Объекты права собственности юридических лиц 1 страница

В собственности юридических лиц может находиться любое имущество, кроме имущества, которое по закону не может находиться в их собственности.

Объектом права собственности юридического лица может быть любое имущество — как движимое, так и недвижимое: предприятия, земельные участки, здания, жилищный фонд, оборудование, денежные средства и т. д.

Количество и стоимость имущества, принадлежащего юридическому лицу, не ограничиваются, кроме случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 213).

70. Право общей собственности и её виды (общие положения).

В жизни происходят такие события, когда вещь или имущество относятся не к одному лицу. Владельцами частного имущества бывают несколько лиц. Именно в этом случае появляется право общей собственности. Оно приобретается в силу различных причин – наследования, состояния в браке и приватизации, кроме того, в совместной деятельности по постройке дома или совместному приобретению какой-либо вещи.

Предметом общего имущества выступает вещь индивидуально-определенного свойства или совокупность таких вещей. Кроме того, объектом рассматриваемого вида собственности может быть и организация в целом в качестве имущественного комплекса, который служит для осуществления хозяйственной деятельности. Право общей собственности характеризуется множественностью субъектов, которые нуждаются в особом регулировании посредством нормативных норм. Это нужно для того, чтобы волеизъявление субъектов общего имущества было согласованным. Переплетение взаимоотношений с третьим лицами и сособственниками также имеют место быть в общей собственности.

Формы права общей собственности закреплены законодательством нашей страны. Таким образом, есть две категории правомочий общей собственности. Они именуются, как виды права общей собственности – долевая и совместная. Пай в праве рассматриваемого типа собственности характеризуется наличием субъекта, которому он принадлежит. В совместной собственности общего назначения доли ее субъектов не зафиксированы, они выделяются лишь тогда, когда происходит разделение имущества или выделение из него определенной вещи конкретного лица.

Исходя из этого, нередко можно встретить такое определение рассматриваемого типа собственности, как бездолевая. Нет сомнений в том, что при разделе имущества каждому из участников относится доля в праве общей собственности. Сложнее определиться с правомочием на эту долю. В законе закреплено, что владельцу имущества принадлежит доля на все имущество. Такой подход к раскрытию сущности правомочия субъекта долевой собственности общего назначения имеет свои плюсы. Во-первых, говорится о том, что правомочие каждого собственника не ограничивается зафиксированной частью общего имущества, а имеет действие на всю вещь. Во-вторых, имеется прямое указание на то, что объектом правомочия выступает вещь. В-третьих, так как правомочия иных собственников также распространяются на имущество в целом, то вопрос о том, что собственность является многосубъектной, не возникает.

А вот попытки раскрыть сущность правомочия, которое принадлежит участнику рассматриваемого типа собственности посредством идеальной или реальной доли, менее удачны. Реальная доля – это физически обособленная часть имущества, которая принадлежит кому-то из сособственников. Такая конструкция приводит к замене многосубъектной собственности на односубъектную. А сущность общей собственности состоит в том, что несколько субъектов приобретают правомочия владения одним и тем же объектом материального мира.

Совершенно непригодна и форма идеальной доли, которая переводит правомочие на долю в имуществе к выражению стоимости. Она приводит к упразднению вещи в качестве объекта общей собственности, и, как следствие, смене рассматриваемого типа права обязательством. Эти конструкции не раскрывают понятия право общей собственности и приводят к ликвидации общей собственности, как отдельного юридического института. Долевая собственность общего назначения возникает на основаниях, которые определены законом или договорными отношениями. Отметим, что перечень оснований, которые указаны в законе, не является исчерпывающим. Кроме того, по соглашению участников рассматриваемого типа собственности, в случае неимения согласия, по решению судебного органа на общее имущество может быть определен порядок долевой собственности.

Таким образом, получается, что может происходить переход имущества с понятия общей совместной на порядок долевой собственности общего назначения. Это краткое изложение такого понятия в юридической науке, как право общей собственности.

71. Право общей долевой собственности.

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

72. Право общей совместной собственности.

При возникновении права общей совместной собственности доли сособственников заранее не определены. Это возможно только в случае прекращения права общей совместной собственности и возникновения права общей долевой или раздельной собственности на соответствующее имущество. Поэтому нахождение имущества в общей совместной собственности предполагает особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, вызванный доверительными отношениями сособственников.
В соответствии со ст. 253 ГК участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кто из участников совершает сделку по распоряжению имуществом. Другими словами, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Установление таких правил распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности, требует специальной регламентации признания сделок недействительными по мотивам отсутствия согласия остальных участников общей совместной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у совершившего сделку необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Действующее законодательство предусматривает только два случая возникновения права общей совместной собственности: совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Для каждого из этих случаев установлены особенности правового режима общей совместной собственности.
1. Общая совместная собственность супругов. Правовой режим общей совместной собственности супругов регулируется нормами ГК и Семейного кодекса. Необходимым условием возникновения совместной собственности супругов является заключение брака. Споры об имуществе, приобретенном супругами до брака, рассматриваются по правилам об индивидуальной или общей долевой собственности.
После регистрации брака законным режимом приобретаемого супругами имущества становится режим общей совместной собственности (ст. 256 ГК, ст. 33 Семейного кодекса). Данное положение законодательства не является императивным. Супруги вправе заключить соглашение (брачный договор), изменив правовой режим имущества, нажитого в браке. В частности, брачным договором может быть установлен режим общей долевой или раздельной собственности супругов.
ГК и Семейный кодекс определяют состав имущества супругов, на которое распространяется режим совместной собственности, следующим образом.
В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. При этом Семейный кодекс указывает, что право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Пункт 2 ст. 256 ГК устанавливает условия, при которых имущество, находящееся в собственности каждого из супругов, может быть в судебном порядке признано их совместной собственностью. Это допускается, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. Другое дело, что большинство обязательств, в которых участником является один из супругов, будут признаваться обязательствами обоих супругов, в силу чего по таким обязательствам они отвечают совместным имуществом.
Владение, пользование и распоряжение имуществом супругов, находящимся в общей совместной собственности, имеют особенности. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Этот срок следует считать сроком исковой давности.
2. Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Как и при супружеских отношениях, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК).
ГК не устанавливает, кто может быть членом фермерского хозяйства. Для решения этого вопроса при возникновении споров между гражданами по поводу имущества фермерского хозяйства надлежит руководствоваться Законом о фермерском хозяйстве. Статья 1 Закона определяет такое хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Таким образом, эти отношения построены на принципе семейно-трудового участия. Как исключение из этого принципа названный Закон допускает участие в фермерском хозяйстве и лиц, не состоящих в родстве с его главой, но максимальное количество таких граждан не может превышать 5 человек.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов (п. 2 ст. 257 ГК).
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.
Следует отметить, что члены крестьянского (фермерского) хозяйства могут иметь имущество в индивидуальной собственности, а также на праве общей долевой собственности. Например, в индивидуальной или общей долевой собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся жилые дома, в индивидуальной собственности - предметы личного пользования.

73.Защита права собственности (общие положения).

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ - по законодательству РФ осуществляется су- дом, арбитражным или третейским судом на основе правовых гарантий ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их ведения иным путем помимо их воли. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Собственникможет требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Ущерб, нанесенный собствен нику преступлением, возмещается государством по решению суда. Понесенные при этом государством потери взимаются с виновного в судебном порядке всоответствии с законодательством РФ. В случае принятия РФ или республикой в составе РФ законодательных актов, прекращающих право собственнос ти, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этих актов,по решению суда возмещаются собственнику в полном объеме РФ или респуб ликой в ее составе. Прекращение права собственности в связи с решениемгосударственного органа, направленным непосредственно на изъятие иму щества собственника, в т.ч. решением об изъятии земельного участка, накотором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленными законодательными актами РФ или республик в ее составе, с предостав лением собственнику равноценного имущества или возмещением ему в полномобъеме убытков, причиненных прекращением права собственности. При несог ласии собственника с решением, влекущем прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения дела судом, арбитражным или третейским судом. При разрешении спора разрешаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков. Если в результате издания не соответствующего закону акта органов государственного управления или местного органа государственной власти нарушаются права собственника идругих лиц по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, такой акт признается судом недействительным по иску собственника или лица, права которого нарушены. Убытки, в том числе упущенная вы года, причиненные гражданам, организациям и другим лицам в результате издания указанных актов, подлежат возмещению в полном объеме за счет средств, находящихся в распоряжении соответствующего органа власти или управления.

74. Истребование собственником имущества из чужого незаконного владения (виндикционный иск).

Злоупотребления, связанные с незаконным приобретением права на недвижимое имущество, являются одним из распространенных видов мошеннических действий, причиняющих значительный ущерб как физическим лицам, так и государству, в случаях сдачи квартиры прежнему нанимателю по договору социального найма и последующей незаконной приватизации жилого помещения с перепродажей добросовестному приобретателю. Защита жилищных прав граждан путем предъявления соответствующих исков в суд является одним из эффективных средств реализации прав граждан и национальных интересов России. Однако на практике при предъявлении и рассмотрении в суде данных исков возникает ряд дискуссионных вопросов, которые затронем в настоящей статье.
Гражданские дела по спорам о признании недействительными сделок с жилыми помещениями, о применении последствий недействительности ничтожных сделок с жилыми помещениями, об истребовании имущества в виде жилых помещений из чужого незаконного владения и от добросовестных приобретателей инициируются, как правило, по заявлению собственников или титульных владельцев жилых помещений, утративших свои права на спорное жилое помещение, а также администрации и прокурора (в интересах администрации, если жилое помещение сдавалось по договору социального найма, или в интересах социально незащищенной категории лиц согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Как правовое последствие заявленным исковым требованиям по данной категории дел в ряде случаев выступает требование о выселении граждан из жилых помещений, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в указанных делах принимает участие прокурор. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Собственник имеет право заявить требование о выселении из принадлежащей ему квартиры лиц, которые не имеют на это законных оснований.
Таким образом, в рассматриваемых делах прокурор принимает участие в двух формах: как процессуальный истец по делу (в интересах районной администрации или социально незащищенных граждан) и дает заключение по делам о выселении граждан из жилых помещений.
Исковые заявления об истребовании имущества в виде жилых помещений из чужого незаконного владения и от добросовестных приобретателей предъявляются прокурором в порядке ст. 44 УПК РФ при рассмотрении в суде уголовных дел по обвинению в совершении преступлений, предусмотренных ст. ст. 105, 159, 327 и другими статьями УК РФ, либо после вынесения приговора в порядке ст. 45 ГПК РФ.
Лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной (ст. ст. 166 — 181) или с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. ст. 301 — 302).
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В связи с разнородностью судебной практики по делам указанной категории в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено правило, согласно которому, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Однако данное указание не распространялось на практику судов общей юрисдикции. Добросовестные приобретатели потеряли квартиры, приобретенные ими на возмездной основе от неуправомоченных отчуждателей, не имея возможности реализовать свое право возместить причиненные им убытки путем взыскании с покупателя стоимости утраченного жилья, в связи с чем Конституционный Суд РФ закрепил приведенное выше правило из судебно-арбитражной практики, указав на то, что нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав (виндикацию и реституцию. — Прим. авт.), в том числе ст. ст. 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.
Таким образом, собственник не имеет возможности прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей и других) сделок.
Так, решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга были удовлетворены исковые требования Мишина к Виннеру об истребовании имущества из чужого незаконного владения, включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности. В ходе рассмотрения гражданского дела судом было установлено, что свидетельство о смерти Бабушкиной (тети истца — правопреемника по завещанию), договор безвозмездной передачи квартиры в собственность третьих лиц, доверенность от имени Бабушкиной на имя третьих лиц являются поддельными, поскольку в свидетельстве о смерти была указана ошибочная дата (на 1 месяц после смерти Бабушкиной, установленной судебно-медицинскими актами исследования ее трупа), а остальные документы были оформлены после смерти Бабушкиной. После смерти Бабушкиной неустановленным лицом были оформлены от ее имени договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи квартиры, после чего были совершены несколько сделок купли-продажи спорного имущества добросовестным приобретателям.
В связи с этим при рассмотрении в судах дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо уделить особое внимание проверке правильности формулирования исковых требований и установить, имеются ли предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания виндикации у добросовестного приобретателя: возмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, добросовестность приобретателя.
Возмездность приобретенного имущества устанавливается путем анализа цены квартиры, указанной в договорах об отчуждении жилой площади (купли-продажи, ренты, дарения и др.), и документов, подтверждающих передачу причитающихся по договорам денежных средств (расписки, выписки с банковского счета, др.), свидетельских показаний (передача денежных средств в присутствии нотариуса, сотрудника по сопровождению сделок из агентства недвижимости).
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (ч. 2 ст. 302 ГК РФ).
Для применения ч. 1 ст. 302 ГК РФ необходимо также установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли). В случае если спорная жилая площадь стала предметом мошеннических действий, по данному факту проведено расследование и уголовное дело направлено в суд или имеется вступивший в законную силу приговор, следует рассматривать сложившуюся ситуацию как хищение имущества у собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга был удовлетворен иск заместителя прокурора Санкт-Петербурга к Чичиковой, Иванову об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, явившейся предметом мошеннических действий ответчиков по настоящему иску, которые ранее были осуждены за совершение указанного преступления. Договоры безвозмездной передачи квартиры в собственность и купли-продажи спорной квартиры были совершены менее чем за один месяц после смерти нанимателя по поддельным документам (доверенностям, утерянным паспортам с вклеенными фотографиями). После вступления решения суда в законную силу спорная квартира перешла в собственность Санкт-Петербурга.
В ряде случаев сделки с жилыми помещениями совершаются по поддельным документам в короткий промежуток времени после смерти собственника или нанимателя жилого помещения. Даты смерти, указанные в свидетельстве о смерти собственника или нанимателя комнаты/квартиры, могут не совпадать с медицинскими актами исследования трупа (химический, гистологический и другие анализы). Доверенности, договоры безвозмездной передачи жилой площади в собственность нанимателя, договоры купли-продажи, как правило, оформляются после смерти собственника или нанимателя по недействительным документам на подставных лиц. Давность изготовления указанных документов может быть установлена путем запроса документов от нотариуса, государственного бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, агентства по приватизации недвижимости, а также проведения комплексной почеркоавтороведческой экспертизы.
Дискуссионным является вопрос о действительности сделки об отчуждении спорной жилой площади, в случае если доверенность на право совершения всех видов сделок с жилым помещением была оформлена при жизни собственника или нанимателя, а сделки по отчуждению жилой площади — после нее в связи с действием нормы п. 6 ч. 1 ст. 188 и ч. 2 ст. 189 ГК РФ. С одной стороны, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, в том числе смерти доверителя, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. С другой стороны, в указанной норме содержится ограничение — приведенное правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Таким образом, при наличии стороны должны доказать, что представитель по доверенности (не) знал о смерти доверителя и умышленно совершал от его имени действия по отчуждению жилой площади.
В ряде случаев при наличии оснований представляется целесообразным со стороны истца заявить ходатайство о назначении судебно-психиатрической экспертизы для того, чтобы установить, способен ли был собственник или наниматель спорной жилой площади в момент совершения сделки купли-продажи или в иной юридически значимый момент понимать характер и значение своих действий, а также руководить ими.
Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга был удовлетворен иск прокурора Красногвардейского района в интересах Екимова к Нарышкину о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, так как сделка купли-продажи спорной квартиры фактически была безвозмездной (скончавшаяся собственница квартиры не получала денежных средств от продажи квартиры). К тому же в заключении судебно-психиатрической экспертизы, проведенной по указанному делу, было установлено, что покойная собственница квартиры в момент совершения сделки не могла понимать характера и значения своих действий, а также руководить ими. В данном случае прокурором был предъявлен иск о признании сделки недействительной, а не об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так как была совершена одна сделка, не соответствующая требованиям закона, лицом, хотя и дееспособным, но не способным понимать характер и значение своих действий, а также руководить ими в момент совершения сделки, в качестве ответчика выступал недобросовестный приобретатель квартиры, т.е. имелись основания для применения ст. 167 ГК РФ.
При рассмотрении в суде виндикационных исков необходимо установить добросовестность приобретателя, которая заключается в разумных и осмотрительных действиях с его стороны, а также в совершении необходимых подготовительных мероприятий при принятии решения о покупке недвижимого имущества. Волеизъявление добросовестного приобретателя при выборе вариантов недвижимости не ущемляется, и, для того чтобы обезопасить свои интересы, приобретатель может получить необходимые сведения об объекте сделки в ходе правовой экспертизы и совершения иных правовых и фактических действий до принятия решения о совершении сделки.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Необходимо проводить разграничение между понятиями «добросовестный владелец» (ст. 234 ГК РФ) и «добросовестный приобретатель» (ст. 302 ГК РФ), различия в правовом статусе которых явились предметом исследования ряда ученых-юристов.
Исковые требования по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения основываются в основном на одном из следующих факторов:
1. Лица, распоряжающиеся жилой площадью, являются неуправомоченными отчуждателями (несобственниками и неуправомоченными представителями собственников и др.).
2. Сделки по отчуждению жилой площади совершены гражданином, не способным понимать значение и характер своих действий, а также руководить ими.
3. Сделки по отчуждению жилой площади совершены под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
Установив, какая правовая ситуация имеет место в конкретном правовом споре, необходимо применять соответствующие средства доказывания.
При разрешении судебных споров по ч. 2 ст. 302 ГК РФ в выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, законодатель встал на сторону последних как наименее защищенных в данной ситуации, что является оправданным, так как независимо от количества сменившихся владельцев спорного жилого помещения для лица, свободное волеизъявление которого на распоряжение имуществом было нарушено, виндикационный иск в данном случае становится единственным эффективным правовым средством восстановления своих прав. Добросовестные приобретатели впоследствии вправе применить механизм взыскания убытков с тех лиц, с которыми они заключали сделки по приобретению спорной жилой площади.
Таким образом, прокурору при даче заключения по делам указанной категории необходимо установить, имеются ли основания для применения норм Гражданского кодекса РФ о виндикации или реституции, правомерность заявленных требований, полноту и точность формулировок исковых требований, после чего решить вопрос об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных требований о выселении.

Дата добавления: 2015-05-10