VII. Малообеспеченные слои населения. 15 страница

Особое внимание уделяется вопросам организации бытовых процессов, в которых могут проявиться пространственные взаи­мосвязи жилища и дома, двора, прилежащей части улицы (стирка, сушка белья, ремонт обуви, химчистка, ремонт хозинвентаря, шитье или вязание, ремонт одежды, кулинария). Специфические проблемы взаимосвязей жилища с придомовым пространством раскрываются в особом блоке вопросов, цель которых устано­вить, считается ли территория около дома «двором» и как исполь­зуется придомовое пространство респондентом и членами его семьи. Характеристики общения с соседями вместе с показате­лями придомового пространства позволяют выяснить возможность организации помещений общего пользования, рассчитанных на этаж или группу квартир, или на дом и даже на группу домов (по­мещения для стирки и сушки белья, хранения запасов продуктов, для спортивных занятий, для хранений сезонных вещей и т.д.).

Субъективные оценки степени удовлетворенности жилищны­ми условиями, как правило, связываются с демографическим со­ставом семьи, его изменением, произошедшимза последние годы (например, за последние 10 лет), и возможными изменениями в составе семьи (домохозяйства), которые могли бы произойти при изменении жилища в соответствии с потребностями. При выяс­нении потребностей фиксируется желание изменить не только метраж жилых комнат, подсобных помещений, но и число комнат, этажность, конфигурацию дома, двора, месторасположение дома (в центре, новом районе, пригороде).

Как показывают данные обследований, качественный скачок в оценке жилищных условий происходит, если на одного человека приходится 12—14 кв. м жилой площади. Здесь у каждого члена семьи имеется, как правило, отдельная комната, поэтому метраж перестает играть главную роль в оценке качества жилья. Перво­степенными становятся иные критерии: тип дома, район прожи­вания, доступность для транспорта, удаленность жилья от места работы, родственников и т.д. При 20—25 га. м жилой площади на человека возникает возможность иметь комнаты, предназначенные для совместного общения, приема пищи. Чаще всего как неудо­влетворительные оцениваются изолированность жилья, размер жилой площади, уровень коммунальных удобств (их отсутствие).

Основными методами обобщения данных обследований, кроме расчета средних балльных оценок, являются перекрестные или комбинационные группировки с последующим представлением данных в виде двухмерных или трехмерных таблиц взаимной со­пряженности. По распределению количества опрошенных по значениям совместно рассматриваемых признаков с помощью непараметрического критерия хи-квадрат делается вывод о на­личии связи между признаками или о ее отсутствии.

Например, при изучении желаемой пространственной дис­танции между семьями прямых родственников разных поколений (семья сына или дочери — семья родителей) получены данные, представленные в табл. 7.6.

Таблица 7.6

Исходные данные

Характеристики семьи сына или дочери	Желаемое расселение с прямыми родственниками старшего поколения	Итого
возраст женщины, лет	состав семьи	в одной квартире	в одном доме	в одном микрорайоне и дальше
До 30	Мать с детьми
Брачная пара с детьми
30—40	Мать с детьми Брачная пара с детьми
40—45	Мать с детьми
Брачная пара с детьми
Итого

В табл. 7.6 рассматриваютсядва фактора, влияние которых на желаемое расселение со старшими родственниками может быть существенно: возраст женщины в семье сына или дочери и состав этой семьи. Можно принять комбинацию двух факторов за один и рассчитать критерий хи-квадрат:

где и — фактическая и теоретическая частоты появления сочетания i-го значения признаках (в нашем случае — той или иной характеристики семьи сына или дочери) и j -го значения признака у (в нашем случае — варианта расселения с родственниками);

здесь — частота появления i -го значения признаках (итог по i -й строке таблицы);

— частота появления j -го значения переменной у (итог по j -му столбцу таблицы).

