Методика Ансофа щодо КСФ 2 страница

Тема 4. Теоретичні основи оцінки потенціалу підприємства.

1. Оцінка потенціалу підприємства: основні цілі та сфери застосування.
2. Поняття вартості та її модифікації.
3. Принципи та основні етапи оцінки потенціалу підприємства.

1. Оцінка потенціалу підприємства: основні цілі та сфери застосування.

Вихідною передумовою вартісної оцінки є те, що підприємство як об’єкт, що характеризується певним рівнем потенціалу, може бути джерелом доходу і об’єктом ринкової угоди, тобто власник підприємства має право продати його, закласти, застрахувати і т. ін.

Таким чином, підприємство виступає товаром із усіма характерними для нього властивостями: корисністю для покупця, витратами на створення (формування).

Разом з тим, підприємство як об’єкт ринкових угод характеризується і низкою специфічних особливостей, серед яких можна виділити такі:

- це товар інвестиційний, тобто товар, вкладення в який здійснюється з метою віддачі в майбутньому.

- підприємство є системою, але продаватися може як система в цілому, так і окремі її підсистеми й елементи;

- потреба в цьому товарі залежить від процесів, що відбуваються як усередині нього самого, так і в зовнішньому середовищі.

Оцінка вартості потенціалу підприємства являє собою упорядкований, цілеспрямований процес визначення у грошовому виразі вартості об’єкта з урахуванням потенційного та реального доходу, який має місце в певний проміжок часу в умовах конкретного ринку.

В Україні ринкові угоди з такого роду товарами стали можливі завдяки активізації оцінної діяльності в 1991-1992 роках, що було пов’язано з переходом економіки країни в ринкові умови. Істотним імпульсом її розвитку було прийняття в березні 1992 року Законів України „Про приватизацію майна державних підприємств” і „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, а також інших законодавчих і нормативних документів, що вимагало оцінки будинків, приміщень, цілісних майнових комплексів, об’єктів незавершеного будівництва і т. ін.

У лютому 1995 року українські оцінювачі за прикладом оцінювачів інших країн об’єдналися в суспільну професійну організацію – Українське товариство оцінювачів (УТО).

В оцінці потенціалу підприємства заінтересовані: кредитори, інвестори, держава, акціонери, управлінці, постачальники, страхові фірми. Вони бажають реалізувати свої економічні інтереси і визначають цілі оцінки.

Незважаючи на те, що механізм процесу оцінки має універсальний характер, цілі, для яких здійснюється така оцінка можуть істотно варіювати.

Так, Законом „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, регламентуються обов’язкові випадки проведення вартісної оцінки:

1) створення підприємств на базі державного майна або майна, що є в комунальній власності;

2) реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна (часткою комунального майна);

3) виділення або визначення частки майна в спільному майні, у якому є державна частка (частка комунального майна);

4) визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника зі складу такого товариства;

5) приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є в комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

6) переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

7) оподаткування майна та визначення розміру державного мита згідно з законом;

8) передачі майна під заставу;

9) визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

10) в інших випадках за рішенням суду або в зв’язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Крім цих обов’язкових випадків, оцінка може здійснюватися також з метою:

- формування статутного фонду господарчого товариства (без пайової участі держави);

- розробки плану розвитку підприємства;

- оцінки ефективності управління;

- вибору варіанта розпорядження власністю;

- обґрунтування ціни купівлі-продажу підприємства або його частки;

- перевірки фінансової дієздатності позичальника;

- установлення розміру страхового внеску і страхових виплат;

- перевірки обґрунтованості коригувань цінних паперів;

- перевірки доцільності інвестиційних вкладень і ін.

1. Поняття вартості та її модифікації.

Вартість – це грошовий еквівалент цінності об’єкта, який покупець готовий обміняти на право власності на цей об’єкт.

Оскільки уявлення про цінність об’єкта залежить від конкретних інтересів покупця, то оцінювачу доводиться визначати різні види вартості.

Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні вартість у користуванні.

Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі рівноваги між реальними економічними факторами, тому її називають об’єктивною вартістю.

