КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
ГК РФ достаточно подробно определяет правовое положение арендодателя и арендатора
В первую очередь необходимо остановиться на правах и обязанностях арендодателя. Так, он обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями. Невыполнение обязанности может повлечь расторжение договора и возмещение убытков (ст. 611 ГК). Эти же последствия наступают и в случае, если он не передал имущество в срок, установленный в договоре, или и разумный срок. Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц (ст. 613 ГК), при невыполнении этого требования арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. Невыполнение и обязанности дает право арендатору самому произвести капитальный ремонт и впоследствии предъявить арендодателю требования, предусмотренные ч.ч. 4—бет. 616 ГК. Если причиной такого ремонта являются виновные действия арендатора, то он будет сам выполнять капитальный ремонт. Арендодатель обязан предоставить имущество без недостатков, препятствующих пользованию или его затрудняющих. При этом арендодатель отвечает даже за недостатки, которые ему не были известны на момент заключении договора (являлись скрытыми недостатками, т.е. небыли видны при внешнем осмотре). Арендодатель не отвечает за недостатки, о которых арендатор знал или должен был знать: недостатки были оговорены, арендатор о них знал либо недостатки являются явными, то есть видны при внешнем осмотре. При обнаружении недостатков у арендодателя и арендатора есть право альтернативного выбора предъявления требований, указанных в п. 1 ст. 612 ГК, Арендодатель имеет и ряд нрав. Во-первых, это право на получение арендной платы в срок. В случае существенного нарушения арендатором сроков оплаты или порядка внесения оплаты (неоднократная либо длительная задержка) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им же срок. Такое внесение возможно не более чем за два срока подряд. Например, при помесячной оплате — за два месяца и т.д.
При неэффективности данных мер арендодатель вправе требовать расторжения договора (ст. 619 ГК). По взаимному соглашению размер оплаты может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 615 ГК). Поэтому целесообразнее закрепить в договоре возможность изменения цены договора в одностороннем порядке, поставив ее в зависимость от наступления указанных в договоре обстоятельств. На арендатора также возлагается ряд обязанностей. Так, он обязан своевременно вносить оплату (п. 1 ст. 614 ГК); использовать имущество в соответствии с назначением и условиями договора аренды (вплоть до одностороннего расторжения и возмещения убытков по инициативе арендодателя); производить текущий ремонт; нести расходы на содержание имущества (уборка, оплата коммунальных услуг); своевременно вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, за минусом нормального износа (ст. 622 ГК). При несоблюдении последнего правила все риски случайной гибели (порчи, повреждения) переходят на просрочившую сторону. Кроме того, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата. Договором или законом может быть предусмотрена неустойка. Возмещаются также и все иные убытки. У арендатора достаточно много прав. В случае существенного ухудшения состояния имущества или условий его использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Кроме того, в соответствии со ст. 620 ГК арендатор вправе по своей инициативе расторгнуть договор через суд.
Он вправе с согласия арендодателя совершить ряд распорядительных действий, указанных в п. 2 ст. 615. В частности, заключить: а) договор субаренды; б) договор перенайма; в) договор безвозмездного пользования; г) договор залога права аренды. Он вправе вносить свои права аренды в уставный (складочный) капитал обществ и товариществ. Во всех случаях ответственным остается первоначальный арендатор (кроме перенайма). Такое распоряжение может быть запрещено ГК, законом, иными правовыми актами. Арендатор имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы (и. 2 ст. 606 ГК). В соответствии со ст. 617 ГК договор аренды сохраняет силу в случае смены собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения. Смерть арендатора недвижимого имущества приводит к следующим последствиям: права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. Например, в соответствии сост. 531 ГК 1964 г. не могут быть наследниками лица, лишенные родительских прав либо злостно уклонявшиеся от выполнения своих родительских обязанностей. Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, арендатор-художник в качестве арендной платы должен был расписать предмет договора). В соответствии со ст. 624 ГК арендатор имеет право выкупа арендуемого имущества, если такая возможность прямо предусмотрена законом или договором, например в случае приватизации государственного и муниципального имущества. Ст. 623 ГК определяет судьбу улучшений арендованного имущества. Улучшения — это Количественный и качественный прирост в имуществе. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. Отделимыми являются улучшения, отделение которых возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Неотделимые отделению не подлежат. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.
Судьба неотделимых улучшений зависит от того, как они производились - с согласия или без согласия на то арендодателя. Если неотделимые улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором. Если неотделимые улучшения производились без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено договором. Если же отделимые или неотделимые улучшения производились за счет амортизационных отчислений, то они всегда являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок при соблюдении условий, указанных в ст. 621 ГК. 4. По общему правилу договор прекращается надлежащим исполнением. Само по себе истечение срока прекращения договора не влечет. В случаях, когда истекает срок договора, возможно применение правил ст. 621 ГК. Наиболее часто договор аренды прекращается расторжением. Досрочное расторжение возможно по взаимному соглашению или но заявлению любой стороны (ст.ст. 619 -620 ГК). Однако во всех случаях и при наличии оснований к одностороннему расторжению необходимо обращаться в суд. Арендодатель до обращения а суд обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Арендатор же не должен предварительно уведомлять арендодателя. Перечень оснований расторжения, указанный в ст.ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим, а поэтому в договоре могут быть предусмотрены иные основания расторжения по волеизъявлению одной стороны. Эти основания должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора (п. 2 ст. 450 ГК). Существенными являются нарушения, когда это для другой стороны влечет такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор может быть прекращен и по иным основаниям, закрепленным в гл. 26 ГК. 5. Договор бытового проката --- это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей.
