Часть первая 2 страница

Кроме того, эта связанность переходит и к универсальным правопреемникам стороны сделки: если наступает отлагательное условие, то соответствующие права и обязанности (если только они не тесно связаны с личностью правопредшественника) возникают у соответствующего правопреемника (правопреемников).

Сторона сделки под отлагательным условием может уступить условное обязательство в порядке цессии, что не вызывает сомнений в доктрине.

Связанность сделкой под отлагательным условием может быть прекращена, например, в случае ликвидации юридического лица - стороны в такой сделке. Стороны правомочны своим соглашением прекратить связанность условной сделкой, т.е. прекратить договор, в том числе путем установления иных обязательств. Основания прекращения условной сделки могут быть включены в нее при заключении (например, право на расторжение сделки по истечении определенного срока, если условие не наступило).

Сделка под отлагательным условием может быть оспорена по общим правилам об оспаривании недействительных сделок и до наступления условия.

7. Сделка, совершенная под отлагательным условием, отличается от предварительного договора тем, что предварительный договор создает обязательство заключения основного договора. Для исполнения этого обязательства по наступлении срока, предусмотренного предварительным договором, необходимы действия сторон или хотя бы одной стороны.

Если же наступает условие сделки, то обязательства из нее возникают в силу наступления условия, без воли сторон.

Понятно, что в отличие от срока условие может и не наступить.

8. Если сторона недобросовестно способствовала или препятствовала наступлению условия, поскольку это ей выгодно, то условие считается соответственно наступившим или ненаступившим.

Значительной практики применения этого правила нет, поскольку суды, как уже говорилось, склонны считать незаконными условия сделок, которые хотя бы в малой степени зависят от действий сторон.

Тем не менее если следовать тенденции более гибкого подхода к условным сделкам, следует ожидать оживления практики применения п. 3 ст. 157 ГК РФ.

Во всяком случае, недобросовестность поведения стороны носит здесь частный характер, иной по сравнению с характером недобросовестности приобретателя (другой частный случай недобросовестности), а также общим принципом (не)добросовестности.

Обсуждая аспекты случаев недобросовестности применительно к норме п. 3 ст. 157 ГК РФ, для начала нужно понять, в чем состояло бы добросовестное способствование или воспрепятствование наступлению условия. Очевидно, что если исходить из недопустимости всякого сознательного участия в возникновении условия, как это нередко происходит в судебной практике, то любое поведение стороны в отношении влияния на условие будет не столько даже недобросовестным, сколько недопустимым. Между тем (не)добросовестность подлежит обсуждению лишь применительно к допустимому, внешне правомерному поведению.

Следовательно, применение п. 3 ст. 157 ГК РФ предполагает все же, что условие может так или иначе зависеть от поведения сторон условной сделки.

Если руководствоваться этим, то недобросовестность стороны, видимо, будет состоять в намеренных действиях, внешне преследующих иную цель, но на самом деле направленных на наступление (ненаступление) условия. Скажем (если вернуться к примеру с арендой склада), условный арендатор, потеряв интерес к аренде склада на условиях сделки (предположим, что к этому моменту снизились ставки аренды по сравнению с оговоренными в сделке; выгода в поведении недобросовестного лица должна быть выявлена и доказана - недостаточно одного лишь заявления о нежелании выполнения обязанностей ответчиком), пытается помешать завершению ремонта подъездных путей, уклоняясь, например, от согласования проекта, ссылаясь на случайные причины и т.п. Если суд признает такие действия недобросовестными, обязательства по аренде будут считаться наступившими.

Статья 157.1. Согласие на совершение сделки

Комментарий к статье 157.1

1. Как уже упоминалось, среди односторонних сделок есть сделки, существо которых состоит в выражении согласия на совершение сделки иным лицом либо органом юридического лица.

Согласие может также выражаться в выполнении публичных обязанностей и иметь природу публичного акта. Например, в известных случаях попечитель выражает согласие на сделку подопечного (п. 2 ст. 33 ГК РФ), совет директоров дает согласие на сделку, совершаемую генеральным директором, арендодатель дает согласие на заключение арендатором договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и т.д.

С точки зрения механизма правового регулирования согласие является одним из юридических фактов, необходимых для совершения той сделки, которая согласуется.

Поскольку закон не всегда регулирует процедуру согласия, комментируемая норма устанавливает некоторые общие правила.

Понятно, что если есть специальные правила, то норма ст. 157.1 Кодекса действует лишь субсидиарно. Например, существуют специальные правила для подтверждения представляемым сделки, совершенной неуполномоченным представителем (ст. 183 ГК РФ), для согласования сделки супруга по распоряжению общим имуществом (ст. 35 СК РФ) и др.

2. Как видно из п. 1 комментария к ст. 157.1, она регулирует лишь те случаи, когда согласие на сделку должно быть дано в силу закона.

Отсутствие согласия по общему правилу влечет возможность признания сделки недействительной по иску того лица, согласие которого на оспариваемую сделку получено не было. Законом могут быть сделаны исключения из этого правила.

Если же необходимость получения согласия на сделку или иные действия была предусмотрена не законом, а договором, то нарушение этого условия повлечет при соответствующих обстоятельствах договорную ответственность.

В то же время договорная ответственность не исключена и тогда, когда необходимость согласия на сделку была установлена законом. Например, если арендатор сдал имущество в субаренду без согласия арендодателя в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ, это само по себе служит основанием для применения к нему мер ответственности вплоть до расторжения договора аренды независимо от судьбы договора субаренды.

О данном согласии (отказе в согласии) может быть сообщено стороне сделки, а также иному заинтересованному лицу. Форма выражения согласия подчиняется общим нормам о форме сделок.

3. Различается предварительное согласие и последующее одобрение уже заключенной сделки.

Предварительное согласие дается до заключения сделки, поэтому возникает вопрос об определении согласуемой сделки. Понятно, что нельзя выразить согласие на неопределенное количество сделок либо сделку на условиях "по усмотрению стороны". Такое согласие, собственно говоря, и не является согласием. В то же время не всегда возможно заранее абсолютно точно идентифицировать сделку по всем ее реквизитам. Например, если дается согласие на отчуждение имущества по определенной цене, не всегда заранее известен покупатель.

Поэтому комментируемая статья указывает на предмет сделки, под которым следует понимать ее существенные условия, во всяком случае, по закону, описывающему тот или иной подлежащий согласованию договор. Если в согласии перечисляются иные условия, не обозначенные в законе, они признаются тем самым также условиями согласованного договора и включаются в его предмет.

В случае спора необходимо убедиться, что указанные в согласии условия не имеют существенных отличий от условий той сделки, на которую дано согласие.

Последующее одобрение охватывает определенную сделку со всеми ее условиями. Достаточно просто точно описать одобренную сделку. В то же время если в одобрении содержатся условия, отличающиеся от тех, на которых она была заключена, видимо, следует считать, что сделка не одобрена.

На мой взгляд, если предварительно согласованная сделка совершена на иных условиях, то возможно получение одобрения такой сделки.

4. В процессе законопроектной работы в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" была предложена компромиссная редакция ст. 157.1 Кодекса о возможности отзыва предварительного согласия. Поскольку оно не было принято, следует считать, что отзыв невозможен.

Вполне понятно, что согласие на сделку не может быть вечным. Поскольку иное не указано в самом согласии, надо полагать, что оно действует в течение разумного срока, если иное не закреплено в законе.

Инициативу в получении согласия может проявить не только управомоченное на это лицо, но и иной субъект - сторона в сделке либо иное заинтересованное лицо. Для этого они могут обратиться в установленный законом срок за получением согласия. Если закон срок не определяет, то в разумный срок.

Допустимо испрашивать как предварительное согласие, так и последующее одобрение.

Молчание не может быть формой согласия, как, впрочем, и формой отказа в согласии. Это означает, что, если несмотря на то что запрос на получение предварительного согласия не был получен, впоследствии все же допустимо одобрение заключенной сделки.

5. Оспаривать согласие (как сделку или как акт реализации публичной компетенции, ненормативный акт) для целей оспаривания сделки, совершенной по получении согласия, вправе лишь то лицо или орган, которые давали согласие, причем одновременно с этим должна оспариваться и сделка в целом. Но нельзя, оставаясь в рамках нормы ст. 166 ГК РФ, признать сделку недействительной по мотиву порока в согласии, если согласие все же было выражено и стороны сделки совершили ее, полагаясь на наличие согласия (одобрения). Поэтому, как представляется, пороки согласия (одобрения) способны повлечь недействительность сделки лишь при недобросовестности сторон, если иное не указано в законе.

Статья 158. Форма сделок

Статья 159. Устные сделки

Статья 160. Письменная форма сделки

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

Статья 164. Государственная регистрация сделок

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

Комментарий к статье 165

1. Традиционно форма сделок, т.е. те внешние формы, в которых изъявление воли выражается вовне, в материальном мире, делится на письменную и устную.

Письменная может быть простой и нотариальной, а к сделкам, совершаемым устно, примыкают сделки в форме конклюдентных действий.

Молчание, представляя собой определенный волевой акт, может быть формой сделки в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

2. Устная форма сделки означает выражение воли в словах. Обычно слова сопровождаются жестами, дополняющими их значение, что само по себе не следует понимать в смысле некоей "смешанной" формы сделки.

В то же время именно по этой причине сделки, которые могут быть совершены устно, могут быть совершены и без слов, одними действиями, выражающими волю на заключение сделки. Так происходит, например, при заключении сделок посредством различных автоматов.

Сделка может быть заключена устно, если законом или соглашением сторон не предусмотрена письменная форма.

Из числа тех сделок, для которых установлена письменная форма, сделано исключение для сделок, исполняемых в момент их совершения (например, по общему правилу сделки розничной купли-продажи).

Понятно, что если закон указывает на ничтожность сделки, совершенной с нарушением простой письменной формы, то исполнение сделки в момент ее заключения не освобождает стороны от соблюдения предписаний в отношении формы.

3. Письменная форма сделки означает не только размещение текста на бумаге или ином материале, который по своей юридической природе является вещью, но и составление текста в электронном виде, что означает наличие материальности текста, но уже не вещественности.

Использование такого рода невещественных форм ставит вопрос об уникальности документа. Уникальность документа весьма важна потому, что она обеспечивает достоверность текста. Если вещь сама по себе уникальна (индивидуальна), то невещественные объекты этого качества по своей природе не имеют, и его приходится специально создавать путем различных технологий, обеспечивающих достоверность, уникальность текста.

4. Письменная форма считается соблюденной и в тех случаях, когда текст утрачен. Если сам факт соблюдения письменной формы установлен, то содержание сделки может доказываться всеми возможными доказательствами, в том числе свидетельскими показаниями.

5. Письменная форма сделки означает, что сделка подписана ее сторонами. Помимо подписи стороны могут предусмотреть иные условия в части формы - печати, специальные отметки, бланки и т.д. Несоблюдение соответствующего условия будет влечь те же последствия, что и несоблюдение письменной формы сделки.

6. Как правило, отсутствие на документе, оформляющем сделку, подписи стороны, означает, что сделка не заключена. Однако если при этом началось исполнение сделки, то может оказаться, что сделка все же заключена, но с нарушением формы. Важно при этом, чтобы исполнение происходило по воле того лица, которое вправе заключать сделку. Важно также, чтобы исполнение не только было предложено должником, но и принято кредитором именно в качестве исполнения договора. Условия такой сделки устанавливаются в общем порядке, причем текст договора без подписи никак не может иметь каких-либо преимуществ перед иными доказательствами. Более того, при его оценке следует исходить из того, что указанные в этом тексте условия не были приняты обеими сторонами.

7. От случая отсутствия подписи под сделкой следует отличать документ, подпись (подписи) на котором сфабрикована, является поддельной, т.е. выполнена каким-либо третьим лицом за то лицо, которое указано в поддельной сделке с тем, чтобы создать впечатление, что сделка подписана надлежащим лицом.

В этом случае следует говорить не о нарушении формы сделки, но об отсутствии сделки вообще.

Поведение лица, предъявившего поддельный документ <1>, является противоправным и само по себе дает основания для привлечения этого лица к ответственности за причиненные его поведением (в том числе возбуждением судебного спора) убытки.

--------------------------------

<1> Предъявление поддельного договора или иного документа не тождественно подделке документа, что в известных случаях образует состав преступления.

Имущество, переданное в случае поддельной сделки, следует считать переданным без основания, что дает право на предъявление требования о неосновательном обогащении.