Найбільш поширеною формою об’єктивної вартості є ринкова вартість - найвища грошова сума (ціна), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки за дотримання таких умов:

- відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов’язаних з продажем і купівлею аналогічних об’єктів власності;

- покупець і продавець оцінюваної власності точно проінформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;

- термін експозиції об’єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.

Згідно Національного Стандарту 1:

„Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу”.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна угоди часто суттєво відрізняється від ринкової вартості.

У деяких випадках ринкова вартість може бути негативною величиною. Наприклад, це може бути у випадку оцінки застарілих об’єктів нерухомості, сума витрат та знос яких перевищує вартість земельної ділянки, або у випадку оцінки екологічно несприятливих об’єктів.

Особливим випадком застосування як бази оцінки є ринкова вартість об’єкта за умови існуючого використання, тобто за припущення, що дальше використання об’єкта відбуватиметься в той самий спосіб, що і на дату оцінки (споживча вартість)

Спеціальна вартість – сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації або особливої зацікавленості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки.

З урахуванням міри ринкової вартості об’єкта виокремлюють неринкову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вартість, які формуються на основі методик і нормативів, затверджених відповідними державними установами (наприклад, за нарахування податків, страхових внесків, мита та ін.).

Згідно Національного стандарту №1, утому випадку, коли не виконується хоча б одна з умов для визначення ринкової вартості, базою оцінки виступають неринкові види вартості: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), споживча вартість, вартість ліквідації

Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли бракує часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.

Заставна вартість – це оцінка за ринковою вартістю майна (майнових прав), що передаються як гарантія забезпечення боргових чи інших зобов’язань.

Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найбільш піддатливих до руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та відсотки.

Орендна вартість – розрахункова величина вартості об’єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об’єкта нерухомості за умови дальшого його використання в такий самий спосіб, що і на дату оцінки.

Вартість у користуванні – це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб’єктивною вартістю.

Найбільш поширеним проявом вартості у користуванні є інвестиційна вартість - вартість об’єкта нерухомості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

Балансова вартість – відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість – вартість, розрахована згідно з порядком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

Вартість заміщення – сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об’єктом корисність.

Вартість відтворення – сукупність витрат на створення точної копії об’єкта оцінки з урахуванням існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення – сумарна величина ринкової вартості земельної ділянки за її дальшого такого самого використання та вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруд з урахуванням усіх видів їх зносу (знецінення). Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об’єктів нерухомості спеціального призначення, які не мають ринкового попиту.

Утилізаційна вартість – грошовий еквівалент, який розраховують отримати від продажу вибулих матеріальних активів чи її складових для альтернативного використання. Цю вартість також називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Скрапова вартість – вторинна вартість сукупності матеріалів, яку можна отримати у разі розбирання (ліквідації) об’єкта оцінки.

Митна вартість – еквівалент вартості імпортованих об’єктів, що використовується для розрахунків мита, зборів та інших митних і пов’язаних з ними платежів.

Поняття справедливої вартості у вітчизняній практиці зявилось у 2000 році у зв’язку з вступом у дію Закону України „Про бухгалтерський облік і звітність в Україні” від 16.07.99 року №996 і введенням Національних Положень (Стандартів) бухгалтерського обліку(П(С)БУ),.

Згідно з П(С)БУ, справедлива вартість – це сума, за якою може бути здійснений обмін активу, або оплата зобов’язань у результаті операцій між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами.

В даний час відповідно до вимог стандартів складання фінансової звітності необхідно визначати справедливу вартість основних засобів, нематеріальних активів і запасів для одержання достовірної й об’єктивної інформації в процесі їх оцінки та переоцінки.

Справедлива вартість залежно від об’єктів її визначення, як правило, може дорівнювати ринковій вартості (якщо вона задовольняє вимогам визначення ринкової вартості і може бути визначена в порядку, встановленому Національними стандартами), залишковій вартості заміщення (відтворення) (якщо мова йде про оцінку спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції)

Кожен із перелічених видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні має певну галузь застосування та обмеження. Вибір тієї чи іншої модифікації вартості залежить від особливостей об’єкта, поставленої мети та порядку оцінки.

