Сущность и основные понятия ипотечного кредитования

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Залог недвижимого имущества широко распространился в России XV в.

В начале XIX в. возникли разнообразные кредитные институты, в том числе сохранные и ссудные казны, которые принимали вклады от населения и выдавали кредиты под залог недвижимости. В 30-е годы срок предоставления таких ссуд достиг 26 лет.

1 января 1835 г. был введен в действие Свод гражданских законов (автор М. М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог недвижимости) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 60-х гг. XIX в, возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.

В современной России ипотечное кредитование связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных организаций в конце 80-х – начале 90-х гг. XX столетия.

Ипотека (от греч. – залог, заклад) – залог недвижимого имущества с целью получения кредита.

Ипотека – способ обеспечения обязательства каким-либо недвижимым имуществом.

Ипотека предполагает не только залог имущества, но и целую юридически-правовую систему оценки, состоящей в залоге недвижимости, подлинность её принадлежности залогодателю, а также право кредитора по своему усмотрению распорядиться недвижимостью заёмщика в случае невыполнения им обязательств по возврату кредита.

Ипотечный кредит – кредит, в обеспечение которого используется ипотека.

По российскому законодательству ипотекой признаётся залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В настоящее время основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

- Конституция Российской Федерации;

- Гражданский кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»;

- Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»;

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним»;

- Федеральный зако­н от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- другие нормативные акты.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимсти)» предметом ипотеки являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

К основным субъектам ипотечного кредитования относятся: заёмщик, кредитор (банк), ипотечное агентство, инвесторы.

В состав второстепенных входят: риэлторские компании, оценочные компании, страховые компании, государственный регистратор, нотариус, паспортные службы, органы опеки и попечительства.

Заёмщик – юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.

Кредитор – уполномоченная кредитная организация, предоставляющая кредит заёмщику.

Ипотечное агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создавая систему рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовом рынке.

Инвестор – покупатель ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы: паевые и пенсионные фонды, страховые компании; банки, портфельные управляющие.

Риэлторские компании – профессиональный посредникна рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания– организация, определяющая рыночную и ликвидационную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компаниявыполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путём осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заёмщика.

Государственный регистратор – орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществляющий регистрацию сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрацию договора ипотеки.

Нотариус заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

Ипотечное кредитование классифицируется по направлениям:

1) по возникновению ипотеки. Законодательством предусмотрено возникновение ипотеки в силу договора и в силу закона.

Ипотека, в силу договора, право на получение удовлетворения денежных требований кредитора (залогодержателя) к должнику (заемщику) из стоимости заложенного недвижимого имущества, возникающее на основании оформленного договора об ипотеке. Объектом ипотеки является уже имеющаяся в собственности недвижимость.

Регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации в этом случае представляются:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре в качестве приложения (договоры купли-продажи, страхования и др.);

- документ об оплате государственной регистрации;

- закладная, если права залогодержателя оформляются закладной.

Ипотека как обременение имущества в силу договора возникает с момента заключения этого договора.

Ипотека в силу закона – право на получение удовлетворения денежных требований кредитора (залогодержателя) к должнику (заемщику) из стоимости заложенного недвижимого имущества, без оформления между залогодержателем и залогодателем договора об ипотеке.

В этом случае регистрация осуществляется без предоставления заявления и без оплаты государственной регистрации. Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимое имущество. Права залогодержателя могут быть оформлены закладной. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о возникновении ипотеки в силу закона.

2) исходя из целей ипотечного кредитования:

- ипотека производственных помещений;

- жилищная ипотека;

- строительная ипотека;

- земельная ипотека;

3) по форме предоставления:

- кредит выдаётся наличными деньгами;

- безналичное кредитование (оформляется аккредитив).

Отличительные особенности ипотечного кредита:

- обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

- длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20 – 25 лет).

- целевой характер.

- ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Сегодня в России наиболее высокими темпами идёт развитие ипотечного жилищного кредитования.

Основные требования к ипотечным жилищным кредитам включают:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60 – 70 % рыночной стоимости покупаемого жилья;

- заёмщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 – 40% его стоимости за счёт собственных средств;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков;

- передаваемое в ипотеку жильё должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений).

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

В настоящее время ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет ус­ловно выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступаю­щих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник(залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор(залогодержатель) принима­ет в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первич­ного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинст­ве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотно­шениях с ипотечной системой, показаны на рисунке 2.

Залог

Право по обязательству

Рисунок 2 – Взаимоотношения между объектами и субъектами ипотечной системы

Реализация двусторонних отношений банка с заемщиком при соответствующем наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке.

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещения на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, задача которых – скупить выданные кредиты, на их основе формировать пулы и на их основе выпускать ипотечные бумаги. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 3.

Рисунок 3 – Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим зве­ном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке. Он обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондо­вом рынке) в ипотечные кредиты.

Основным инструментом ипотечного рынка является закладная. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

- предметом ипотеки являются:

- предприятие как имущественный комплекс;

- леса;

- право аренды перечисленного выше имущества;

- сумма долга на момент заключения договора не определена.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после её регистрации.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Дата добавления: 2014-11-29