Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право.-1999.-№5. 1 страница

I

I

I

также в ст. 209 и ст. 288 ПС РФ, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна, и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок. Они обязаны зарегистрировать как договор, так и долю лица,

71

приобретшего право, а также оставшуюся долю лица, который произвел отчуждение¹.

Прекращение общей долевой собственности путем выдела или раздела² жилого помещения (ст. 252 ГК РФ) приводит к утрате бывшими сособственниками права преимущественной покупки. При этом выдел и раздел нельзя смешивать с определением порядка владения и пользования жилым домом³. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Порядок владения и пользования определяется соглашением участников или судом⁴.

Иные правила предусмотрены в праве собственников на общее имущество многоквартирного дома. Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирном доме, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенном в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, установленном судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками может быть организация товарищества собственников жилья⁵.

¹ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 95-96.

² Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 03.04.1987 № 2 (в ред. 30.11.1990 № 14) «О практике
применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановление пленумов ВС СССР и РСФСР
(РФ). М: Спарк. 1994.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (в ред. 25.10.1996 № 10) «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» // Бюллетень Верховного суда РФ, 1997, № 1.

⁴ При судебном определении порядка владения и пользования Верховный Суд РСФСР решил, что право общей собственности сохраняется, и его участники не утрачивают права преимущественной покупки. См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РСФСР по делу Гинзбург и др. // Бюллетень ВС РСФСР, 1968, № 4, с. 4.

³ Федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ, 1996, №
25, ст. 2963.

Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общего пользования не распространяется. Во-первых, норма о преимущественной покупке этой доли в общей собственности не применяется, т.к. собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Во-вторых, не может быть применено правило о выделе своей доли, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания всех жилых помещений и, согласно, ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а поэтому всегда следует судьбе главной вещи. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется не в натуре, а виде доли на право общей собственности на принадлежность.

Указанная конструкция долевой собственности должна применяться и к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам¹.

Па практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе², когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводится доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие помещения общего пользования квартиры. Однако правило преимущественной покупки в данном случае применяться не может. Окончательно утвердил такой подход федеральный закон РФ от 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ³» приняв новую ч. 8 в ст. 3 указанного закона.

Совершение сделок в отношении совместной собственности производится согласно нормам статьи 253 ГК РФ, но п. 4 этой статьи установил

¹ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 172-174.

² См.: Гришаева СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: Бек. 1995,
с. 33.

³ СЗ РФ, 2002, № 21, ст. 1918.

возможность установления отличного от ПС РФ режима владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью.

Так, согласно ст. 253 ПС РФ и ст. 35 СК РФ супруги сообща владеют и пользуются общим имуществом (ст. 256 ПС РФ, ст. 34, 37 СК РФ). Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. Однако, в ПС РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно распорядиться жилым помещением. Семейный кодекс ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), в противном случае сделка признается недействительной. Очевидно, что данная норма послужит защитой благосостояния семьи от необдуманных решений.

В случае продажи или обмена жилого помещения, принадлежащего кроме супругов и другим лицам, должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки доли участниками общей собственности¹.

При наличии в числе членов семьи собственника² жилого помещения совместно проживающего несовершеннолетнего³ лица любое отчуждение⁴ жилья допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ПС РФ). Это установлено в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (п. 2 ст. 64 СК РФ), поскольку их интересы тесно переплетаются с интересами собственника и совершеннолетних членов его семьи. В такой ситуации может возникнуть конфликт, вероятность такого

¹ См.: Комментарий к СК РФ. // Под ред. Кузнецова ИМ. М.: Юрист. 2000, с. 133. ¹ Состав семьи собственника определяется нормами ст. 53,127 ЖК.

³ Независимо от того, является ли он собственником, сособственником или членом семьи собственника, в т.ч.
бывшим. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не
проживает, но на момент приватизации имел на это помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 закона
РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

⁴ Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» более широко определяет права органов опеки и
попечительства по сравнению с ГК РФ в отношении приватизированных жилых помещений: для совершения
любых сделок. А федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в п. 5 ст. 74, п. 3 ст. 77 дополнил
норму ст. 292 ГК РФ в отношении ипотеки жилого помещения, где проживают не только несовершеннолетние,
но и недееспособные и ограничено дееспособные граждане.

конфликта еще больше, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилым помещением нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению органа опеки и попечительства¹.

В связи с этим порядок участия органов опеки и попечительства подробно освещен в письме Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М² и письме Минобразования РФ от 09.06.1999 № 244/26-5³. Данное разрешение оформляется только в форме постановления органа местного самоуправления и подписывается руководителем этого органа. При этом следует иметь в виду, что наличие такого согласия органа опеки и попечительства не всегда является достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка⁴.

Вместе с тем в законе ранее не предусматривалась защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными либо ограничено дееспособными. Отсутствие в законе упоминания о правах этих членов семьи собственника, фактически и юридически означало, что их права были не защищены достаточным образом. Данное обстоятельство противоречило Конституции РФ, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в т.ч. признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского и жилищного законодательства⁵.

Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ПС РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»⁶

^{1 1} См.: Бюллетень ВС РФ, 1995, № 6, с. 3; Бюллетень ВС РФ, 1995, № 10, с. 12-13; Бюллетень ВС РФ, 1998, № 2,

'• с. 5-7.

² «О защите жилищных прав несовершеннолетних» // Российская юстиция, 1996, № 3.

³ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» // Вестник образования, 1999,
№8.

! ⁴ См.: Бюллетень ВС РФ, 1999, № 8, с. 16-17.

| ⁵ Подробнее см.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 44-45.

j ⁶СЗ РФ, 2001, №21, ст. 2063.

частично исправил это положение, добавив этих лиц, но внес новое изменение «...если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц¹...». Однако последнее на практике часто бывает очень сложно определить², поэтому целесообразней вернуться к предыдущей редакции нормы, когда допускалось отчуждение только с согласия органов опеки и попечительства, что обеспечивает большую правовую защиту.

Кроме того, норма ст. 292 ГК РФ не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. В этом случае сохранилось прежнее регулирование. Жилищный закон к этим отношениям применил нормы о найме жилого помещения, которые являются обязательственными, что значительно сужает объем прав (ст. 127 ЖК)³. Таким образом, при отчуждении жилого помещения согласия органа опеки и попечительства не нужно, т.к. эти лица уже не являются членами семьи собственника⁴.

Однако, на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку, почти невозможно принудить стороны к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой площади, других условиях и ответственности за препятствия к заключению договора. Все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулированы в новом Жилищном Кодексе РФ⁵.

Тем не менее, можно использовать нормы ГК РФ по аналогии. Так, в целях защиты прав недееспособных граждан устанавливается опека или попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п.2

¹ Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные.

² См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 42 (405), 22.10.2002.

³ Исключение установлено для бывших членов семьи нанимателя, проживающих в домах государственного и
общественного жилищного фонда (ч. 3 ст. 53 ЖК).

⁴ Исключение установлено только для несовершеннолетних (ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного
фонда в РФ»).

См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 43.

ст. 34 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению жилого помещения, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством не вправе совершать самостоятельно.

Представляется, что одинаковым образом должно учитываться и ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи по основаниям ст. 30 ПС РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическим веществами)¹.

Таким образом, создан особый правовой режим, учитывая характерные особенности жилых помещений, в т.ч. достаточно четко законодательно урегулирован порядок ипотеки и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом для обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, предупреждения и пресечения правонарушений и преступлений в этой сфере².

Законодатель исходил из того, что недвижимость не только является одним из самых дорогих товаров, но это также предмет ежедневного пользования, т.е. другими словами, недвижимость представляет собой высокую экономическую и общественную ценность, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках. Особенно стоит отметить высокую значимость жилых помещений, т.к. сделки с ними подчас влекут необратимые последствия в социальном плане, что очень часто случалось в начале 90-х годов, когда зарождался не только рынок жилых помещений, но рынок вообще. Возможность реализовать свои жилые помещения, усложнили ряд социальных

¹ См.: Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М:
Норма Инфра-М. 1996, с. 15-17.

² См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001, с. 18, 22.

недугов, связанных с таким новым явлением, как бомж, и что более опасно, зачастую это были дети.

Тем не менее, в целях упрощения и упорядочивания правоприменительной практики и уменьшения количества недействительных сделок на основании отсутствия необходимой регистрации прав и сделок с жилым помещением, предлагается внести изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнив абзац 3 ч. 1 п. 1 ст. 17 следующим предложением: «В случае отчуждения (передачи) собственником недвижимого имущества подлежит

• государственной регистрации право собственности либо иное вещное право, а
при возникновении ограничений (обременении) на недвижимое имущество,
указанных в статье 4 настоящего закона, государственной регистрации
подлежит соответствующий договор». Внести соответствующие изменения
относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в ПС РФ.

Совершение сделки в ряде случаев осложняется особенностями владения объекта: общая совместная или общая долевая собственность; особенностями вещных правомочий в отношении жилого помещения: на праве собственности или на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также особенностями дееспособности субъекта. По мнению автора, это основные осложнения в отношении жилых помещений. Поэтому в целях упорядочивания оформления сделок с жилым помещением, экономического развития рынка и

■ социальной справедливости следует:

| Внести изменения в ст. 250 ПС РФ, изложив п. 5 в следующей редакции:

■ «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении по договору
i мены и ренты», т.е. используется принцип возмездности сделок в отчуждаемом
| жилом помещении (предусмотренный п. 2 ст. 246 ПС РФ) в целях уменьшения

* количества сособственников одного объекта.

Логично распространить действие п. 3 ст. 35 СК РФ при совершении сделки в отношении жилых помещений и не только на супругов, но и на

остальных участников общей совместной собственности. Поэтому в соответствии с п. 4. ст. 253 ПС РФ для четкого определения воли каждого сособственника, уменьшения количества оспоримых сделок и усиления правовых гарантий участников общей совместной собственности внести изменения в ст. 288 ГК РФ дополнив п. 1 абзацем вторым следующего содержания: «Для совершения одним из участников совместной собственности сделки по распоряжению жилым помещением и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие других участников общей совместной собственности».

В целях улучшения защиты прав и законных интересов, на основании п. 1 ст. 40 Конституции РФ изложить п. 4 в статье 292 ГК РФ в следующей редакции: «Отчуждение, а также передача во временное владение и (или) пользование жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи, в том числе бывшие члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства¹.

В соответствии с п. 1 ст. 292 внести изменения в ст. 127 ЖК дополнив часть 2 после слов «настоящего Кодекса» следующими словами: «за исключением несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных, которые пользуются жилым помещением как члены семьи собственника».

¹ Аналогичная норма в отношении коммунальных квартир была предусмотрена п. 3 ст. 4 закона г. Москвы от 16.06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 56. К сожалению, этот нормативный акт отменен решением Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3/312-2001 // Ведомости Мосгордумы, 2001, № 11.

§ 4. Классификация сделок с жилым помещением

Статья 153 ПС РФ установила, что сделки - это действия, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Так, собственник вправе совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам¹ (ст. 10 ГК РФ) и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным способом (п.2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, этот список не является исчерпывающим, лишь бы действия в отношении жилых помещений отвечали общим началам и смыслу гражданского законодательства (п.1 ст. 8 ГК РФ), а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ). При этом не должны нарушаться жилищные права и свободы граждан, а также другие интересы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Кроме того, раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем путем совершения целого ряда гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и ренты, приобрести право собственности при помощи приватизации либо строительства жилого помещения. Передать часть своих прав при помощи аренды, найма и безвозмездного пользования жилым помещением. Предоставить свою собственность в доверительное управление и

¹ В соответствии со ст. 5 ГК РФ, можно отнести и соблюдение обычаев делового оборота.

80

отдать в залог. Также граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов и граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями¹.

Вообще классификация сделок, в т.ч. с жилыми помещениями по видам производится по различным основаниям. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделки указывается видовая принадлежность одновременно по нескольким группам.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. К односторонним сделкам² с жилым помещением традиционно относят наследование по завещанию, все остальные виды сделок с жилым помещением являются двух-или многосторонними сделками, в которых выражение воли отражается в составленном договоре⁴.

Вторым основным классификационным основанием является возмездность сделки. По общему правилу, все сделки с жилыми помещениями являются возмездными. Исключение составляет дарение и безвозмездное пользование жилым помещением. Безвозмездность указанных договоров прямо предусмотрена в законе (ст. 572 и ст. 689 ПС РФ соответственно)⁵.

По моменту возникновения прав и обязанностей, сделки с жилыми помещениями характеризуются как консенсуальные. Однако сделка дарения жилого помещения может иметь двоякую природу. Правовое регулирование этого договора в ПС РФ и ПС РСФСР 1964 года существенно различается. В

¹ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 6.

² См.: Гуев А.Н. Комментарий к гражданскому законодательству, не вошедшему в части первую и вторую
гражданского кодекса РФ. М.: Инфра-М. 2001, с. 315-316.

³ Напр., сделка купли-продажи жилого помещения при помощи ипотечного кредитования.

⁴ См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М: Статут. 2001, с.6-7.

* Соглашением сторон можно предусмотреть безвозмездность иных договоров, напр, договора поручения в отношении жилого помещения (ст. 972 ПС РФ), однако на практике, это скорее исключение. В этих случаях, как правило, выдается доверенность (ст. 182, 185 ГК РФ).

последнем дарению были посвящены две статьи (256 и 257), договор рассматривался как реальный и считался заключенным с момента передачи имущества. В п. 1 ст. 572 ГК РФ предусматривается кроме реального, также договор, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар¹ в будущем. Таким образом, момент заключения договора может не совпадать с переходом права собственности. Тогда он вызывает обязательственное правоотношение².

Если для заключения сделки требуется оформление по предписанной законом форме, то такой договор называется формальным. Сделки с жилыми помещениями исключительно формальные сделки³.

По значению основания сделки с жилыми помещениями являются каузальными, т.к. всегда имеют основание, отсутствие такового переводит сделку в разряд недействительных.

Также последние бывают как бессрочными, так и срочными. Бессрочные сделки характеризуются переходом права собственности на жилое помещение (напр., купля-продажа). Срочность сделок зависит от передачи каких либо прав на жилое помещение, например, передача права владения и пользования в договоре аренды жилого помещения. Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В тех случаях, когда неизвестно, наступит событие (действие) или нет, такие сделки принято называть условными. Как и сроки, условия могут быть как отлагательные, так и отменительные (ст. 157 ГК РФ). Условность сделок с жилыми помещениями ярко проявляется в дарении, когда условие может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению, например, успешному завершению учебы или зависит от определенного обстоятельства, например передача в дар жилого помещения после заключения брака одаряемым⁴.

Само жилое помещение (в собственность) либо имущественные права на него (право пользования).

² См.: Комментарий к части 2 ГК РФ. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 159.

³ См.: Абрамов В.А. Сделки и договоры. М.: Ось-89,2000, с.24.

⁴ См.: Комментарий к части 2 ГК РФ. // Под ред. Садикова ОН. М.: Инфра-М, 1999, с. 161.

Указанные выше классификации сделок по различным основаниям являются основными. По этим критериям можно охарактеризовать любую сделку, но в силу п. 1 ст. 8 ПС РФ данные классификации не являются исчерпывающими.

Существуют также основной и предварительный договоры (ст. 429 ГК РФ), Так, в случае заключения сделки с жилыми помещениями на аукционе (ст. 447 ГК РФ), претендент, предложивший наивысшую цену, становится обладателем жилого помещения¹ и подписывает в день проведения торгов преддоговорное соглашение и протокол о результатах аукциона, которые имеют силу договора (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Затем оформляется основной договор купли-продажи.

Выделяют еще одну разновидность сделок, фидуциарные сделки, которые имеют доверительный характер. Особенность таких сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера могут привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.

Для сделок с жилыми помещениями это доверительное управление имуществом, впервые предусмотренное как вид договора в гл. 53 ГК РФ. Однако отдельные нормы существовали в законодательстве и ранее². Институт доверительной собственности больше характерен для англо-американской системы права. Тем не менее, несмотря на то, что в Российском законодательстве он не имеет столь высокой степени доверительности, значение личности участников договора достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (ст. 1024 ГК РФ).

Некоторые авторы подразделяют договоры на коммуникативный и алеаторный³. Сделки с жилыми помещениями являются исключительно

¹ См.: Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.: Приор. 2001, с. 207-209.

² См. напр. ст. 19 ГК РСФСР 1964 г.; Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296 «О доверительном управлении
(трасте)» // СА РФ, 1994, № 1 ст. 6. Указ формально не отменен, но в силу ст. 4 федерального закона РФ от
26.01.1996 № 15 «О введении в действие части 2 ГК РФ» правила не применяются // СЗ РФ, 1996, № 5, ст. 411.

³ См.: Абрамов В.А. Сделки и договоры. М.: Ось-89. 2000, с.24.

коммуникативными, т.к. предмет сделки определен однозначно (ст. 554 ГК РФ)¹.

Возможно также совершение смешанных сделок, сочетающих в себе отдельные элементы иных сделок. Применительно к договорам это прямо оговорено в п. 3 ст.421 ГК РФ, например, при купле-продаже жилого помещения при помощи ипотечного кредитования, что нашло отражение не только в ряде нормативных актов федерального² и муниципального уровня³, но также все более применяется участниками сделки.

Таким образом, ГК РФ, другие законы и иные правовые акты создают определенные модели сделок, но круг сделок не ограничен названными в ГК РФ и других нормативных актах. Возможно совершение сделок, в т.ч. с жилыми помещениями прямо не предусмотренных нормативными актами, но не противоречащих им, например, в силу сложившейся договорной практики⁴. Такие сделки разрешены в соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, т.е. в силу общих начал и смысла гражданского законодательства (ст. 6 ГК РФ).

В результате вышесказанного, всё многообразие сделок с жилыми помещениями можно разделить на три группы: сделки, направленные на приобретение права собственности жилого помещения; сделки, направленные на предоставление права пользования, владения или распоряжения; сделки, специально направленные на обременение жилого помещения. Основанием такого деления сделок на соответствующие группы стал критерий близости правоотношений и способов правового регулирования. Субъекты сделки предполагают достижения одинаковых правовых целей в каждой группе сделок, одинаковым является и основание сделки, т.е. указанное деление можно охарактеризовать как целевое. По мнению автора, в настоящее время при

Дата добавления: 2015-05-31