КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Ипотечно - инвестиционный анализ
Ипотечно - инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимости собственного и заемного капитала. При этом принимается: во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга. Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования. Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и, соответственно, денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала. Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода: - составляется отчет о доходах и расходах для проГНО3ЕОГО периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются:исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита; - определяются денежные потоки собственных средств;
- рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал; - по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита: - определяется доход от реверсии; - из дохода от реверсии вычитается остаток долга на:конеII периода владения объектом; - по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием: текущих стоимостей проанализированных денежных потоков. Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы
V = PV[(NOI – DS),(i,n)]+PV[(TG – UM),(i,n)]+M, где - NOI - чистый операционный доход n года проекта; DS - сумма обслуживания долга в n году проекта; TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта n; i - отдача на собственный капитал; M - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.
Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях: - если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости; - если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита, можно выразить величину кредита и остаток невыплаченного долга в долях от стоимости, и тогда расчет ипотечной постоянной и определение суммы по обслуживанию долга производится на базе доли заемного капитала в общей стоимости собственности. Рассмотренная общая модель ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать вывод о влиянии периода владения активом на величину стоимости собственности, так как изменяется количество и величина денежных потоков на собственный:капитал. Существует тенденция уменьшения текущей стоимости при увеличении периода инвестиционного проекта. Поэтому период владения инвестицией следует прогнозировать исходя из общей экономической ситуации, финансового состояния инвестора, доходности альтернативных инвестиций.
При ипотечно-инвестиционном анализе может быть использована другая методика - определение стоимости собственности на основе применения ипотечно-инвестиционной модели Эллвуда. Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда основана на построении общего коэффициента капитализации как нормы отдачи собственного капитала, скорректированной с учетом амортизационных отчислений в счет погашения кредита, будущего увеличения доли собственного капитала в собственности, изменения стоимости собственности, изменения регулярного дохода. Эллвуд теоретически доказал, что заемный капитал играет важную роль при определении стоимости недвижимости и инвестиции в недвижимость можно рассматривать как комбинацию заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оценки по модели Эллвуда является определение того, каких выгод могут ожидать от собственности кредитор и инвестор собственного капитала. В модели учитываются показатели уценки или повышения стоимости имущества в течение периода владения. Для расчета общей ставки капитализации используется формула Эллвуда, которая в общем виде записывается следующим образом:
Ye – mC = Δ(SFF,Ye) Ro = 1+Δn α
где Ro - общая ставка капитализации; Yе - ставка доходности собственного капитала; т - доля ипотечного кредита в общей стоимости; С - ипотечный коэффициент Эллвуда; Δ - долевое изменение стоимости собственности; (SFF, Yе) - коэффициент фонда возмещения по ставке отдачи на капитал для прогнозируемого периода владения; Δn - долевое изменение стоимости собственности за период владения; α - коэффициент стабилизации.
Ипотечный коэффициент Эллвуда (С) рассчитывается по формуле
C = Ye + p(SFF,Ye)-Rm ,
где р - доля ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода владения;
Rm - ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.
Подобно моделям дохода и моделям собственности, модель Эллвуда применяется только в случаях регулярно изменяющихся потоков дохода.
4. АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого объекта инвестирования. К тому же немаловажно, что прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью.
Дата добавления: 2014-12-24; Просмотров: 732; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |