Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения)

Содержание и исполнение

Возникновение и содержание прав и обязанностей сторон. Условие об арендной плате. Предоставление и возврат недвижимости по договору.

1. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в момент его подписания сторонами - соответственно с этого момента и возникают права и обязанности сторон по договору.

По договору аренды, подлежащему государственной регистрации, права и обязанности сторон возникают только после такой регистрации договора в ЕГРП.

Судебная практика

П. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

2. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, цена договора - арендная плата - должна быть установлена в договоре либо за весь объект, либо на единицу площади объекта или иного показателя его размера. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, - правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.

Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что арендная плата в соответствии с общими положениями об аренде (ст. 614 ГК) необязательно устанавливается в виде денежных платежей.

Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.

Судебная практика

Абз 8 п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

3. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, передача недвижимости арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако при аренде недвижимости символическая передача не подменяет собой непосредственного предоставления объекта в пользование арендатору. Судебная практика установила прямую связь между фактическим владением арендатора и его обязанностью по внесению арендной платы.

Судебная практика

П. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Спецификой договора аренды является и обязанность по возврату недвижимости арендодателю после прекращения договора. Возврат также осуществляется по передаточному акту и подразумевает фактическое освобождение арендатором объекта.

Общее правило о передаче прав на земельный участок. Право пользования частью земельного участка

1. В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него.

Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка. Соответственно в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка.

2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Юридическая природа этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни земельным законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию.

Судебная практика

Абз. 3 п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Такое же особое право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка.

Это особое право пользования земельным участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение участка правами пользования арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке.

Вопрос о том, распространяются ли разобранные нормы о пользовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду, арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

Дата добавления: 2015-05-10