Общие основания возникновения прав на земельные участки

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмот­ренных гражданским законодательством и федеральными законами зе­мельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общим по­ложениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои граждан­ские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установ­лении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении

любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соот­ветствии с которой земля и другие природные ресурсы могуг отчуж­даться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Правовые Действие установленных гражданским и зе-

основания мельным законодательством правил в отно-

возникновения шении возникновения прав на земельные

прав на земельные участки предусматривает следующее соотно-
участки шение норм этих двух отраслей: права на зе-

мельные участки возникают по основаниям

и в соответствии с принципами, определенными гражданским законо­дательством.

Однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, мо­жет быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), и это прежде всего означает, что право соб­ственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные уча­стки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанно­стей предусмотрены главой 2 «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и зашита гражданских прав» ГК РФ.

При этом на перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) уча­стников обязательственных правоотношений.

Помимо главы 2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собствен­ности (глава 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на то, что главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуе­мого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, приме­няться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имею­щие приоритет в регулировании земельных отношений, поскольку ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и главы 17, и иных глав ГК, если они касаются в нашем случае приобретения прав на зе­мельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный уча­сток при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящее-

ся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важным для возникновения прав на землю является то, что граж­данские права (а к ним относятся и права на приобретение земель­ных участков) могут быть ограничены только на основании Федераль­ного закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты ос­нов конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и без­опасности государства.

Некоторые особенности возникновения прекращения прав на зе­мельные участки могут быть также установлены и аграрным, градо­строительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др. — в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заме­тить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отрас­лей, не могут вступать в противоречие с общими положениями зе­мельного законодательства.

Содержание возникновения прав на земельные участки

Права на земельные участки, как и иные гражданские права, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными право­выми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не преду­смотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские пра­ва и обязанности².

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривает­ся ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возник­новения права на землю и в этом последнем случае. Но практика ис­ходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государст­венного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нор­мы ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бес­срочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

¹ ГК РФ. Ст. 1 (ч. 3).

² Там же. Ст. 8.
90

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на ос­новании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт свя­зывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном слу­чае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по за­кону. В этом случае смерть правообладателя является указанным со­бытием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований¹. Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключе­ния договора, принятия судебного решения, решения уполномоченно­го органа о предоставлении права на земельный участок следует госу­дарственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности ос­нований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аук­ционов) является основанием: государственной регистрации права по­стоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие и содержание государственной регистрации прав на не­движимое имущество содержится в упомянутом Федеральном законе «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним»².

Основания Право собственности на земельный участок

возникновения права собственности на земельный участок

может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленных оснований. Но, помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, установленных указанной ст. 8 ГК РФ, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения пра­ва собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собствен­ника, может быть приобретено другим лицом на основании договора

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой / отв. ред. Садиков О. Н. М.: Юринформцентр, 1995 С. 27.

² См. § 1 главы 9 учебника.

купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на при­надлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему иму­щество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реоргани­зованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвес­тен или отказался от имущества либо утратил на него право собствен­ности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобре­тение права собственности по основаниям, предусмотренным зако­ном. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Возможность приобретения земельного участка по приобретатель­ной давности имеет давнюю дискуссию.

Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижи­мым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущест­во (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давно­сти, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, явля­ются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или пе­рейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с тече­нием времени становится трудно или невозможно точно документаль­но подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное зако­нодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе

от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые веши установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуще­ствляющим государственную регистрацию права на недвижимое иму­щество, по заявлению органа местного самоуправления, на террито­рии которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобрета­тельной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участ­ков в собственность по приобретательной давности заслуживает рас­пространения в том числе с точки зрения развития принципа много­образия и равенства всех форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение госу­дарственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой госу­дарственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны на­ходиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ.

Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности гражда­нами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление пра­ва собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ на основании права пожизненного на­следуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) поль­зования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фак­тическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы¹. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Законодательством установлены также и особые случаи возникно­вения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

¹ Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Ст. 3.

Одной из наиболее существенных процедур административного ха­рактера, вслед за которыми последует возникновение федеральной, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником зе­мельного законодательства (см. ст. 44 ЗК РФ), конфискации земель­ного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании возникновения права го­сударственной собственности находятся решения соответствующих ор­ганов власти, а также судебные решения о принудительном прекраще­нии права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собст­венности.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ в Российской Федерации не может возникнуть право собственно­сти на земельные участки, право собственности на которые было пре­кращено на основании принятого в 1917 г. Декрета о земле, посколь­ку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

Основания возникновения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками

В большинстве случаев основанием приобрете­ния права постоянного (бессрочного) пользо­вания на земельный участок яапяется решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользо­вателю. Может быть приобретено это право и на иных предусмотренных гражданским за­конодательством основаниях.

Возможность заключения сделки, предметом которой является не­посредственное приобретение права постоянного (бессрочного) поль­зования, не предусматривается. Однако сделка может служить основа­нием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участ­ке, который был использован на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользова­ния установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ с момента вступления в действие Земельного кодекса зе­мельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим липам, кроме государственных и муниципштьных учреждений, федераль­ных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права

¹ ЗК РФ. Ст. 20.

могут быть предоставлены также органам государственной власти и орга­нам местного самоуправления.

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владе­ния, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владе­ния земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобре­тателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принад­лежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответ­ствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Фе­дерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации».

Основания возникновения права ограниченного пользования зе­мельным участком (сервитута) установлены как земельным¹, так и гра­жданским законодательством². При этом среди всех оснований, преду­смотренных гражданским законодательством, главным основанием воз­никновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местно­го самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на осно­вании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные

¹ ЗК РФ. Ст. 23.

² ГК РФ. Ст. 274.

права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сдел­ки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами¹.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования является либо решение соответствующего органа госу­дарственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственни­ком земли.

Документы, удостоверяющие право на земельный участок

То, что право на земельный участок приобре­тено участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающим доку­ментом.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на зе­мельные участки удостоверяются документами в соответствии с Феде­ральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, суб­аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования зе­мельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не под­лежат государственной регистрации, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, яв­ляются документы, подтверждающие регистрацию прав².

Согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недви­жимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регист­рации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Ука­занный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Проведенная государственная регистрация воз­никновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяет­ся свидетельством о государственной регистрации прав³. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Пра­вилами ведения Единого государственного реестра прав⁴.

Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество (а значит, и на земель­ные участки) описан в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Федеральной службы земель­ного кадастра РФ от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/168.

¹ ЗК РФ. Ст. 22.

² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижи­
мое имущество и сделок с ним». Ст. 9.

⁵ Там же. Ст. 14.

⁴ Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдель­ными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до уста­новления единой формы свидетельства, признаются юридически действи­тельными.

В соответствии со ст. 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недви­жимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Не менее важным является вопрос о том, какие документы следу­ет представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоуста­навливающих документах, предъявляемых для государственной регист­рации права.

Документами, на основании которых осуществляется государст­венная регистрация в том числе и прав на земельные участки, явля­ются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, ко­торый установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении земельных участков, со­вершенные в соответствии с законодательством;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совер­шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, уста­новленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с зако­нодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совер­шения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных пра­воустанавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в ор­ганах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были со­вершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с пра­вилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса Российской Феде­рации.

4 Земельное право 97

Особенности пере­хода права на зе­мельный участок при переходе пра­ва собственности на здание, строе­ние, сооружение

Особое место в правовом регулировании зе­мельных отношений занимают нормы о пе­реходе прав на земельный участок при пере­ходе прав на недвижимость (строения, со­оружения), на нем расположенную. Данные нормы в принципе исходят из того, что лицу, обладающему правами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации

этих прав следует предоставить правовую возможность по использова­нию земельного участка, расположенного под этим зданием и предна­значенного для его использования.

В настоящее время отношения данного круга лиц урегулированы следующим образом¹.

При переходе права собственности на здание, строение, сооруже­ние, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земель­ного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходи­мой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, со­оружение к нескольким собственникам порядок пользования земель­ным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, со­оружением и необходимой для их использования, определяется в соот­ветствии с правилами об установлении норм предоставления земельных участков².

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чу­жом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, уста­новленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на зе­мельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не мо­жет быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на зе­мельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на огра­ниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным за­коном разрешено предоставлять такой земельный участок в собствен­ность граждан и юридических лиц.

¹ ЗК РФ. Ст. 35.

² Там же. Ст. 33.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, со­оружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на пра­ве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропор­ционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Особые правила установлены для приобретения земельных участ­ков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранны­ми юридическими лицами, согласно которым эти лица — собственни­ки зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земель­ного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соот­ветствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Президент Российской Федерации может установить перечень ви­дов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не рас­пространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь соб­ственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного уча­стка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооруже­ния) переходят права на земельный участок, определяемые соглаше­нием сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и не­обходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего к приобретателю недвижимости, мо­жет быть определен по соглашению с собственником как недвижимо­сти, так и земельного участка, т. е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собствен­ности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собствен­ности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельно­го участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного уча­стка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды

₄- 99

или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не оп­ределено передаваемое покупателю недвижимости право на соответст­вующий земельный участок, к покупателю переходит право собствен­ности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без со­гласия собственника этого участка, если это не противоречит услови­ям пользования таким участком, установленным законом или до­говором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Сохранение права на земельный уча­сток лиц, не яв­ляющихся собст­венниками земель­ного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

При разрушении здания, строения, сооруже­ния от пожара, стихийных бедствий, ветхо­сти права на земельный участок, предостав­ленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания или пожизненного наследуемого вла­дения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет¹. Исполни­тельный орган государственной власти или орган местного самоуправ­ления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок.

Заметим, что право на сохранение земельного участка в данном случае предоставляется только лицам, владеющим земельным участ­ком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизнен­ного наследуемого владения, поскольку право собственности на зе­мельный участок при разрушении (уничтожении) недвижимости, на ней расположенной, не прекращается.

До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осущест­влять органы местного самоуправления как органы, наделенные пол­номочиями по распоряжению земельными участками в этот переход­ный период (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Условия сохранения указанных прав за арендатором и субарендато­ром определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Дата добавления: 2015-05-10