Земельна ділянка як об'єкт оцінки. Земля та нерухомість

Особливості землі як об'єкту оцінки

Особливості землі як об'єкту оцінки визначаються її особливим місцем у складі нерухомості. Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розглядаємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ділянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує погодження з місцевою владою. Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб виробництва, ми розглядаємо землю як невід'ємну частину оцінюваного майнового комплексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комплексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об'єктивну властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик і вона:

— не є результатом попередньої праці;

— просторово обмежена;

— незамінна іншими засобами виробництва;

— має сталість місця розташування;

— не зношується при правильному використанні;

— територіально різноякісна;

— має специфічну індивідуальну корисність.

— Вартість ділянки залежить:

— від оточення, у тому числі від інфраструктури;

— від дозволених напрямків використання;

— від того, що розташовано на ній;

— від природних умов;

— від надр та складу поверхневого шару (не завжди);

— від політичної стабільності та коливань попиту;

— від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;

— від стану її власних корисних властивостей [105,131,174].

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Проаналізуємо два аспекти земельної ділянки:

-формування земельної ділянки як об'єкта оцінки;

-фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.

Формування земельної ділянки як об'єкта оцінки. Слід акцентувати увагу на двох процесах: формуванні земельної ділянки як об'єкта права та оцінки (первинний ринок) і перехід права власності на земельну ділянку (вторинний ринок). Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об'єкта права й, відповідно об'єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.

Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає заяву, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству - також висновки конкурсної комісії, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.

При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Виникнення права власності (користування) на земельну ділянку виникає після винесення в натуру меж земельної ділянки, які визначаються проектом відведення земельної ділянки.

Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами.

Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки. Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі -грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника - ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд зазначеного питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості. Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їхня пріоритетність змінюватиметься, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.

Нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень, або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна (Національний стандарт № 1, затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 р. №1440

8.Питання проведення експертної грошової оцінки землі в Україні набуло особливої актуальності в період становлення та розвитку ринку земельних ресурсів, оскільки визначення найбільш ймовірної ціни продажу земельної ділянки необхідне при здійсненні будь – якої господарської операції, пов’язаної із зміною власності на землю.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531, індивідуальна ринкова оцінка землі проводиться за такими трьома методичними підходами:

¨ капіталізації чистого операційного або рентного доходу;

¨ зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

¨ врахування витрат на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу передбачає визначення вартості земельної ділянки за умови найбільш ефективного її використання. В основу вищеназваного методу покладено той факт, що будь – яке ефективне вкладання капіталу в землю призводить до зростання доходу. Це означає, що вартість землі формується із суми капіталізованих майбутніх рентних доходів. При використанні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу важливо правильно вибрати методику визначення ставки капіталізації. У світовій та вітчизняній практиці для визначення ставки капіталізації найчастіше використовують три методи, а саме: метод екстракції, кумулятивний метод та метод опитування широкого кола осіб. При неправильному виборі ставки капіталізації оцінювач здійснює цілий ряд помилок та упущень.

За умови використання методичного підходу, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок оцінювач проводить порівняльний аналіз земельної ділянки із тими, які були продані протягом останнього періоду часу, тобто в його основі лежить принцип заміщення. Використання цього методичного підходу доцільне лише за умови функціонування розвинутого земельного ринку, на якому є доступною вся необхідна інформація про продаж земельних ділянок.

В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки є сумою її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на земельні поліпшення або спорудження об’єктів нерухомого майна. Цей метод використовується для оцінки поліпшених чи забудованих земельних ділянок або тих ділянок, на яких передбачається здійснення поліпшення або забудови за умови їх ефективного використання. При цьому, для визначенні вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об’єктів нерухомості слід враховувати той факт, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію, що вимагає проведення дисконтування відповідних грошових потоків. Складність застосування цього методу випливає із складності визначення суми витрат, необхідних для здійснення земельного поліпшення та спорудження об’єктів нерухомого майна.

Отже, без здійснення індивідуальної ринкової оцінки землі процес включення її в ринковий оборот є неможливим, адже основною метою проведення такої оцінки є визначення найбільш ймовірної ціни продажу, оренди, обміну чи застави земельної ділянки. Однак, при її проведенні різними методами здійснюється ряд помилок та упущень. Тому, для визначення остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен ґрунтуватися на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Сама ж методика проведення експертної грошової оцінки вимагає подальшого перегляду та удосконалення. Вирішення цього питання забезпечить стабільність і прозорість ринку земельних ресурсів, сприятиме створенню на ньому конкурентного середовища.

Дата добавления: 2015-05-23