В.В. ШАРАПОВ 10 страница

После принятия судом определения об удовлетворении ходатайства инвесторов объект незавершенного строительства исключается арбитражным управляющим из конкурсной массы и передается в собственность жилищного кооператива. Права кооператива на объект незавершенного строительства регистрируются в ЕГРП. Далее этот объект достраивается за счет дополнительных средств членов кооператива и иных инвесторов.

Такой вариант целесообразно применять, если объект находится в высокой стадии строительной готовности. Прежде чем принимать это решение, рекомендуется проведение независимой строительной экспертизы и утверждение долевыми инвесторами ориентировочной сметы на достройку объекта.

Третий вариант применяется, если здание введено в эксплуатацию, но квартиры по тем или иным причинам не переданы застройщиком в адрес долевых инвесторов. В этом случае долевые инвесторы на собрании кредиторов обеспечивают принятие решения о заявлении ходатайства в суд о передаче им в собственность построенных за их счет жилых помещений в таком здании. После вынесения судом соответствующего определения арбитражный управляющий исключает построенное здание из конкурсной массы, а долевые инвесторы оформляют с арбитражным управляющим передаточные акты и подают заявления о регистрации своих прав собственности в Росреестр.

Когда ни одно из указанных выше решений инвесторами в установленные законом сроки не принято, арбитражный управляющий предлагает им подать заявления о включении их денежных требований в общий реестр требований кредиторов и отказаться от исполнения договора с застройщиком.

Тогда имущественные (безденежные) требования инвесторов трансформируются в денежные требования к застройщику, которые удовлетворяются в третью и четвертую очередь <197>.

--------------------------------

<197> См.: ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Подчеркну, что если в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства, то участник строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с застройщиком в силу самого процессуального факта введения в отношении застройщика такой процедуры <198>.

--------------------------------

<198> См.: часть 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Что делать в том случае, если многоквартирный дом принят в эксплуатацию и помещение в нем передано инвестору по передаточному акту застройщиком до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом?

Законодатель определил, что тогда арбитражный суд по заявлению инвестора принимает решение о признании за ним права собственности на жилое помещение <199>. Для этого необходимо подать в суд соответствующее исковое заявление.

--------------------------------

<199> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

При этом инвестору нет необходимости принимать участие в процедуре банкротства застройщика. На основании судебного решения арбитражный управляющий исключает квартиру из конкурсной массы, а инвестор регистрирует право собственности на нее в Росреестре.

Банкротство - довольно дорогостоящая и длительная процедура, которая может растянуться на месяцы и даже годы. Долевому инвестору, чей застройщик признан банкротом, нужно быть готовым к дополнительным издержкам. Одним из вариантов выхода из ситуации может быть продажа прав на квартиру с дисконтом. Но следует понимать, что в условиях банкротства застройщика ликвидность таких имущественных прав резко снижается. В случае банкротства застройщика рекомендуется, прежде чем совершать те или иные юридически значимые действия, консультироваться с опытными юристами, которые подскажут наиболее перспективные способы юридических решений в сложившейся ситуации.

Глава 19. ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

В этой главе мы рассмотрим ключевые вопросы ввода здания в эксплуатацию. Здание в целом, равно как и помещение в нем, считается введенным в эксплуатацию от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (далее - РНВЭ) здания в целом. Ввод в эксплуатацию здания юридически подтверждает, что здание, в том числе помещение, построено:

1) в соответствии с выданным ранее разрешением на строительство;

2) в соответствии с выданным ранее градостроительным планом земельного участка (далее - ГПЗУ), на котором построено здание;

3) в соответствии с утвержденной проектной документацией.

В случае отсутствия выданного застройщику РНВЭ построенное здание эксплуатировать нельзя. Во-первых, это будет небезопасно для пользователей, так как здание может иметь те или иные строительные недоделки. Кроме того, использование не введенного в эксплуатацию здания или помещения неправомерно и влечет ответственность в случае причинения кому-либо убытков в результате этого. Право на получение РНВЭ имеет застройщик, который ранее оформлял разрешение на строительство, а также имеет права на земельный участок, на котором построено здание.

Для получения РНВЭ застройщик должен обратиться с заявлением <200> в уполномоченный орган власти. Ответ на вопрос, куда именно ему обращаться, зависит от статуса здания. Обычно РНВЭ выдает тот орган власти, который выдавал ранее застройщику разрешение на строительство. Например, если строится здание местного значения на муниципальной или частной земле, то застройщик обращается в уполномоченные органы местного самоуправления.

--------------------------------

<200> См.: Приложение N 2 к Приказу Министерства регионального развития РФ от 02.07.2009.

К своему заявлению застройщик прикладывает документы, перечень которых строго ограничен законом <201>. Среди документов значится так называемый ЗОС. Это важный документ - заключение органа государственного строительного надзора (Ростехнадзор) о соответствии построенного здания требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Оно выдается застройщику по его заявлению в соответствии с действующими правилами до начала процедуры получения РНВЭ. Без данного документа застройщик не сможет ввести здание в эксплуатацию.

--------------------------------

<201> См.: часть 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Долевые инвесторы к вводу здания в эксплуатацию прямого отношения не имеют. Это техническая и юридическая процедура, которая контролируется застройщиком. К моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик обязан уже провести технические обмеры здания в целом, определить его общую площадь и иные ключевые технические характеристики.

Вместе с тем к дате ввода в эксплуатацию по закону "привязаны" существенные юридические последствия. Например, после ввода здания в эксплуатацию застройщик уже не вправе привлекать долевые инвестиции в строительство здания по ДДУ <202>. В этом случае инвестиции в построенные помещения могут привлекаться по договорам купли-продажи недвижимости.

--------------------------------

<202> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Во-вторых, именно после ввода здания в эксплуатацию возникает обязанность застройщика передать построенное помещение инвестору, если отношения между ними оформлены путем заключения ДДУ <203>.

--------------------------------

<203> См.: пункт 1 ст. 4 и пункты 2 - 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В-третьих, начиная от даты ввода здания в эксплуатацию, помещение считается находящимся в залоге у долевого инвестора <204>.

--------------------------------

<204> См.: пункт 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В-четвертых, без РНВЭ право собственности на помещение в таком здании за долевым инвестором зарегистрировано быть не может <205>. Застройщик обязан передать в Росреестр РНВЭ в течение 10 дней, исчисляемых от даты его получения от органа публичной власти.

--------------------------------

<205> См.: пункт 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

К моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик должен определить управляющую организацию, которая будет по договору с застройщиком осуществлять эксплуатацию здания. Такая своего рода промежуточная эксплуатация осуществляется начиная от даты ввода здания в эксплуатацию.

Передача здания в эксплуатацию осуществляется на основании передаточного акта, который подписывается либо между генподрядчиком и управляющей компанией, либо между застройщиком и управляющей компанией. В практике чаще всего составляется трехсторонний передаточный акт с участием застройщика. При приемке здания от генподрядчика управляющая компания:

1) проверяет работоспособность всех инженерных систем в здании и смонтированного оборудования, в том числе лифтов, а также качество смонтированных конструкций;

2) фиксирует выявленные строительные недоделки и недостатки в дефектной ведомости;

3) принимает исполнительную и иную техническую документацию на здание, включая схемы инженерных коммуникаций, сертификаты и технические паспорта на смонтированное оборудование и материалы, гарантийные документы, инструкции по эксплуатации и т.д.

Этот акт подписывается эксплуатирующей организацией на основании отдельного договора на управление зданием, заключаемого между застройщиком и управляющей компанией.

От даты ввода помещения в эксплуатацию до даты его передачи долевому инвестору все расходы, связанные с содержанием помещения по общему правилу, несет застройщик. Однако довольно часто застройщики включают в условия договоров с долевыми инвесторами условия компенсации таких расходов застройщикам долевыми инвесторами.

Вместе с тем такие условия договоров могут признаваться недействительными в судебном порядке либо не исполняться долевыми инвесторами, так как они противоречат законодательству и судебной практике. Долевой инвестор несет бремя содержания помещения начиная от даты его приемки по акту приема-передачи от застройщика <206>.

--------------------------------

<206> См.: пункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Решением данной проблемы может быть включение планируемых издержек застройщика на содержание помещения в этот период в цену помещения при заключении ДДУ с инвестором.

Без ввода здания в эксплуатацию невозможен государственный кадастровый учет здания и помещений в нем, кадастровому инженеру для подготовки технических планов необходимы сведения, указанные в РНВЭ <207>. Более подробно об этом в следующей главе.

--------------------------------

<207> См.: пункт 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ N 221-ФЗ.

Глава 20. КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОСТИ

Государственный кадастровый учет (ГКУ) помещения - это процесс внесения сведений о технических параметрах помещения в специальный государственный кадастр недвижимости (ГКН). При наличии такой записи в ГКН считается, что помещение как объект недвижимости в юридическом смысле существует. Это своего рода модернизированный аналог прежней процедуры технического учета помещения в БТИ. При отсутствии ГКУ помещения на него по закону нельзя зарегистрировать право собственности. Ведь объектом права собственность может быть только индивидуально определенная недвижимая вещь, которая юридически зафиксирована в таком качестве.

Всякому объекту недвижимости при внесении записи в ГКН присваивается уникальный кадастровый номер, по которому его можно юридически отделить от других объектов недвижимости. ГКУ здания и помещений в нем осуществляется после завершения строительства здания. Долевые инвесторы к этому процессу прямого отношения не имеют, заказывает работы по ГКУ здания застройщик. Тем не менее им рекомендуется представлять хотя бы в общих чертах правила ГКУ помещения, в том числе знать зачем, когда и как осуществляется этот процесс. ГКУ помещения нужен не только для регистрации права собственности на помещение, но также для определения его итоговых технических характеристик, в том числе для фиксации окончательной площади построенного помещения. Напомню, что обычно исходя из площади рассчитывается цена помещения на рынке недвижимости. Таким образом, важность ГКУ помещения для инвестора на самом деле крайне высока.

Ранее до 01.01.2013 функции по ГКУ недвижимости выполняли специальные государственные предприятия (БТИ). Однако теперь этим занимается ФГУ "ФКП Росреестра" (кадастровая палата) на основании документов, подготовленных аттестованными кадастровыми инженерами, работающими в частном порядке. Процесс ГКУ помещения в новостройке обычно выглядит следующим образом:

1) застройщик и кадастровый инженер заключают договор на выполнение кадастровых работ по зданию и расположенным в нем помещениям;

2) застройщик авансирует выполнение работ;

3) кадастровый инженер выполняет кадастровые работы, составляет и утверждает технические планы на здания и помещения в нем;

4) кадастровый инженер подает заявление на ГКУ и технические планы на здание и помещения в кадастровую палату Росреестра;

5) сотрудники кадастровой палаты вносят запись в ГКН о ГКУ здания и помещений, готовят и предоставляют кадастровому инженеру кадастровые паспорта на помещения;

6) кадастровый инженер передает кадастровые паспорта на помещения застройщику.

Далее все зависит от того, кто будет регистрировать право собственности на помещение. Если такие услуги инвестору оказывает застройщик, то застройщик самостоятельно предъявляет кадастровый паспорт в Росреестр в составе иных документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на помещение. Если инвестор намерен без помощи застройщика регистрировать право собственности самостоятельно, то застройщик передает ему кадастровый паспорт на помещение при передаче помещения по акту приема-передачи.

Технические обмеры здания кадастровый инженер должен выполнить фактически до оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Это необходимо, чтобы внести в разрешение на ввод здания в эксплуатацию достоверные сведения о площади построенного здания в целом. Важно, чтобы между сведениями о площади здания, указанными в разрешении на ввод в эксплуатацию здания, и техническим планом на здание не было противоречий. Иначе в дальнейшем возможны проблемы с оформлением прав на помещения в здании.

Окончательная площадь помещения, зафиксированная кадастровым инженером, может существенно отличаться от площади помещения, указанной ранее в проектной документации и в договоре застройщика и инвестора. В этом случае после ГКУ помещения застройщик и инвестор обязаны сделать перерасчет в соответствии с условиями договора. Если площадь помещения по данным ГКУ увеличилась, то инвестор доплачивает застройщику денежную сумму, составляющую цену дополнительно построенных метров помещения. Если площадь помещения по данным ГКУ уменьшилась, соответственно, застройщик возвращает неосновательно полученные ранее от инвестора денежные средства.

