Договір найму (оренди) будівель і споруд: поняття, порядок укладення та форма договору

ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ ПРОКАТУ.

Наймодавець у договорі прокату несе обов’язки і має права такі, як і наймодавець у договорі найму (оренди), але, що стосується капітального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. З ст. 791 ЦК). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за прокат речі (ст. 789 ЦК).

Що стосується прав та обов’язків наймача, то вони в цілому тотожні правам та обов’язкам наймача у договорі найму (оренди). Але, виходячи з того, що, за загальним правилом, предмет прокату може використовуватися для задоволення побутових потреб, наймач не має права на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 791 ЦК), не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 791 ЦК). Між тим наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦК).

Різні будівлі, капітальні споруди посідають важливе місце серед об´єктів цивільних правовідносин. З огляду на це, з метою єдиного упорядкування відносин найму зазначених об´єктів, у ЦК України передбачено п´ять самостійних норм (ст. 793-797), які закріплюють особливості договору найму будівель, інших капітальних споруд: вимоги щодо його форми, реєстрації, порядку передання та повернення будівлі тощо, тобто передбачають спеціальні правила найму (оренди) таких об´єктів.

У ЦК України (§ 4 гл. 58) встановлено вимоги щодо договорів, де об´єктом є саме будівля або інша капітальна споруда. Водночас вони поширюються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших споруд). У разі відсутності положень і правил у зазначеному інституті, правове регулювання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди може здійснюватися із застосуванням загальних положень про найм (оренду).

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди одна особа (наймодавець) передає або зобов´язується передати іншій особі (наймачеві) за плату в тимчасове володіння та користування будівлю чи іншу капітальну споруду.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є двостороннім, відплатним, консенсуальним або реальним.

Сторонами даного договору є наймодавець і наймач. Ними можуть виступати фізичні та юридичні особи, держава, органи місцевого самоврядування.

Наймодавець - особа, яка є власником або володіє будівлею, капітальною спорудою чи їх окремою частиною на іншому праві й передає цей об´єкт у тимчасове, оплатне володіння та користування.

Наймач отримує об´єкт у встановленому законом порядку і зобов´язаний сплачувати за його використання обумовлену договором плату.

Об´єктом даного виду договору найму є будівлі або інші капітальні споруди (їх окремі частини).

ЦК України не дає нормативного визначення будівлі та капітальної споруди. Розробники ж коментарю до ЦК України вважають, що будівля (капітальна споруда) - будь-який штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об´єкт, який фундаментально пов´язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. Інші науковці вважають, що в цивільному обігу будівля слугує для постійного перебування в ній людей з метою роботи або проживання, а споруда призначається для технічних цілей і люди там перебувають лише тимчасово. На наш погляд, позиція авторів коментарю ЦК України є більш вдалою, оскільки дозволяє, по-перше, згрупувати ознаки об´єкта нерухомості (будівлі чи споруди), по-друге, виділити особливості договору найму (оренди) таких об´єктів. Розмежування ж об´єктів нерухомості на будівлі або капітальні споруди не має юридичного значення в аспекті особливостей їх правового регулювання. Правові норми поширюються як на будівлі, так і на споруди.

Виходячи зі змісту чинного законодавства, об´єктом даного договору не можуть бути різні незначні будови (ларьки, кіоски, павільйони), а також об´єкти незакінченого будівництва, об´єкти житлового фонду. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені нормами гл. 59 ЦК України.

Важливо звернути увагу на те, що будівлі або капітальні споруди нерозривно пов´язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Це породжує виникнення спеціальних прав щодо неї в наймача, які будуть розглянуті в подальшому.

У ст. 797 ЦК України встановлюються особливості плати, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Вона складається з плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною) і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою).

Оскільки спеціальними нормами ЦК України не передбачені правила щодо форми плати за користування будівлями (іншими спорудами), порядку та строків її внесення, при вирішенні цих питань слід ґрунтуватися на положеннях ст. 762 ЦК України.

Строк договору визначається за домовленістю сторін, а у разі, коли він не встановлений сторонами, вважається, що договір укладений на невизначений строк.

ЦК України (ст. 793) встановлює обов´язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо даний договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст. 794 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає також державній реєстрації.

Крім того, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Це важливо, оскільки обчислення строку договору найму починається з моменту підписання такого документа сторонами. Хоча дане положення щодо обчислення строку є диспозитивним і може бути змінено сторонами в договорі.

З оформленням відповідного документа (акта), який підписується сторонами, пов´язується також припинення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Права та обов´язки сторін за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди. Наймодавець і наймач за даним договором мають такі ж права та обов´язки, як і в інших договорах найму (оренди). Однак встановлені законодавством окремі положення саме щодо цього виду договору найму (оренди) встановлюють спеціальні обов´язки (наприклад, при передаванні наймачеві предмета договору чи його поверненні укласти відповідний документ) та права сторін договору.

Так, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ч. 1 ст. 796 ЦК України).

Сторони при цьому можуть визначити, а можуть і не визначити у договорі розмір земельної ділянки. В останньому випадку наймачеві буде належати право користування всією земельною ділянкою, якою володіє наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Дата добавления: 2015-05-26