1. Принципи та основні етапи оцінки потенціалу підприємства.

Теоретико - методологічною базою оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства є сукупність взаємозв’язаних принципів, в основу формування яких покладено багаторічний досвід зарубіжних експертів-оцінювачів і вітчизняну практику оцінювання майнових комплексів промислових підприємств.

Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

1. принципи, які базуються на уявленнях користувача:

Принцип корисності базується на постулаті, що будь-яке підприємство має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

Принцип заміщення передбачає, що максимальна ринкова вартість підприємства визначається найменшою вартістю іншого підприємства з еквівалентною корисністю. Інакше кажучи, покупець не сплатить за підприємство (нерухоме майно) суму більшу, ніж мінімальна ціна іншого об’єкта з адекватною корисністю.

Принцип очікування ґрунтується на тому, що вартість підприємства, котре оцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікує покупець від володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепродажу.

2. принципи, які пов’язані із землею, будинками і спорудами:

Залишкова продуктивність. Згідно з економічною теорією земля має вартість або взагалі яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва. Цей механізм розподілу доходу пов’язаний з тим, що земля фізично нерухома, і щоб розпочати будь-яку економічну діяльність, до неї слід приєднати працю, капітал і підприємницький менеджмент. Саме ці доходоутворювальні фактори компенсуються першочергово, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.

Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому, що додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну. Внесок, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим „поліпшенням”.

Віддача. Даний принцип означає, що в міру додавання ресурсів до основних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі). Після цього темпи зростання дохідності починають уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

Збалансованість (пропорційність). Згідно з цим принципом усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

Оптимальний розмір (величина). Вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва – землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон’юнктури в даному районі.

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права. Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об’єкта власності. Спираючись на досвід, можна виокремити характерні ознаки, а для кожної з них – види поділу прав власності.

Поділ майнових прав за наступними ознаками поділу:

- фізичний поділ – право на користування повітряним простором, земелею, надрами;

- строкове володіння – різні види оренди, довірче володіння, майбутні майнові права

- права користування – обмежене право користування майном, ліцензії, обмеження на використання майна;

- майнові права – спільна оренда, партнерство, траст, корпорація, опціон, контракт з погодженими умовами продажу;

- права кредитора вступати у володіння – закладні, застави, участь у капіталі та інші.

3. принципи, які пов’язані з ринковим середовищем:

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливом множини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього визначається, насамперед, відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його віддаленістю від ринкової інфраструктури. Разом ці дві важливі характеристики становлять Стус, чи економічне місцеположення підприємства. Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства згідно з принципом залежності можуть справляти як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства чи іншого об’єкта нерухомості сама впливає на величину вартості об’єктів нерухомості та підприємств, що їх розміщено в даному регіоні.

Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна підприємства, як правило, відображує вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недостатній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рівень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об’єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

Конкуренція. Сутність даного принципу полягає в тому що ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій у різних сегментах конкурентного ринку і дає можливість об’єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає від урахування надприбутків за оцінювання підприємств-монополістів, бо це створює їхню ринкову вартість.

Змінювання. Цей принцип передбачає під час оцінювання вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середовища і внутрішньовиробничих змін потребує точного визначення дати проведення кожної оцінки вартості потенціалу підприємства. Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об’єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

4. принципи найліпшого і найефективнішого використання.

Даний принцип є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність. Найліпше і найефективніше використання дає вихідну концептуальну модель для аналізу різних факторів, котрі впливають на вартість об’єкта оцінювання і забезпечують використання законодавчо незаборонене, фізично здійснюване, фінансово обґрунтоване і таке, що реалізує найбільшу вартість (дохідність) об’єкта оцінки.

Механізм процесу оцінки, відповідно до Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12 липня 2001 року, регламентується Національним Стандартом №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року №1440 і включає наступні процедури:

1. Підготовчий етап (попереднє ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюється оцінка, визначення бази оцінки, надання замовнику пропозицій із приводу істотних умов договору на проведення оцінки).