При кадастровом учете помещения инвестор несет риски кадастровой ошибки, так как не контролирует процесс фактических обмеров помещения кадастровым инженером, осуществляемых по заказу застройщика. Речь о том, что фактическая площадь помещения может не соответствовать сведениям о площади помещения, указанным в кадастровом паспорте помещения.

Чтобы снизить этот риск, инвестор может при приемке помещения от застройщика за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения независимого от застройщика обмера помещения. Если результат независимого обмера, организованного инвестором, совпадает с данными ГКУ на помещение, то проблем нет. Если не совпадает, то потребуется повторный вызов кадастрового инженера застройщиком и оформление нового технического плана помещения с повторной подачей всех документов в кадастровую палату.

Допущенные кадастровые ошибки могут задержать процесс передачи помещения ориентировочно на один-два месяца. При этом инвестор может не принять помещение с фактической площадью, которая не соответствует площади, указанной в кадастровом паспорте на помещение, либо решить этот вопрос по соглашению с застройщиком путем соответствующей корректировки цены договора.

Кадастровый инженер должен соответствовать следующим требованиям:

1) быть гражданином РФ;

2) не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления;

3) иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определяемых органом власти, контролирующим деятельность кадастровых инженеров <208>, либо высшее образование, полученное в образовательном учреждении, имеющем государственную аккредитацию;

--------------------------------

<208> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2009 N 34.

4) иметь квалификационный аттестат кадастрового инженера, который не аннулирован;

5) быть включенным в государственный реестр кадастровых инженеров.

Квалификационный аттестат кадастрового инженера может быть аннулирован специальной квалификационной комиссией <209>.

--------------------------------

<209> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 22.01.2010 N 23.

Государственный реестр кадастровых инженеров ведется кадастровой палатой Росреестра. Сведения данного реестра являются общедоступными <210>.

--------------------------------

<210> См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 444.

Если инвестор владеет помещением, он вправе заключить с кадастровым инженером договор подряда на выполнение кадастровых работ, оплатить такие работы и принять результат кадастровых работ. Наличие права собственности на помещение, в отношении которого будет проведен ГКУ, для заключения договора с кадастровым инженером не требуется. Достаточно факта законного владения помещением. В результате исполнения этого договора кадастровый инженер подготовит технический план <211> помещения. На основании указанного документа в дальнейшем осуществляется ГКУ помещения. Инвестор по результатам всех работ получит кадастровый паспорт помещения с площадью и иными техническими параметрами помещения. В случае спора между застройщиком и инвестором по вопросу признания права собственности на помещение, если не был проведен ГКУ помещение, он может быть выполнен по ходатайству инвестора на основании определения суда <212>.

--------------------------------

<211> Статья 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

<212> Пункт 2 ст. 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Глава 21. ПРИЕМКА ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

В этой главе мы рассмотрим процедуру приемки инвестором помещения от застройщика и вопросы, сопутствующие этому процессу. Приемка помещения - один из ключевых этапов процесса долевого инвестирования в строительство. Если инвестор заключил с застройщиком ДДУ, то его права при приемке помещения защищены Федеральным законом <213>.

--------------------------------

<213> См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В счет исполнения ДДУ застройщик после ввода здания в эксплуатацию направляет инвестору письменное уведомление о готовности помещения к передаче. В этом уведомлении застройщик указывает дату и время явки инвестора в построенное здание для осмотра помещения, а в дальнейшем и в офис застройщика для подписания акта приема-передачи помещения. Процедура приемки помещения со стороны застройщика обычно строго регламентирована, так как осуществляется постоянно в отношении большого количества инвесторов.

В интересах инвестора привлечь к процессу осмотра помещения доверенного инженера, так как далеко не все инвесторы обладают глубокими инженерными знаниями в сфере строительства. Осмотр построенного помещения проводится обычно двусторонней комиссией. При осмотре помещения могут присутствовать представитель эксплуатирующей организации, представитель подрядчика и представитель застройщика.

Инвестору в момент осмотра необходимо зафиксировать явные строительные недостатки в помещении, если таковые выявлены при осмотре, в специальной дефектной ведомости. Это требуется, чтобы юридически подтвердить факт наличия недостатков в помещении в случае дальнейшего юридического конфликта с застройщиком.

Если застройщик признает факт наличия строительных недостатков в помещении, обычно он берет "тайм аут" на устранение таких недостатков и намечает дату и время проведения повторного осмотра помещения. В особо сложных случаях привлекается независимая экспертная организация для экспертизы выявленных строительных недостатков в помещении. Обычно процесс строительной экспертизы помещения контролирует застройщик. Инвестору важно также принять участие в этом контроле, чтобы гарантировать для себя объективность экспертного заключения. Для этой цели необходимо выяснить, кто будет экспертом, провести с ним переговоры, принять совместно с экспертом участие в осмотре помещения.

По результатам проведенной экспертизы эксперт готовит и передает застройщику как заказчику работ экспертное заключение о характере и объемах строительных недостатков, а также о видах и объемах работ, необходимых для их устранения. С формальной точки зрения результаты экспертизы по недостаткам квартиры могут не предоставляться инвестору, так как он не является стороной договора на оказание экспертных услуг. Однако направлению застройщику официальных просьб о предоставлении таких документов ничто не препятствует. Кроме того, желательно еще на стадии заключения договора включить в договор условие о передаче копии такого заключения в договор.

После фиксации строительных недостатков актом осмотра помещения, а при необходимости и результатами строительной экспертизы, застройщик обязан приступить к устранению выявленных недостатков. Обычно для этих целей он привлекает подрядчиков, выполнявших ранее работы по строительству помещения. После завершения работ застройщик направляет инвестору письменное уведомление о проведении повторного осмотра помещения.

Если при повторном осмотре помещения инвестор удостоверяется, что выявленные ранее строительные недостатки устранены, он обычно в назначенную дату и время приезжает в офис застройщика для подписания акта приема-передачи помещения. В этот документ застройщик обычно включает фразы из серии "претензий не имею". Нужно понимать, что, подписав подобный документ добровольно, инвестор в дальнейшем утрачивает право на устранение каких-либо явных недостатков. Впрочем, это не касается так называемых скрытых недостатков, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре помещения, но проявляют себя в период его дальнейшей эксплуатации. О каких скрытых недостатках идет речь? Например, строители положили утеплитель в стены с нарушением технологии либо вовсе забыли положить его. В результате этого стены помещения промерзают зимой - такой случай, кстати, был в моей юридической практике. Данный недостаток застройщиком был устранен добровольно без вынесения решения судом.

В случае выявления скрытых недостатков инвестору необходимо письменно заявить о них застройщику. После получения такого заявления застройщик организует повторный осмотр помещения с участием экспертов и своих представителей. Если факт наличия скрытого недостатка в помещении подтверждается, застройщик должен такой недостаток устранить своими силами и за свой счет. Далее - повторный осмотр помещения и юридическая фиксация факта устранения строительного недостатка и отсутствия претензий со стороны инвестора.

Ситуация осложняется, если, например, инвестор приобрел квартиру в новостройке в целях продажи и продал ее другому лицу. Новый собственник квартиры стал ее эксплуатировать, и выявились скрытые недостатки. В этой ситуации новый собственник квартиры не вправе требовать устранения недостатков от застройщика, так как у него нет договорных отношений с застройщиком. Свои претензии он обязан направлять продавцу квартиры, а тот, соответственно, будучи реальным инвестором строительства - предъявлять их "по цепочке" застройщику в счет реализации своего права на гарантию качества по ДДУ. Напомню, что, если квартира в новостройке приобреталась по ДДУ, гарантийный срок на нее составляет пять лет, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которое законом установлен специальный срок гарантии качества в три года <214>.

--------------------------------

<214> См.: часть 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Теперь давайте рассмотрим подробнее ситуации, когда инвестор входит с застройщиком в юридический конфликт при приемке помещения в новостройке. Довольно часто застройщик задерживает срок передачи квартиры инвестору. Если задержка превысит два месяца, то у инвестора возникает право расторгнуть ДДУ и требовать возврата денег с процентами <215>.

--------------------------------

<215> См.: часть 1 - 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Обычно инвесторы редко пользуются этим правом, так как на рынке цены на недвижимость преимущественно растут. Если бы цены на недвижимость снижались, возможно, случаев расторжения ДДУ по требованию инвесторов по причине просрочки передачи помещения в здании было бы намного больше. Многие из инвесторов годами ждут свои квартиры, отказываясь от перспективы расторжения ДДУ в надежде все-таки получить от застройщика построенное жилье.

Допустим, инвестор не намерен расторгать ДДУ с застройщиком по причине задержки передачи помещения в новостройке. У него при этом остается право требования процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки <216>. В этой ситуации инвестор соглашается принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи с задержкой, но выставляет застройщику требование об оплате процентов за задержку передачи помещения.

--------------------------------

<216> См.: часть 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Другая причина юридического конфликта с застройщиком - наличие в помещении строительных недостатков. При наличии строительных недостатков в помещении долевой инвестор имеет три варианта требований к застройщику по закону:

- безвозмездно устранить недостатки;

- уменьшить цену ДДУ на денежную сумму, необходимую для устранения недостатков;

- возместить свои расходы на устранение недостатков.

Первый вариант требований обычно наиболее приемлем как для застройщика, так и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между застройщиком и инвестором споров по стоимости таких работ.

Второй вариант требований применяется инвесторами значительно реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого потребуется специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость таких работ, подтвержденную экспертом, может быть уменьшена цена ДДУ. Однако для этого необходимо подписать соответствующее дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут.

Третий вариант требований может быть применен при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Устранение недостатков инвестором самостоятельно возможно, разумеется, только после приемки помещения от застройщика, а также получения отказа застройщика устранить их своими силами и за свой счет.

Кстати, об этом отказе. Он является одним из наиболее распространенных оснований для юридического конфликта между застройщиком и инвестором. Довольно часто застройщик напрямую не отказывается от исправительных работ, но уклоняется их выполнять, затягивает сроки и т.д., одним словом, тянет резину.

В этом случае инвестору необходимо любым возможным способом письменно или путем видеозаписи зафиксировать недостатки и направить застройщику официальную претензию об их устранении с разумным сроком. Можно требовать от застройщика передать копию акта осмотра помещения, если такой документ составлялся, а также технические документы на помещение, подтверждающие наличие недостатков. Уже на начальной стадии потребуется помощь юриста в составлении претензии и фиксации доказательств ее получения застройщиком. Если претензия инвестора оставлена без ответа либо получен неприемлемый ответ, придется готовить иск. У инвестора априори есть право на судебную защиту своих прав.

После отправки застройщику иска можно подождать еще какое-то время в ожидании приемлемой реакции от застройщика. Если ее нет, придется обращаться с иском на застройщика в суд и нести судебные расходы, которые в случае положительного исхода будут взысканы с застройщика. Разумеется, рекомендуется привлекать к ведению судебного процесса профессионального юриста в качестве доверенного лица. Необходимо учитывать, что многие юридические конфликты разрешаются до вынесения судом решения по существу спора путем заключения мирового соглашения. В этом случае потребуется желание и способность идти на компромисс от обеих сторон конфликта.

При приемке помещения, кроме контроля недостатков, важно также контролировать реальную площадь передаваемого помещения. В юридическом смысле площадь помещения фиксируется кадастровым паспортом на помещение, однако к моменту осмотра помещения он еще может быть не оформлен. В этой ситуации необходимо запросить у застройщика копию технического плана, на основании которого в дальнейшем кадастровый инженер формирует кадастровый паспорт помещения. Площадь помещения, заявленная застройщиком и подтверждаемая техническим планом, нужно проверить (доверяй, но проверяй) путем собственноручного обмера помещения. Если данные обмеров кадастрового инженера и Ваши собственные не совпадают, это повод для уточнения площади помещения с приглашением кадастрового инженера, который выполнял подготовку технического плана помещения. Если Ваши обмеры окажутся верными, кадастровому инженеру придется переделывать технический план помещения. Следует помнить, что площади балконов, лоджий, веранд и террас не входят в площадь квартиры по закону <217>. Таким образом, если застройщик включает их в площадь квартиры, данные действия являются незаконными.

Дата добавления: 2015-05-07