По данным табл. 7.6, . Это значение в 2 раза и более превосходит табличное значение критерия при 5%-ном уровне значимости и 10 степенях свободы, что позволяет с вероятностью 95% утверждать существенность влияния харак­теристик семей младшего поколения на желание жить со старшими родственниками вместе или раздельно — близко или далеко. Однако этот общий вывод нуждается в уточнении: очевидно, что установки отдельных типов семей резко различны. Так, если в це­лом желают жить вместе со старшими родственниками 10,5% се­мей, то среди молодых женщин с детьми и без мужа доля этой ка­тегории составляет 30%, а среди полных семей с детьми (возраст женщины 30—40 лет) — всего лишь 9%.

Чтобы понять, насколько существенно влияние каждой из возрастной стадий семьи и ее состава на формирование тех или иных вариантов желаемого расселения с родственниками, пере­строим исходную таблицу, выделив серию таблиц 2х2. Число таких таблиц равно числу степеней свободы. На основе значения кри­терия хи-квадрат, рассчитанного для каждого из таких «фрагмен­тарных» таблиц, можно выделить те характеристики семьи сына или дочери, которые значимы при выборе желаемой дистанции с родственниками. Причем значения критерия хи-квадрат для та­ких фрагментов связаны с величиной хи-квадрат по исходной таблице, которая рассчитывалась по формуле (7.3), следующим соотношением (по свойству аддитивности хи-квадрат):

где — число степеней свободы для исходной таблицы;

— критерий хи-квадрат для k-го фрагмента 2х2.

Разложение исходной таблицы (табл. 7.7) на серию 10 таблиц 2х2 предполагает выполнение определенных правил:

• каждая из клеточных частот исходной таблицы () должна встречаться как клеточная частота только в одной из компо­нентных таблиц;

• каждая маргинальная частота исходной таблицы ( или ) должна встречаться в одной из компонентных таблиц как частота определенного типа — либо как клеточная, либо как маргинальная;

• каждая частота, содержащаяся в одной из компонентных таблиц, но которой нет в исходной таблице, должна поя­виться в другой компонентной таблице как частота другого типа — как клеточная, если была маргинальной, или наобо­рот.

В итоге при перестройке таблицы все наблюдаемые частоты первоначальной таблицы включаются в компонентные таблицы, а каждая сконструированная новая частота при суммировании компонентных уничтожается. Так как при расчете приходится

Таблица 7.7

Декомпозиция исходной таблицы

вычислять теоретические частоты , по компонентным таблицам, то из-за отличия маргинальных частот в компонентных и исходной таблицах возникает несовпадение теоретических ча­стот в этих таблицах, что приводит к выполнению равенства (7.4) лишь приближенно.

Поскольку все фрагменты имеют одно и то же число степеней свободы, критическое значение критерия хи-квадрат для них одно и то же: при 5%-ном уровне значимости . Проведенное

преобразование исходной таблицы позволяет выявить прежде всего влияние состава (типа) семей, находящихся на одной и той же возрастной стадии, на характер желаемого расселения с семьей родителей. Это влияние можно считать доказанным для семей, в которых возраст женщины до 30 лет (фрагмент 1). Для других возрастных групп влияние типа семей незначимо, (Фрагменты 2, 3, 4, 7, 8). Последующие фрагменты (5, 9, 10) обобщают влияние возраста женщины в семье младшего поколения независимо от ее состава. Для фрагмента 9 оно оказалось существенным: , причем для близкого прожива­ния родительской семьи. Тот же вывод сохраняется для семей с возрастом женщины до 40 лет при близком варианте расселения с родственниками.

В сумме все значимые аспекты влияния состава семьи сына или дочери на желаемую удаленность проживания с родительской семьей составили около 70% общего значения , т. е. . Ввиду значимой корреляции между раз­ными характеристиками жилища, а также между ними и требова­ниями к району проживания можно рекомендовать применение факторного анализа или метода главных компонент при оценке качества жилищных условий.

