В.В.Московцев 3 страница

7.3. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его место расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно - строительная характеристика участков:

- качество грунтов для строительства;

- влажность грунтов;

- осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

- относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

- с центральными и административными районами города;

- общественными, торговыми и промышленными зонами.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделимо от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и т.д. строительство.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

Пример.

Задача 1.

В районе города Киева в зоне селитебной территории расположен объект, занимающий 300 га территории. Балансовая стоимость объекта составляет 10 млн. руб. Требуется определить экономическую эффективность целесообразность его вывода за пределы селитебной зоны. РЕШЕНИЕ:

Из расчетов, выполненных на основе формулы (1) территория рассматриваемого района по инженерному благоустройству оценивается в 200 тыс. руб.

Пинж = (К1 +К2)+И *Т (1)

где Пинж - приведенные затраты на инженерное благоустройство;

К - балансовая стоимость существующих систем благоустройства района на планируемый (проектный) период, тыс. руб.;

К - предстоящие капитальные вложения в развитие – инженерного благоустройства района, тыс.руб.;

И - эксплуатационные издержки;

Т - нормативный срок экономической эффективности (в градостроительстве

принят 10 лет).

Исходя из вышеприведенных данных территория занимаемых объектов может быть оценена по благоустройству

200 тыс. руб. * 30 тыс. руб. = 60 млн. руб.,

что в 6 раз превышает балансовую стоимость.

2. Определим затраты, связанные с переносом инженерных сооружений по формуле (2).

Псоор.ком = Znq=1 a * (KHq + Кqдем - Кqост) (2)

где П - затраты в связи с переносом инженерных сооружений и коммуникаций, соор. ком. в тыс. руб.

а - размер сноса или переноса инженерных сооружении (объектов), коммуникаций q в км.

К - сметная стоимость нового строительства единицы мощности (или протяженности) в тыс. руб/ед.

К - балансовая стоимость сохраняемого оборудования, отнесенного к единице q мощности (протяженности) в тыс.руб,/ед.

Псоор. =Кн + Кдем –Кост = 15 + 3,7 – 5 = 13,7 млн. руб.

3. Ценность занимаемых под объект с/х земель равна

7,5 тыс.руб/га * 300га =2,25 млн. руб.

4. Суммарные затраты составят

Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. руб.

ВЫВОД: Перенос объекта из селитебной зоны значительно дешевле, чем потеря в центре селитебной территории инженерно освоенных, пригодных для застройки участков.

Задача № 2.

В районах размещения нового строительства проложено около З00 км высоковольтных линий электропередачи (лэп), которые с развитием города оказались в центре селитебной зоны и, согласно действующим правилам, занимают под техническими коридорами 1000 га. Требуется определить целесообразность переноса коммуникаций, учитывая, что новая трасса увеличит протяженность ЛЭП на 5 км.

Решение.

1. Используя формулу (2) определяем затраты по переносу ЛЭП

Пком=Znq=1a(KHq + Кqдем - Кqост)+Аn КHq =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. руб.

2. По формуле (1) определяем ценность инженерного благоустройства территорий занятых под техническими коридорами

Пинж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тыс. руб./га, Т =10 лет

143,9 тыс. руб./га * 1000 га =148,9 млн. руб.

ВЫВОД: Перенос ЛЭП экономически целесообразен.

Основа комплексной градостроительной оценки территорий городов.

Основой для построения комплексной градостроительной оценки является дифференциация территории города по зонам. Эти зоны характеризуются: этапами застройки города; архитектурно-планировочной структурой; системой основных магистралей: состоянием жилищного фонда и др. видов застройки; уровнем инженерного благоустройства, транспортного обеспечения; коммунально-бытового обслуживания; природными факторами. Зоны представляют собой различную качественную ценность и относительную однотипность внутри каждой структурной единицы как с точки зрения удобств проживания, так и по условиям размещения нового строительства.

Отвод городских территорий под новое строительство сопровождается сносом ветхих и малоценных зданий и объектов или переносом отдельных капитальных сооружений на др. участки. Снос строений любой категории капитальности вызывает сокращение основных фондов и требует средств на их восстановление. Оценка территории города по размеру возмещения расходов, с вязанных со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, отражающих затраты по сносимым и переносимым строениям, сооружениям и коммуникациям.

По капитальности жилищный фонд города классифицируется на 3 основные группы:

1. капитальный – каменные строения, многоэтажные, полностью или в значительной степени благоустроенные;

2. малоценный - малоэтажные жилые дома каменные или деревянные с износом 30-60% без полного набора санитарно-технических устройств, но эти дома могут быть еще использованы для проживания в них на протяжении ряда лет;

3) ветхий - как правило, бараки и аварийные дома, строения с износом более 60% не имеющие санитарно-технических устройств.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Экономика строительства /Под ред. И.С. Степанова. М.

2. Юрейт, «Рынок как орган экономики и маркетинга» Соств. Семклетка Г.П.,

3. «Толковый словрь рыночной экономики» /Под ред. Ф. Крутикова 2-е изд. Доп. – М.

4. Фрейнкман Б.Ю. «Экономика бизнеса» Начальный курс

5. „Все о рынке ценных бумаг” – М.,

6. „Финансы” Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко и др.. – М

7. „Банковское дело” /Под ред. О.И. Лаврушина –М

8. Банковская энциклопедия /Под ред С.И. Лукаша

Дата добавления: 2015-05-06