Тема 7. Ринок пайових цінних паперів

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующий оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;
• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, пол наш оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 1.2):

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Рис. 1.2. Группы стоимости недвижимости

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке; купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

• рыночная;
• ликвидационная;
• залоговая;
• страховая;
• арендная;
• утилизационная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта к с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;
• балансовая;
• стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения. Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость». Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях се трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют о своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

• на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, что бы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
• состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вица недвижимости;
• при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости, например, распоряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения размера арендной платы за землю в Москве.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, сточки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т. е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1% инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой БТИ по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах.

Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

• 1-й этап. Определение задачи оценки
• Цель оценки
• Вид определяемой стоимости
• Установление оцениваемых имущественных прав
• Дата оценки
• 2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки
• График работ по оценке
• Источники информации
• Выбор методов оценки
• Затраты на проведение оценки
• Денежное вознаграждение за проведение оценки
• Составление договора на оценку
• 3-й этап. Сбор и анализ информации
• Осмотр объекта и прилегающей территории
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Физические характеристики и местоположение
• Экономическая информация
• Проверка достоверности собранной информации
• Анализ и обработка информации
• 4-й этап. Анализ лучшего а наиболее эффективного использования

• 5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
• Оценка стоимости на основе доходного подхода
• Оценка стоимости на основе сравнительного подхода
• Оценка стоимости на основе затратного подхода
• 6-й этап. Согласование подученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
• Проверка полученных данных о величине стоимости
• Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
• Выведение итоговой величины стоимости
• 7-й этап. Составление отчета об оценке

· Экономика недвижимости - решение задачи №1

· Задача №1

· Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.

·

· Решение задачи:

· Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:

· Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + …. + С_n/(1 + i)ⁿ, где:

· Р - текущая стоимость потока доходов;

· С_n - поток денежных средств за n-й период;

· i - выбранная ставка дисконтирования;

· t - продолжительность периода владения.

Год	Денежный поток	Значение фактора текущей стоимости	Дисконтированный денежный поток
		1,1000
		1,2100
		1,3310
		1,4641
		1,6105
		1,7716
		1,9487
		2,1436
		2,3579
Итого текущая стоимость денежного потока

· Вывод: текущая стоимость потока арендных платежей составляет 2227 тыс. рублей.

· Экономика недвижимости - решение задачи №2

· Задача №2

· Вы решили купить автомобиль в рассрочку (оплата 90 тыс. руб. в месяц в течение 2 лет). Определите сегодняшнюю ценность этой покупки (какова первоначальная стоимость автомобиля), если банк начисляет проценты ежемесячно из расчета 12% годовых.

·

· Решение:

· FV = 90 * 24 = 2160 тыс.руб.

· n = 2 года или 24 месяца

· i = 12 % годовых или 1% в месяц

· PV =?

·

· PV = FV * 1/[(1+i)^n]

· PV = 2160*1/(1+0,01)^24 = 2160* 0,787566 = 1701 тыс. руб.

·
Вывод: текущая стоимость автомобиля 1701 тыс. руб.

· Экономика недвижимости - решение задачи №3

· Задача №3

· За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29 130 рублей, взятый под 8 % годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2 500 рублей в год.

·

· Решение:

· PV = 29 130 руб.

· PMT = 2500 руб.

· i = 8 % годовых

· n =? лет

·

· 1 вариант расчета (путем подбора):

· PV = PMT * (1- 1/(1+i)^n)/i

· 29130 = 2500 * (1- 1/(1+0,08)^n)/0,08

· 29130 = 31250* (1- 1/(1,08)^n)

· 0,932 = 1 - 1/(1,08)^n

· 0,068= 1/(1,08)^n

· Решим данное уравнение путем подбора:

· При n = 34 = 1/(1,08)^14 = 0,073045

· При n = 35 = 1/(1,08)^13 = 0,067635

· Следовательно, срок возврата кредита равен 35 годам

·

· 2 вариант расчета (более точный):

· n = ln(1-PV/PMT*i)/ ln(1+i)

· n = ln(1-29130/2500*0,08)/ ln(1+0,08)

· n = ln(1-0,932)/ ln(1,08)

· n = ln(0,068)/ ln(1,08)

· n = 34,9 лет

·

· Вывод: таким образом, срок погашения кредита составляет 34,9 лет.

· Экономика недвижимости - решение задачи №4

· Задача №4

· Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10%, денежные средства поступают в конце года: 1 год - 1200 тыс. руб.; 2 год - 1000 тыс. руб.; 3 год - минус 500 тыс.руб.; 4 год - 2000 тыс. руб.; 5 год - 4000 тыс. руб.

·

· Решение:

· Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле: Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + …. + С_n/(1 + i)ⁿ, где:

· Р - текущая стоимость потока доходов;

· С_n - поток денежных средств за n-й период;

· i - выбранная ставка дисконтирования;

· t - продолжительность периода владения.

·

Год	Денежный поток	Значение фактора текущей стоимости	Дисконтированный денежный поток
		1,100
		1,210
	-500	1,331	-376
		1,452
		1,611
Итого текущая стоимость денежного потока, тыс. руб.

· Вывод: текущая стоимость денежного потока составляет 5402 тыс. руб.

· Экономика недвижимости - решение задачи №5

· Задача №5

· Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6%, для собственных 16%. Определите общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

·

· Решение:

· Общая ставка капитализации определяется по формуле:

· R = M ×R_m + (1 - M)×R_E, где:

· M - доля заемных средств в стоимости (30%);

· R_m - коэффициент капитализации для заемного капитала (6%);

· R_Е- коэффициент капитализации для собственного капитала (16%)

·

· R = 0,30 ×0,06 + (1 – 0,30)×0,16 = 0,018 + 0,112 = 0,13

·

· Вывод: общий коэффициент капитализации составляет 13%.

· Экономика недвижимости - решение задачи №6

· Задача №6

· Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

·

· Решение:

· Ставка доходности инвестиций – 8 %

· Срок жизни здания – 35 лет

· Ставка капитализации -?

·

· Ставка капитализации = Ставка доходности инвестиций + Норма возврата капитала

· Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/35 лет = 2,86%

· Ставка капитализации = 8% + 2,86% = 10,86%

·

· Вывод: таким образом, коэффициент капитализации здания составляет 10,86 %

· Экономика недвижимости - решение задачи №7

· Задача №7

· Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3 месяцев. Срок предполагаемого возврата капитал 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

·

· Решение:

· Ставка капитализации = Ставка доходности инвестиций + Норма возврата капитала

· Ставка доходности = Безрисковая ставка + Надбавка за риск инвестирования + Надбавка за низкую ликвидность

· Безрисковая ставка = 8,4%

· Надбавка за риск инвестирования = 5%

· Надбавка за низкую ликвидность = 2,1% (расчет ниже)

· Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: П = (Rб* L)/ Q, где:

· П – премия за низкую ликвидность;

· Rб - безрисковая ставка;

· L- период экспозиции (в месяцах);

· Q- общее количество месяцев в году.

· П = (8,4*3)/12 = 2,1%

· Ставка доходности инвестиций = 8,4% + 5% + 2,1% = 15,5%

· Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/10 лет = 10%

· Ставка капитализации = 15,5% + 10% = 25,5%

· Вывод: т.о., коэффициент капитализации составляет 25,5%

·

Дата добавления: 2015-05-10