Факторный анализ применяется при изучении социальной структуры городского пространства. При этом вся территория города делится на территориальные ячейки, примерно равные по численности населения; каждая ячейка описывается выборочны­ми демографическими показателями, показателями социально­го состава населения, жилищных условий, характеристиками развития социальной инфраструктуры и оценками населения ус­ловий жизни и качества коммунального и бытового обслужива­ния. Получается таблица данных «территориальная ячейка/пока­затели». Обработав ее методом факторного анализа, выделив главные факторы и рассчитав их для каждой ячейки, можно про­вести классификацию ячеек. Так выявляется структура города, учитывающая как данные о жителях, так и о среде обитания.

Итак, кроме объективных параметров качества жилищ, необ­ходимо учитывать субъективные оценки жилищных условий се­мей. Субъективная оценка жилищных условий зависит от того, кто занимает жилище: от числа членов семьи и, следовательно, от размера площади, приходящейся на одного человека, демо­графического состава семьи (родственных отношений, пола и возраста членов семьи), занятий членов семьи.

Субъективная оценка жилищных условий определяется по­требностями семей. В дорыночный период потребитель получал жилье бесплатно, не имея выбора. Его запросами никто не инте­ресовался. Между тем дифференциация жилищных условий и по­требностей населения служит предпосылкой для возникновения рынка жилья.

7.6. РЫНОК ЖИЛЬЯ

Для рыночной экономики характерно отсутствие государст­венной монополии в жилищном секторе, а также то, что расходы на жилье (при покупке в рассрочку или при аренде) занимают в бюджете средней семьи до трети и более всех расходов. Рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных.Жилые дома и квартиры — одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена.

Специфика жилья, его дифференциация зависят от конкурентных условий региона: объема и структуры имеющегося жилишного фонда, семейного состава населения, характера заселения, уровня благосостояния населения, инвестиционные возможностей, а также культурных норм и традиций.

Несмотря на принцип уравнительного распределения жилья, различия в жилищных условиях существовали и при социализма (вследствие изменений состава семей в уже заселенном жилищу ном фонде, из-за существования льготных категорий населения). Однако статистика жилищного хозяйства, по существу, эти различия игнорировала, используя при определении жилищных условий показатель средней обеспеченности жильем: сколько приходится жилой площади в среднем на одного человека.

Статистический анализ жилищных условий обязательно включает изучение рынка жилья, являющегося частью рынка недвижимости, включающего, кроме жилья, рынок нежилых помещений и рынок земли. Каждый из этих рынков имеет первичный рынок охватывающий новую недвижимость, впервые появившуюся как товар на рынке, и вторичный — охватывает недвижимость, уже функционирующую в течение некоторого времени и обладающую определенной степенью износа.

Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как муниципального, так и частного.

На первичном рынке в обороте находятся только что постро­енные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома, прежде уже заселенные.

Основой становления рынка является частная собственность на жилье. Кроме того, для существования рынка необходимы некий излишек товара (жилья) и некое количество его денежной эквивалента. Последнее выражается в уровне платежеспособного спроса на жилье, который зависит от доходов населения и цен на рынке. Излишек жилья определяется обеспеченностью им н» селения и новым строительством (следовательно, привлечением инвестиций).

Проблема собственности в сфере жилья решается посредством приватизации: его переходом из государственной собственности в частную. Вплоть до 1991 г. городской жилищный фонд России находился в основном в государственной собственности (принадлежал либо местным органам власти,либо государст­венным предприятиям и организациям). С приватизацией госу­дарственного арендного жилья начались реформы в этом секто­ре. Человек, приватизировавший свое жилье, имеет право полностью распоряжаться им: сдавать в аренду или продавать, оставить в наследство или подарить.

Теоретически весь муниципальный жилищный фонд может быть приватизирован. Между тем международный опыт свиде­тельствует о том, что обычно он состоит из трех частей:

• частного фонда, предназначенного для проживания самих собственников;

• частного фонда, сдаваемого в аренду;

• государственного фонда, сдаваемого в аренду. Найти оптимальное сочетание этих трех составляющих, обеспечивающее наибольшую гибкость рынка в конкретных условиях, — задача разумной жилищной политики.

Необходимость сохранения муниципального жилищного фонда в России диктуется тремя обстоятельствами. Во-первых, тем, что значительная часть домов построена по низким стандар­там: во-вторых, неэффективна в эксплуатации из-за централизо­ванных систем коммунальных услуг при низкой плотности за­стройки; в-третьих, большая часть жилищного фонда физически устарела и требует ремонта, оплатить который новым собствен­никам не по силам, вследствие чего целые кварталы старых горо­дов могут превратиться в трущобы.

Поскольку жилищный фонд города состоит из многоквартирных зданий, в результате приватизации отельных квартир в одном здании могут сосуществовать обе формы собственности. Положение съемщика жилья и владельца квартиры в одном доме пра­ктически не отличается, за исключением того, что владелец квар­тиры может ее продать или сдать в аренду.

Частный жилищный фонд включает: фонд приватизирован­ных квартир, фонд ЖСК и ЖК, индивидуальный жилищный фонд.

В отличие от развитых стран частный жилищный фонд исполь­зуется, как правило, для собственного проживания. Невысокая обеспеченность жильем не позволяет сдавать в аренду уже име­ющееся в собственности, и низкие доходы большинства граждан не позволяют приобретать новое жилье для последующей сдачи его в аренду. В то же время представление о квартире как о зна­чительной материальной ценности становится элементом мас­сового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор а пользу сдачи квартир в аренду, получая таким образом постоянный источник доходов.

Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры, которые остаются зарамками распределения, переходят в основном в руки состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает социальное расслоение.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Предложение жилья на первичном рынке исходит от стр01 тельной индустрии и зависит от источников финансирования стоимости жилищного строительства. В настоящее время региональные программы жилищного строительства ориентирован на привлечение средств населения с единовременной выплате части стоимости квартиры (например, 20% стоимости) и рассрочкой выплаты оставшейся суммы на 5— 10 лет при 5—8% годовых. Квартиры, построенные населением за свой счет и с помощь кредита, составляют не менее 30% вновь построенных квартир отличаются большой площадью и комфортностью (табл. 7.8)

Распределение жилищного фонда сопровождается изменением отношений собственности на жилье, перераспределение

Таблица 7.8

Число и средний размер построенных квартир в РФ

Показатель	1980г.	1990г.	1995г.	1998 r
Предприятиями и организациями всех форм собственности
Число квартир, тыс.
Средний размер квартир. кв. м общ. площади	49,9	59,1	68,2	79,1
Удельный вес жилой площади в общей площади квартиры, %	62,7	50,0	59,2
Населением за свой счет и с помощью кредита
Число квартир, тыс.
Средний размер квартир, кв. м общей площади	55,0	75,.1	99,7	116,3
Удельный вес жилой площади в общей площади квартиры. %	74,6	70,0	63,9
Источник. Социальное положение и уровень жизни населения России. 1999. — М.: Госкомстат России. 1999.—С. 266.

жилищного фонда, а также изменением структуры расходов се­мейного бюджета. В процессе функционирования рынка жилья жилищные условия населения непосредственно связаны с уров­нем материального благосостояния. Эта связь неоднозначна. С одной стороны, наличие определенных финансовых ресурсов по­зволяет улучшить жилищные условия благодаря приобретению жилья. С другой стороны, продажа квартир, замена квартир лучше­го качества на худшие являются источником дохода и улучшают материальное благосостояние. Будучи дорогим товаром, жилье служит важнейшим фактором стимулирования сбережений насе­ления.

При дефиците имеющегося жилья, без достаточного развития жилищного строительства (следовательно, первичного рынка) ресурсы вторичного рынка могут быть быстро исчерпаны.

Особое место на рынке жилья занимает расселение комму­нальных квартир, когда всем семьям из коммунальной квартиры покупаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, а освободив­шаяся многокомнатная квартира приобретает нового владельца. Этот процесс касается, как правило, коммунальных квартир, рас­положенных в старом центре города, в наиболее престижных районах, в домах, прошедших капитальный ремонт.

С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема — снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов боль­шинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная привати­зация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным поло­жением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жи­лья на рынок и одновременно приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс поляризации общества.

Жилищные условия населения определяются объективными и субъективными параметрами. К объективным параметрам ка­чества жилищ можно отнести: месторасположение и время по­стройки дома, материал стен, размер квартиры, число комнат и их изолированность, высоту потолков, тип квартиры (индивиду­альная или коммунальная). Объективные параметры отражаются в рыночной цене квартиры, поэтому факторы цен можно использо­вать при анализе дифференциации жилищных условий. Колеблемость цен за 1 кв. м жилья соответствует различиям в его качестве. Квартиры в домах массового строительства мало отличаются Друг от друга, что и проявляется в небольшой вариации цен. Так. в 1993 г. на рынке жилья в Санкт-Петербурге коэффициент вариа­ции цены 1 кв. м в однокомнатных квартирах составлял 15%, в двухкомнатныхквартирах — 21%, в трехкомнатных -- 11%, в четырехкомнатных — 8%.

Для изучения дифференциации жилищных условий может быть применена типология жилых домов, используемая при установлении рыночных цен:

• жилые дома низкого качества;

• дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки;

• «сталинские» дома;

• элитные дома.

К жилью низкого качества относятся квартиры, расположенные в пятиэтажных («хрущевки») и девятиэтажных панельных домах.

Элитные дома — бывшие ведомственные и «номенклатурные» дома, построенные в 80-е гг. — отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства, прекрасным расположение особым социальным статусом жильцов.

Приведенная типология аккумулирует большинство из названных выше объективных параметров качества.

Цены на жилые помещения дифференцированы по территориям России и различаются на первичном и вторичном рынках середине 1998 г. цены на первичном и вторичном рынках в среди по России составили соответственно 3461 и 2695 руб. за 1 kbj общей площади. Рынок жилья начал развиваться с приватизации жилья с начала 90-х гг. и стал стабильно функционировать с 1996 г., когда в собственности граждан России находилось уже свыше 1/3 квартир. В 1996 г. цены на жилье росли как на первичном (+12.9%), так и на вторичном рынках (+8,0%). Затем последовало снижение темпов роста цен до +1,8% в I квартале 1997 г. и до +2,8 во II квартале 1997 г., причем в большей мере рост цен замедлялся на первичном рынке жилья. Замедление темпов роста цен на жилье объясняется относительным насыщением рынка квартир также тем, что платежеспособная категория граждан за короткий период улучшила жилищные условия.

Цены на жилье различаются по городам России (табл. 7.9).

Таблица7.9

Средние цены жилья в городах России по

данным Российской гильдии риэлтеров (в долл. за 1 кв, м, 1997г.)

Город	Средняя цена	Новое или реконст­руируемое жилье в престижном районе	Старое жилье хоро­шего качества в пре­стижном районе
Москва
Якутск
Самара
Санкт- Петербург
Иркутск 520
Н. Новгород
Владивосток
Анапа
Новосибирск
Воронеж
Уфа
Казань
Тверь
Ставрополь
Екатеринбург
Казань
Омск
Барнаул
Владимир
Пенза
Брянск
Новгород
Астрахань
Ульяновск
Томск
Петрозаводск

Таблица 7.10

Динамика цен на квартиры с различным числом комнат в Санкт-Петербурге

Коли­чество комнат

1998г.

1999г.

Изменение цен после августа 1998 г.

Август

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

-251

-242

-226

-218

-222

-217

7 и бо­лее

-243

Цена жилья зависит и от его расположения в городе: типа 3 стройки, развитости инфраструктур микрорайона, доступности транспортных коммуникаций. Традиционно выделяют три группы административных районов: центральные, периферийные, пригородные.

Сочетание параметров жилья и района, где оно расположено, обусловливает колебания цен на рынке жилья. После августовского кризиса цены снизились на 40—41 % (табл. 7.10). В настоящее время в большинстве городов России первая волна перераспределения жилой площади пошла на спад, наступил пери стабилизации, когда ограничение спроса сдерживает рост цен. Развитие ипотечного кредитования привело к оживлению первичного рынка жилья.

Дата добавления: 2014-12-29