Однако передача имущества стороной поддельного договора никаким образом не может квалифицироваться как одобрение такого договора действиями. Даже если между сторонами действительно усматриваются те или иные договорные отношения без облечения их в письменную форму, то поддельный документ и в этом случае никак не может использоваться в качестве доказательства содержания прав и обязанностей по сделке. Например, если получатель имущества предъявляет поддельный договор в обоснование условия о цене, то это условие, даже если суд найдет договор исполненным в части передачи вещи, должно толковаться по иным основаниям (например, применительно к п. 3 ст. 424 ГК РФ), а не по поддельному договору. И во всяком случае любые сомнения в споре между сторонами сделки должны толковаться против той стороны, которая предъявила поддельный договор.

Ошибочным является подход, согласно которому договор с поддельной подписью стороны рассматривается как сделка, заключенная представителем стороны без полномочия. Представительство без полномочия возможно лишь в том случае, когда известное лицо, выступая от имени другого лица, заключает сделку, не имея на то полномочия. При этом третье лицо, другая сторона сделки, видит, что имеет дело именно с представителем. Если же налицо подделка подписи, то никакого представительства, т.е. выступления одного лица от имени другого, конечно, нет. Подделка подписи означает, что правонарушитель (обычно - неизвестное лицо) выдает себя за сторону сделки, но никак не за ее представителя. Нормы о представительстве, в том числе о представительстве без полномочия (с превышением полномочий) в этом случае неприменимы.

В судебной практике сделки, в которых подпись одной из сторон выполнена неизвестным лицом, рассматриваются также как ничтожные. Например, по одному из дел ВАС РФ указал следующее (Определение от 5 ноября 2013 г. N ВАС-14789/13):

"Ссылаясь на то, что другой договор аренды от 01.05.2006 N А-2 о передаче ответчику в аренду спорного имущества и акт приема-передачи объектов директором общества "Капитал-Групп" не подписывался, истец обратился в суд с иском о признании этого договора недействительным (ничтожным).

Оценив представленные в материалах дела доказательства, в том числе заключение судебной почерковедческой экспертизы, свидетельствующее о подписании спорного договора аренды и акта приема-передачи объектов не директором общества "Капитал-Групп", а иным неустановленным лицом, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 154, статей 160, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали спорный договор аренды недействительным (ничтожным)".

Практическое различие квалификации договоров с поддельной подписью как ничтожных или как вовсе не существующих, как это предлагается автором данного комментария, состоит в применении последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, либо общими нормами Кодекса. На мой взгляд, если различия в последствиях, регулируемых нормами гл. 9 ГК РФ и общими нормами Кодекса, создают преимущества лицу, предъявившему договор с поддельной подписью, то суду следует избрать применение тех норм, которые таких преимуществ не создают, если на это указывает иная сторона спора.

8. Дискуссионным является содержание п. 3 ст. 159 ГК, в котором говорится о форме сделок, совершаемых "во исполнение договора". Надо заметить, что в нормах об исполнении обязательств указания на совершение сделок не имеется, что само по себе создает коллизию с нормой п. 3 ст. 159 ГК. Ведь вполне понятно, что норма о форме сделок по своему месту в системе законодательства не может создать правил об исполнении обязательства путем совершения сделок.

Вообще говоря, известны некоторые обязательства, исполняемые путем заключения сделок. Это, например, обязательство из предварительного договора, создающее обязательство по заключению основного договора, обязательство по установлению обеспечения (залога, поручительства, банковской гарантии и др.). При этом в гл. 22 ГК, регулирующей отношения по исполнению обязательств, специальных норм, посвященных исполнению обязательств путем совершения указанных сделок, как уже говорилось, не имеется. И совсем не эти обязательства обсуждаются применительно к ст. 159 ГК.

Не трудно также убедиться, что во всех случаях, когда установлено обязательство, исполнение которого состоит в совершении сделки, действуют специальные нормы о форме соответствующей сделки (залога, поручительства и др.), в связи с чем нужда в каком-то общем правиле отсутствует.

Тем не менее возникли взгляды, согласно которым действия по исполнению иных обязательств, отличных от установления обеспечения и т.п. сделок, имеют природу сделки. Очевидно, однако, что для такого вывода совершенно недостаточно нормы о форме сделки.