2. Укладення договору на проведення оцінки.

3. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та опрацювання вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

4. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

5. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеними у договорі на проведення оцінки, та їх застосування.

6. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів.

7. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки.

8. Доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Тема 5. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємства

1. Методологія визначення вартості потенціалу підприємства.

2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства.

3. Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства.

4. Результатна оцінка потенціалу підприємства.

5. Порівняльна характеристика різних методологій оцінки потенціалу підприємства.

1.Методологія визначення вартості потенціалу підприємства.

Будь-яку вартість можна розглядати з позицій колишніх, сучасних та майбутніх результатів з урахуванням того, що розширене відтворення можливе тільки тоді, коли в грошовому еквіваленті отримані результати покривають понесені для їх досягнення витрати.

Стисло економічну суть трьох указаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:

- витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання

- порівняльний (ринковий) – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод

- результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

Загальну класифікацію можливих методів вартісної оцінки земельно-майнового комплексу підприємства та окремих його компонентів, що можуть бути використані для оцінки відповідних можливостей підприємства наведено на рис.1

Слід зазначити, що кожен з указаних підходів реалізується з допомогою специфічних методик, які залежать від об’єкта оцінки.

Витратні методи	Порівняльні методи	Результатні методи
Метод порівняльної одиниці	Метод парних продаж	Метод капіталізації доходу
Метод поділу за компонентами	Метод статистичних коригувань	Метод дисконтування грошових потоків
Метод кількісної діагностики	Експертні методи порівняння	Метод залишкового доходу
Метод обліку витрат на інфраструктуру	Методи мультиплікаторів порівняння
Метод заміщення
Метод індексації даних проектно-кошторисної документації
Вартість підприємства та втіленого в ньому потенціалу

Рис. 1. Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу.

1. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства.

Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник – користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку всіх складових цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.

У найзагальнішому вигляді логіка методів витратного підходу така:

Витрати на створення об’єкта

- витрати на побудову (купівлю) об’єктів нерухомості

- витрати на купівлю машин та обладнання

- витрати на персонал

- витрати на створення (купівлю) нематеріальних активів

- витрати на організацію бізнес-процесів.

+ Прибуток продавця (мінімально необхідний прибуток; нормативний прибуток; надзвичайний прибуток; відрахування з прибутку)

- Сума нагромадженого зносу (фізичний знос; функціональне старіння; зовнішнє (економічне) старіння; технологічне старіння)

Найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.

Традиційно виділяють три рівні кошторисів:

1. локальні кошториси – документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносять їх на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів.

2. об’єктні кошториси – зведені документи, які акумулюють інформацію локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів.

3. зведені кошториси – це загальні звіти про суму повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дають змогу оцінити суму витрат у цілому по підприємству.

Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:

1. ресурсний метод – розрахунок окремих елементів кошторису, що необхідні для реалізації управлінського рішення, через облік витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах.

2. ресурсно-індексний метод – поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкта. Індекси вартості - це відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об’єкта до базових аналогів-ресурсів.

3. базисно-індексний метод – перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригувальних коефіцієнтів

4. базисно-компенсаційний метод –облік окремих елементів кошторису та визначення додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.

5. метод аналогових об’єктів передбачає наявність значної бази даних щодо реалізованих проектів та їх кошторисів, а також потребує визначення причин та розміру відхилень планових значень від фактичних протягом порівнянного проміжку часу.

Визначивши на підставі кошторисів суму витрат на створення об’єкта оцінки, слід оцінити суму нагромадженого зносу різних видів, кожен з яких можна або усунути, або ні. традиційно виділяють наступні види зносу:

- фізичний – рівень фізичного руйнування об’єкта (утрата ним первинних техніко-експлуатаційних характеристик), зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів у процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкта від фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.

- функціональне старіння – невідповідність габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об’єкта сучасним вимогам відповідно до його реального чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об’єкта визначають методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.

Дата добавления: 2014-12-10