можно судить о состоянии и использовании городских земельных ресурсов в целом. Наиболее прибыльными для бюджета являются земли промышленности и транспорта. В Иркутской области на них приходится всего около 7 % всех налогооблагаемых площадей, однако их доля в общей сумме земельного налога превышает 75 %, в то время как для земель сельскохозяйственного назначения соотношение обратное — 75 % налогооблагаемых площадей и около 5 % поступлений. Около 80 % земель, занятых под промышленное и транспортное использование, располагается на территории вне городов, однако по объему получаемых платежей районы значительно уступают городам, поскольку для промышленных земель вне городской черты законодательством предусмотрены фиксированные ставки, значительно уступающие городским. Для промышленных городов области (Ангарск, Братск, Усть-Илимск, Усть-Кут, Шелехов и др.) в структуре налогооблагаемых площадей характерно преобладание земель промышленного использования при небольшой доле земель жилой и общественной застройки. Доля земель сельскохозяйственного использования также незначительна. Экономический кризис в наибольшей степени затронул именно такие поселения, ориентированные на крупные предприятия, создававшиеся в эпоху регулируемого межрайонного разделения труда и не приспособленные к рыночным условиям. Огромные земельные площади, отведенные предприятиям в прежние годы, становятся дополнительной обузой для производства и увеличивают счет недоимок. С другой стороны, остановка предприятий, поиски альтернативных источников существования заставляют город пересматривать свою земельную политику и стимулировать перераспреде-
394 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ление земли. Этот процесс неизбежен во всех городах области, но наиболее остро он стоит в монофункциональных поселениях. Возможности оценки земельных ресурсов с позиции спроса на них со стороны тех или иных групп потребителей представлены на примере г. Усть-Кута, где работы по экономической оценке территории проводились по заказу городской администрации в связи с необходимостью дифференциации территории для целей налогообложения (в условиях, когда основы кадастровой оценки земель только разрабатывались, поэтому администрация была относительно свободна в выборе подходов к системе распределения налога). В соответствии с Законом «О плате заземлю» городам предписывалась усредненная ставка налога, распределение которой по площади и категориям плательщиков оставлялось на усмотрение местной администрации. Усть-Кут является административным центром района, лежащего в северной части области. К Усть-Куту в послевоенное время была проведена ветка железной дороги от Тайшета, давшая возможность построить крупные промышленные комплексы Среднего Приангарья (Братск и др.), из этого пункта началось строительство Байкало-Амурской магистрали (БАМ). В Усть-Куте на р. Лене расположен крупнейший речной порт страны (Осетрово), в котором осуществляется перевалка грузов для северных районов с железной дороги на водный транспорт. Внутренняя планировочная структура города необычна и интересна с позиций распределения земельных ресурсов и управления землепользованием. Территория города общей площадью 5,5 тыс. га вытянута узкой полосой по берегам Лены и отграничена от окружающей местности высокими береговыми уступами. Ширина заселенной полосы, тянущейся на протяжении более 25 км, колеблется от 1,5 до 4 км. Такая конфигурация означает ограниченность жизненного пространства города, повышенную роль линейных структур, объединяющих цепь отдельных микрорайонов в единый город. Через территорию Усть-Кута вдоль береговой полосы проходят железная дорога и автомобильная трасса.
Транзитная роль Усть-Кута как ворот на север, его важная функция опорного города при строительстве БАМа предопределили характер городского землепользования и приоритеты в его развитии. Здесь наглядно проявляются отрицательные последствия ведомственного распределения земельных площадей. На протяжении десятилетий наиболее удобные в инфраструктурном отношении площади вдоль дорог вблизи центра отдавались складским и строительным организациям. Жилые кварталы заполняли пустоты между производственными участками, и город, который по своему природному ландшафту должен был стать одним из красивей- Глава 38. Оценка недвижимости ших городов области, оказался похожим на большую промышленную площадку с вкраплениями жилых массивов. Смена экономических отношений в стране привела к резкому сворачиванию строительной деятельности, объем транзитной активности стал уменьшаться как по линии БАМа, так и по поставкам грузов в северные районы Иркутской области и Якутию. Бывшие ранее градообразующими предприятиями тресты, ставшие открытыми акционерными обществами, начали передислокацию своих подразделений в другие города Сибири и европейской части России. Этот процесс продолжается, и только за последние три года численность строителей сократилась в 2—2,5 раза. Сократился объем перевалки грузов через речной порт (как из-за снижения платежеспособности получателей грузов в Якутии и продолжительных задержек дотаций на северный завоз со стороны государства, так и в связи со строительством других путей сообщения в северные районы). Сокращаются геолого-разведочные работы, опиравшиеся на город как на исходную базу. Из района и города уезжают люди, в том числе в рамках организованного переселения семей из северных районов. Население города сократилось с 61 тыс. человек в 1993 г. до 55,5 тыс. в 2002 г. В результате огромные производственные площади, не приносящие прибыли ни самим предприятиям, ни бюджету, оказались обузой для городского хозяйства. Но добровольного расставания с излишками земель ожидать не приходилось, и налог должен был подтолкнуть к более целесообразному перераспределению земельных ресурсов.
Дата добавления: 2014-10-23; Просмотров: 626; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |