Принятые сокращения 13 страница. Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Элементы договора. Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 гл. 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания - обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке, предусмотренном законом (ст. 318 ГК). В случае если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается по общему правилу помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и в случае с пожизненной рентой, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением поданному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).

Глава 35. Аренда

§ 1. Общая характеристика договора аренды

Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Как видно, Гражданский кодекс использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов*(130). При этом термин "наем" в отличие от "имущественного найма" имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому "законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность"*(131).

Традиционность хозяйственной цели договора аренды объясняет и его давнюю юридическую историю во всех правовых системах. Так, римское право рассматривало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum), наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ (locatio-conductio operis)*(132). Договор аренды родился из первой разновидности римского договора найма - найма вещей. Опыт римской юриспруденции положил начало формированию современного законодательства в этой сфере.

Российское дореволюционное законодательство и цивилистическая доктрина содержали системные положения об имущественном найме. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия соответствующего договора*(133).

Во всех советских кодификациях гражданского законодательства непременно присутствовали нормы о договоре имущественного найма, который считался самостоятельным видом договора. В разное время экономическое значение аренды как уменьшалось (в 30-40-е годы, в период построения индустриальной экономики и ведения войны), так и возрастало (в 20-е годы - в период нэпа - и во второй половине 80-х годов - в период перестройки). Существенные изменения в социально-экономической жизни нашего государства стали причиной пересмотра правоотношений по передаче имущества во временное пользование. Был значительно расширен круг возможных объектов аренды (предприятия, земельные участки и т.п.); участникам гражданского оборота было предоставлено больше свободы в согласовании условий договоров. В последние годы существования советского государства аренде была даже присвоена несвойственная ей функция - особая организационно-правовая форма предпринимательства (создавались так называемые арендные предприятия) и приватизации арендованного публичного имущества трудовыми коллективами*(134).

Завершающим шагом разработки отечественного законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса, введенной в действие с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился объем правовых норм, регулирующих договор: с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме того, в известной мере изменились принципы регламентации соответствующих правоотношений.

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату*(135).

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным (двусторонне обязывающим, или синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями*(136). Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Отсюда следует, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), - п. 10 Обзора об аренде*(137).

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору. Поэтому говорить о том, что договор аренды во всех случаях является консенсуальным*(138), представляется неверным.

Правовое регулирование договора аренды. Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия выделены в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)*(139). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и в крайнем случае - общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы.

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве Гражданского кодекса ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и компромиссных решений в судебной практике*(140).

Второй проблемой является известное перекрещивание отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке. В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества"*(141). Действительно, ст. 625 ГК оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества. Исходя из названия логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, здания и сооружения, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не Гражданским кодексом), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: Воздушным, Земельным, Лесным, Водным кодексами, Кодексом торгового мореплавания, Кодексом внутреннего водного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(142), Законом РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах"*(143), Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках)*(144). Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 9 января 1996 г.)*(145), договор лизинга - в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.) (далее - Закон о лизинге)*(146). Например, можно смоделировать лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Так как в ст. 625 ГК не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они не должны противоречить Гражданскому кодексу в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в Гражданском кодексе, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с Гражданским кодексом, то следует применять Гражданский кодекс. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам Гражданский кодекс отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального закона должны применяться в приоритетном порядке, даже несмотря на наличие общей нормы в Гражданском кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности: 1) нормами Гражданского кодекса о договоре лизинга; 2) нормами Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений; 3) общими положениями Гражданского кодекса об аренде; 4) общими положениями Гражданского кодекса о договорах; 5) общими положениями Гражданского кодекса об обязательствах; 6) общими положениями Гражданского кодекса о лизинге; 7) Законом о лизинге в части, не противоречащей Гражданскому кодексу; 8) Законом о памятниках в части, не противоречащей Гражданскому кодексу. Каждая последующая ступень правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей ступени.

Объем и природа прав арендатора. Как правило, объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и, в ограниченном виде, в распоряжении переданным ему имуществом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом*(147). Например, пользование линиями электропередачи возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время*(148). Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов. Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы - это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования (обычно в денежной форме)*(149).

По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Статья 606 ГК не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее вывод о том, что это правило не может быть изменено договором аренды*(150), представляется неверным. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.

Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи*(151). Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам "Форт Боярд").

Согласно п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю*(153). Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы*(154). Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

И еще одно замечание по поводу правомочия пользования по договору аренды. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу*(155). Однако современное законодательство содержит исключения из этого правила. В случае когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).

Как говорилось выше, во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Подробнее о перенайме, субаренде и других формах распоряжения будет сказано ниже.

Вопрос о природе прав арендатора остается дискуссионным в цивилистике*(157). По нашему мнению, арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в гл. 19 учебника было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать*(158).

Впрочем, в литературе встречаются различные точки зрения по этому вопросу. Их можно сгруппировать следующим образом.

Первая группа авторов полагает, что право аренды является строго обязательственным*(159). Обычно в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника уже отмечалось, что бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе вещными, могут иметь срок своего существования и тем самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.

Вторая группа исследователей пришла к выводу о вещном характере права аренды*(160). Сюда же примыкает точка зрения, согласно которой право аренды является смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки как вещного, так и обязательственного права*(161). Полагаем, что эти позиции близки, так как различаются чисто терминологически. Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах не отрицает, что между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. Просто одни авторы склонны видеть в этом смешанный характер самого права аренды, а другие, что представляется более верным, - возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

Дата добавления: 2015-05-31