ГК закрепляет ряд особенностей договора проката. Арендодателем является субъект предпринимательской деятельности. Объект аренды — движимое имущество, используемое только для потребительских целей. Это договор публичный (п. 3 ст. 426 ГК) и заключается всегда в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). Максимальный срок договора - один год. Ст. 621 ГК не применяется. Арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении за десять дней (ст. 627 ГК). Плата производится только в денежной форме (п., 1 ст. 630 ГК). Возможно взыскание с арендатора задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. У арендатора отсутствуют распорядительные правомочия, так как имущество передается специально для использования в потребительских целях. И капитальный ремонт, и текущий ремонт — обязанность арендодателя. Это императивная норма. Некоторые дополнительные права и обязанности закреплены в ст. ст. 628, 629, п. 2 ст. 630 ГК. Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение. Цель выделения его в самостоятельный договор заключается в специфике предмета, который нуждается в особой правовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде. Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим. Существенными являются следующие условия договора. Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть технический паспорт с планом и указанием целевого назначения. Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК. В современной литературе предпринимались попытки дать определение понятий "здание" и "сооружение". По мнению М.И. Брагинского и В. В. Витрянского, это вряд ли целесообразно, так как указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Более того, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового различия, так как ГК устанавливает для них единый правовой режим. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от: а) иных построек, не относящихся к недвижимости (киоск, ларек и др.); б) иных видов недвижимости, имеющих другой правовой режим (объекты незавершенного строительства, жилые помещения и т.п.). Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Они привязаны к определенному земельному участку (могут находиться и под землей, например шахты), причем связь с землей является столь прочной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак отличает здания и сооружения от иных построек и конструкций — ларьков, палаток, киосков, которые вообще не относятся к объектам недвижимости. Более того, это лишь такие объекты недвижимости (строения, пост ройки), возведение которых уже закончено и они могут использоваться по прямому назначению. Эти здания и сооружения отличаются от незавершенного строительства, они могут быть предметом договора аренды, который будет регулироваться общими о нормами о договоре аренды. Таким образом, речь может идти только о нежилом строении. Некоторые авторы полагают, что признаком здания и сооружения является и то, что это самостоятельные, отдельно стоящие объекты. Анализ этого признака имеет большое значение при решении вопроса о форме договора аренды жилого и нежилого помещения, являющегося частью здания, сооружения. Однако, в первую очередь, необходимо определить форму договора аренды здания или сооружения. Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от срока (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность. Если срок договора свыше одного года, договор считается заключенным с момента государственной регистрации.. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Когда готовился новый ГК, нежилые строения и помещения внутри зданий и сооружений признавались объектами недвижимости. Законом же "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения были включены в перечень объектов недвижимости. Однако было неясно, как нежилое помещение соотносится со зданием или сооружением и как это влияет на форму договора аренды. Получалась весьма интересная ситуация. С одной стороны, такие нежилые помещения подлежали в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК государственной регистрации. С другой стороны, для договора аренды здания (сооружения) сроком до одного года было достаточно простой письменной формы. Теперь эта ситуация разрешена. Так, в информационном письме Арбитражного Суда РФ от 1.06.2000 г. определено, что помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поэтому для договора аренды нежилых помещений сроком не менее одного года применяется правило п. 2 ст. 651 ГК о государственной регистрации. С этого момента договор считается заключенным. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не под лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК. Цена договора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы. Необходимо помнить, что передача в аренду здания или сооружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652-—653 ГК). Оно сохраняется и при изменении собственника земельного участка. Плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком (соответствующей его частью), если иное не предусмотрено законом или договором. Здания и сооружения часто являются предметом договора аренды. Проблемы возникают с фигурой арендодателя-учреждения. В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК учреждение не может распоряжаться имуществом, выделенным ему но смете, и, соответственно, быть арендодателем. Чтобы распорядиться этим имуществом, его собственник должен сначала изъять это имущество у учреждения по основаниям, предусмотренным и. 2 ст. 296 ГК. Однако па практике это положение обходится весьма своеобразно, поскольку целесообразность получения арендной платы учреждением очевидца. Так, в договоре на стороне арендодателя указывается два лица: собственник и балансодержатель (учреждение). По мнению Арбитражного Суда, именно балансодержатель имеет право на получение арендной платы, так как именно он непосредственно занимается реализацией договора. Таким образом, судебная практика признает фигуру балансодержателя. Исполнение договора имеет некоторые особенности. Договор аренды считается исполненным с момента фактической передачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения. Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать передачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК). В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. Зет. 611 ГК). Арендодатель, в свою очередь, в подобной ситуации будет вправе требовать принятия объекта аренды либо отказа от исполнения договора и возмещения убытков. Стороны в договоре могут непосредственно связывать исполнение с конкретными обстоятельствами: подписанием акта, фактической передачей, оплатой расходов по государственной регистрации, перехода права аренды. При прекращении договора здание или сооружение должно быть возвращено в порядке, аналогичном передаче (фактически передается объект и подписывается акт), хотя могут быть необходимыми и иные действия, предусмотренные в договоре. До совершения всех этих действий арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства. Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 686 ГК). Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим. Структура предприятия как единого имущественного комплекса по договору аренды такая же, как и в договоре купли-продажи (ст.ст. 656 и 559 ГК). В состав имущественного комплекса включаются как материальные элементы (здания, сооружения, право требования долга и т.п.), так и нематериальные (исключительные права пользования объектами интеллектуальной собственности). Именно поэтому договор аренды носит также смешанный характер. В нем имеют место элементы различных договоров, в частности элемент классического договора аренды (при передаче индивидуально определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования). Есть и элементы договора займа (передача вещей, определяемых родовыми признаками: сырья, материалов, денежных средств). Возможны элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя). I Могут быть и элементы договора коммерческой концессии (предоставление арендатору права пользования объектами интеллектуальной собственности — средствами индивидуализации товаров, работ, услуг — п. I ст. 656 ГК). Именно поэтому договор аренды предприятия регламентируется в первую очередь специальными нормами об этом договоре, а во вторую очередь применяются нормы о договоре аренды зданий и сооружений. И наконец, субсидиарно применяются общие нормы о договоре аренды и нормы вышеперечисленных договоров. Как уже отмечалось, при аренде и купле-продаже предприятия в его состав входят права требования и долги. Перевод долгов требует письменного согласия кредиторов. Невыполнение требований закона о получении согласия кредиторов влечет для арендодателя и продавца (а также покупателей и арендаторов) аналогичные последствия, предусмотренные ст.ст. 657 и 562 ГК. В предмет договора аренды предприятия, так же, как и при его купле-продаже, не входят права, полученные на основании лицензии. Включение в имущественный комплекс обязательств, исполнение которых требует лицензии, не освобождает продавца и арендодателя от обязательств перед кредиторами (хотя есть некоторые различия, которые становятся очевидными при анализе п. 2 ст. 656 ГК и п. 3 ст. 559 ГК). Существенными условиями договора являются предмет и цена. Предмет нуждается в максимальной индивидуализации. Состав и стоимость имущества определяются на основании полной инвентаризации. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора. Сюда прилагается бухгалтерский баланс, а также перечень долгов и кредиторов. В отличие от договора купли-продажи предприятия наличие этих документов не требуется при регистрации договора. Но без них не будет подписан передаточный акт. В отличие от договора аренды зданий и сооружений договор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК). Регистрация осуществляется в месте регистрации арендодателя — собственника предприятия (СТ. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Одновременно с регистрацией договора вносится запись об обременении права арендодателя, а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия. Зарегистрированное право аренды является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в единый Государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта. Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей регистрацией. Исполнение договора аренды предприятия также имеет особенности. Так, передача осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан его подписать (это делает и арендатор). В передаточный акт включаются результаты инвентаризации, сведения, содержащиеся в балансе, сведения об уведомлении кредиторов, состав долгов. Требуется также и фактическая передача каждого из элементов комплекса. Арендатор вправе без согласия арендодателя осуществлять распоряжение имуществом, входящим в состав предприятия (ч. 1 ст. 660 ГК). Это не касается только природных ресурсов. Такая свобода обусловлена тем, что по договору передается действующее предприятие. Эта свобода безгранична, если речь идет об увеличении стоимости имущественного комплекса. Ограничением данной свободы являются конкретные запреты, указанные в договоре, а также невозможность уменьшения стоимости предприятия в целом (в этом случае арендодатель, права которого нарушены, может требовать признания сделки недействительной и возврата отчужденного имущества). На арендатора возлагаются практически все обязанности по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации, страхованию и внесению арендной платы (ст. 661 ГК). По иному определяется судьба улучшений (ст. 662 ГК). Арендатор вправе получить стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя. Цель этого правила состоит в том, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы. Этой обязанности нет у арендодателя, если он докажет, что издержки арендатора несоразмерны улучшению качества арендованного имущества. Учитывая специфику договора аренды и его особое значение, в ст. 663 ГК существенно ограничены права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки. Применение норм ГК возможно лишь при условии, если их применение не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным после составления им передаточного акта и подписания его обеими сторонами. Арендатор должен также уведомить всех кредиторов в порядке, аналогичном порядку их уведомления арендодателем (ст. 664 ГК).
Дата добавления: 2014-12-27; Просмотров: 986; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |