Тема 3. Договор ренты

1. Понятие, общая характеристика и виды договоров ренты

2. Элементы договора ренты

3. Гарантии стабильности рентных отношений

4. Отличия постоянной и пожизненной ренты

5. Рента с условием пожизненного содержания

1. Советское законодательство допускало получение гражданином, прежде всего доходов от трудовой деятельности и всячески преследовало извлечение нетрудовых доходов. Поэтому советским правом установление рентных отношений было допущено в весьма узкой сфере.

В ГК РСФСР 1964г. речь шла о договоре купли-продажи жилых домов с условием пожизненного содержания. Так допускалось отчуждение жилых домов лишь нетрудоспособными гражданами в целях их пожизненного содержания.

С изменением в России экономической и правовой системы запреты на получение доходов от имущества отпали. Открыты были широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам содержания, хотя относительно иных видов имущества, способных быть предметом договора ренты, законодатель специальных ограничений не устанавливает.

Именно поэтому глава 33 ГК закрепляет порядок отчуждения имущества под выплату постоянной ренты, под которой следует понимать денежное или иное содержание.

Договор ренты­­­­­­­­­­ - соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде предоставления в той или иной форме содержания.

Договор является реальным, возмездным односторонне обязывающим.

Общность данного договора с договорами купли – продажи, мены и дарения состоит в том, что в результате отчуждения имущества изменяется собственник. Если рентоплательщик получает имущество возмездно, то здесь есть сходство с договором купли – продажи. Если же рентоплательщик получает имущество безвозмездно, то очевидна связь с договором дарения. Не случайно в п.2 ст. 585 ГК речь идет о возможности субсидиарного применения норм о договоре дарения и купли – продажи, если иное не установлено главой 33 ГК.

Вместе с тем договор ренты отличается от вышеназванных договоров, являясь самостоятельным договором. Так в отличие от договора купли – продажи, в договоре ренты содержание обеспечивается не только в денежной форме. Что же касается различия с договором мены, то объем ренты далеко не всегда эквивалентен стоимости передаваемого имущества. Договор ренты имеет алеаторный характер, так как вполне вероятно, что-либо один, либо другой контрагент фактически получает встречное удовлетворение меньше объема, чем им самим предоставленное.

Виды договоров ренты:

С учетом срока, на который такое содержание предоставлено, выделяют два вида договора ренты:

1) постоянная рента (обязанность выплаты ренты носит бессрочный характер);

2) пожизненная рента (обязанность выплаты ренты ограничивается сроком жизни получателя ренты).

В зависимости от того, возмездно либо безвозмездно передается имущество возможны два случая отчуждения:

1) когда помимо ренты рентоплательщик также возмещает цену передаваемого имущества (здесь применяются субсидиарно нормы о договоре купли – продажи);

2) всё ограничивается рентными платежами.

2. Предметом договора является имущество, которое участвует в названном обмене. Им являются различные вещи как движимые, так и недвижимые, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также денежные средства.

Выплата же рентных платежей в зависимости от вида ренты может осуществляться в различной форме (вещи, деньги, работы, услуги – п. 1 ст. 590, 597 ГК).

Договор ренты может носить бессрочный характер или ограничиваться сроком жизни получателя ренты. Срок договора является его существенным условием.

О цене договора можно говорить лишь условно в виду егоалеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, если имущество передается возмездно (ст.594 ГК).

Наряду с этим в договоре определяются и размер ренты. Необходимость установления размера ренты непосредственно в договоре является одной из его характеристик как рискового обязательства, в котором размер встречного удовлетворения должен быть во всех случаях согласован сторонами.

В договоре пожизненного содержания с иждивением размер содержания определяется соглашением сторон, но не может быть менее одного или двух минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст.ст.597, 602 ГК).

При постоянной ренте он определяется соглашением сторон. Однако её размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.590 ГК). Индексация размера пожизненной ренты осуществляется по правилам ст. 318 ГК. Точкой отсчёта является один минимальный размер оплаты труда.

Сторонами договора ренты являются получатель рентыи плательщик. Получателями как постоянной, так и пожизненной ренты могут быть любые граждане, независимо от их трудоспособности имеющие имущество в собственности

Получателями только постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК). В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, лишенные права распоряжаться имуществом, выделенным по смете (п.1 с. 298 ГК). Недопустимость существования за счёт ренты может вытекать и из устава конкретной некоммерческой организации.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования, по наследству, при реорганизации. Бессрочность обязательства не означает, что его действие не может быть прекращено. Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств (глава 26 ГК), а также о расторжении и изменении договоров. Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательства сторон по договору.

Получателей может быть несколько.

Получателями ренты не могут быть коммерческие организации, так как по своей сути они должны участвовать в обороте имущества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого не вовлечены.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Таковыми могут стать любые граждане, а также коммерческие и некоммерческие организации, если это не противоречит их учредительным документам.

Дата добавления: 2014-12-27