Как было показано выше, исполнение обязательства по передаче денег, вещей, выполнению работ, оказанию услуг не может быть сделкой, потому что не имеет того качества неполезности, неутилитарности, которое является отличительным качеством сделки. Напротив, исполнение таких обязательств отличается именно направленностью на известный полезный результат (полезный для кредитора, естественно) и достижение этого результата и составляет цель действий по исполнению обязательства. Недостижение такой цели означает, что обязательство не исполнено (исполнено ненадлежаще). Второй цели действие по исполнению обязательства, как и любое действие, иметь не может (поскольку вообще всякое действие имеет только одну цель). Следовательно, ошибочно приписывать действию по исполнению обязательства, направленного на достижение какой-либо полезной цели, также и цель в виде возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей.

Вполне понятно, кроме того, что постольку, поскольку обязательство исполнено, оно не может оказаться недействительным: действие обязательства воплощено в материальном результате, и этот результат не может никаким юридическим образом, в том числе путем заявлений сторон или судебного решения, быть уничтожен, исчезнуть из материального мира.

В тех случаях, когда закон, не совсем точно, нужно заметить, говорит о недействительности действия по исполнению обязательства (например, передачи вещи), на самом деле исполнение вполне действительно <1>, а речь идет о возникновении иного, нового обязательства по поводу той же вещи (чаще всего это обязательство из неосновательного обогащения или близкой к нему природы), причем это новое обязательство базируется на действительности исполнения <2>.

--------------------------------

<1> На самом деле исполнение не может иметь качеств действительности или недействительности, коль скоро оно состоялось; исполнение может быть только надлежащим или ненадлежащим.

<2> См. также: комментарий к ст. 174 ГК РФ.

Вероятно, имеет интерес дать также оценку исполнению такого обязательства, как воздержание от правомерных действий. Если исходить из внешнего сходства, может возникнуть впечатление, что воздержание от действия аналогично сделке в форме молчания.

Между тем молчание как форма сделки охватывает понимание лицом предложенных ему условий, составляющих суть предложенной ему сделки, и выражает определенное отношение к этим условиям. Само по себе молчание при этом никак не связано с осуществлением какого-либо субъективного права лица, безразлично к его наличным правам и обязанностям.

Воздержание от действий как исполнение обязательства, напротив, состоит во временном и не обязательно полном отказе в пользу кредитора от осуществления принадлежащего должнику субъективного права (собственности, исключительного права и т.п.), причем то или иное отношение к сделке, породившей данное обязательство, никакого значения уже не имеет и поэтому воздержание от действия, если его сопоставить с молчанием, не может считаться ни согласием с каким-либо чужим предложением, ни отказом от него.

В то же время в процессе исполнения обязательства стороны могут совершать те или иные действия (в том числе молчание), влекущие юридические последствия, хотя воля сторон прямо на них и не направлена. По своей природе эти действия являются поступками. Например, покупатель, не сообщивший продавцу о недостатках товара, если продавец не знал об этих недостатках, может утратить право на известные требования, связанные с ненадлежащим исполнением договора купли-продажи (ст. 483 ГК РФ). Заказчик должен сообщить о недостатках в работе при ее приемке путем отметки в акте приемки работ; в ином случае он не вправе ссылаться в дальнейшем на обнаруженные недостатки (п. 2 ст. 720 ГК РФ).

В основном, как видно, речь идет о перераспределении бремени доказывания ненадлежащего исполнения работы.

Понятно, что при приемке товара или работы кредитор имеет целью получить не доказательства на случай неисправности должника, но исправный товар или результат работы. Поэтому такие действия, в том числе молчание, никак нельзя считать заключением сделки. Вполне очевидно, что ни исполнение само по себе, например, передача ненадлежащего товара или выполнение некачественных работ, невозможно считать предложением заключить договор (на иных условиях, менее выгодных кредитору), ни молчание кредитора, получающего исполнение, невозможно считать согласием на такое изменение, даже если иметь в виду только изменение бремени доказывания в целях ответственности должника. Между тем в сделке стороны должны достичь общей им воли. Понятно, что действительные сделки не могут заключаться по недосмотру или небрежности, если в процессе их заключения стороны себя ведут точно так, как описано в законе; напротив, нормы ст. ст. 483, 720 и т.п. предостерегают от небрежности, но никак не описывают какой-либо сделки.

Соответственно, не имеют природы сделки различные акты, составляемые сторонами в процессе исполнения обязательства.

По своей природе акт - доказательство, подтверждающее те факты, которые в нем описаны.

Конечно, иногда акт содержит и волеизъявление (сделку), и описание ее исполнения. Например, в акте указывается, что стороны договорились о замене исполнения и вместо одной вещи получена другая. Разграничить сделку и ее исполнение обычно нетрудно, хотя все же правильнее не объединять эти два факта в одном документе.

Как доказательство, акт может быть достоверным или нет, опровергаться или подтверждаться иными доказательствами в суде, если только законом или соглашением сторон не установлено, что определенные факты могут подтверждаться определенными (допустимыми) доказательствами.

В то же время доказательство не может быть действительным или недействительным и не может оспариваться по правилам о сделках путем предъявления иска.

Не являются сделками в письменной форме и акты передачи недвижимости. Известны случаи, когда такие акты составляются без фактической передачи. Такие акты являются, конечно, недостоверными, но не могут оспариваться сами по себе. Доказывание недостоверности этих актов должно осуществляться в рамках спора о праве - о признании права собственности, о понуждении к исполнению обязательства о передаче недвижимости, о взыскании оплаты и т.д.

Итак, правило п. 3 ст. 159 ГК следует понимать, конечно, не в том смысле, что оно вносит изменения в гл. 22 ГК в части квалификации исполнения обязательств, а совсем иначе: постольку, поскольку действия, в том числе упущения сторон в процессе исполнения обязательств влекут различные юридические последствия (прежде всего по распределению бремени доказывания в рамках спора о привлечении к ответственности неисправного должника), существуют общие нормы об оформлении таких действий.

Включение этой нормы в гл. 9 ГК означает, что нарушение предписаний об оформлении этих действий влечет те же последствия в части доказывания (но никак не действительности), что и нормы о форме сделок.

9. Нарушение письменной формы сделки по общему правилу не влечет ее недействительности, но затрудняет доказывание, лишая возможности сослаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения сделки и ее условий.

Утрата текста сделки не означает нарушения письменной формы, следовательно, ограничений в части доказывания не возникает. Однако та сторона, которая ссылается на то, что договор был облечен в письменную форму, а затем утрачен, обязана это доказать, используя все имеющиеся доказательства, в том числе свидетельские показания.

Во многих случаях нарушение письменной формы сделки, однако, влечет ее ничтожность в силу прямого указания закона либо если это было предусмотрено соглашением сторон, например, указывалось в предложении заключить договор.

Нарушение нотариальной формы сделки, если она предусмотрена законом или соглашением сторон, влечет ничтожность сделки.

10. Регистрация сделки в тех случаях, когда она предусмотрена законом, выходит за рамки сделки, в том числе и в части придания сделке той или иной формы. Понятно поэтому, что соглашением сторон не может быть введено условие регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.

Регистрация необходима для того, чтобы наступили предусмотренные сделкой последствия.

От регистрации сделок следует отличать регистрацию прав.

С формальной точки зрения регистрация сделки и регистрация прав имеют то общее свойство, что в обоих случаях регистрации подлежат те или иные юридические факты или юридические составы, совокупность фактов.

При регистрации сделки регистрируется такой факт, как сделка.

При регистрации прав акт регистрации подтверждает, что имеется юридический состав, предусмотренный договором или законом для создания соответствующего права, прежде всего вещного права. Например, если в договоре купли-продажи предусмотрено, что право собственности возникает у покупателя после передачи ему вещи, то акт регистрации подтверждает, что, во-первых, имеется надлежаще заключенный договор как юридический факт, в котором предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю в момент передачи ему объекта недвижимости, и что, во-вторых, имеется сам этот факт передачи недвижимости. Факты удостоверяются способами, указанными в законе: предъявлением договора, облеченного в соответствующую форму - простую или квалифицированную, а также актом передачи недвижимости. Если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности покупатель получает после оплаты вещи, то вместе с договором, содержащим такое условие, предъявляется доказательство оплаты (платежное поручение с отметкой банка о зачислении средств и т.п.).

Сделка, регистрация которой предусмотрена законом, без регистрации не создает предусмотренных ею юридических последствий, однако такую сделку нельзя считать условной, совершенной под условием регистрации. В частности, условные обязательства могут быть предметом цессии, тогда как обязательства, предусмотренные незарегистрированной сделкой, предметом оборота не являются и не могут передаваться в порядке сингулярного или универсального правопреемства.

Дата добавления: 2015-05-08