Тема № 14: Договор найма жилого помещения

Договор финансовой аренды

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды зданий и сооружений, арендодатель обязуется предоставить во временное пользование и владение или пользование арендатору здания и сооружения.

Особенности:

1. Предметом договора являются здания (архитектурно-строительные объекты), предназначенные для пребывания в них людей и сооружения (все архитектурно-строительные кроме зданий)

2. По договору здание может передаваться целиком или его часть (помещение)

3. Форма договора – письменная, переход предмета пользования регистрируется государственным органом

4. Цена является существенным условием договора и должна включать в себя цену за пользование зданием, временную цену за пользование земельным участком, на котором оно расположено

5. Передача здания при заключении и прекращении договора осуществляется по передаточному акту.

По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды по специфическим признакам:

1. Наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестиция), то есть заключение договора с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи становятся формой дохода на вложенный капитал

2. Приобретение лизингодателем имущества, которое передаётся в лизинг после заключения договора, причём, как правило, по выбору лизинга получателя и у указанного последним продавца.

Ответственность за выбор предмета договора и продавца лизингодатель не несёт

3. Использование лизингодателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей.

Лизингодатель преследует такую же цель заработать деньги.

4. Предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение и в пользование

5. Имущество передаётся на неопределённый срок

6. Возможность выкупить предмет лизинга в собственность - без определения выкупной цены, путём уплаты лизинговых платежей

7. В договоре лизинга участвуют, как правило, 3 стороны – арендодатель, арендатор и продавец имущества.

Наём жилого помещения. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Особенности договорных отношений при найме:

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.

2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ, а государственных (муниципальных) помещений — ЖК РФ.

4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендованное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

Виды договора найма:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (ст. 60 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ);

2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (ст. 100 ЖК РФ);

3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли.

Сущность и содержание договора найма:

Данный договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.

Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (ст. 15 ЖК РФ).

Предмет договора:

Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.

Разделы договора:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов;
• срок и условия действия договора;
• порядок расторжения договора;
• дополнительные условия, адреса;
• паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

• платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
• акт приема-передачи объекта договора;
• опись имущества;
• дополнительное соглашение (если понадобится).

Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.

Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.

Права и обязанности сторон:

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Дата добавления: 2015-05-10