Субъекты земельных правоотношений

Субъектами земельных правоотношений могут быть публичные образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования), специально уполномоченные исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления, физические или юридические лица. Субъектами земельных правоотношений могут быть граждане Российского государства, граждане иностранного государства и лица без гражданства.

Учитывая, что земли делятся на категории по целевому назначению (см. пункт 2 статьи 7 ЗК РФ 2001 года) для субъектов земельных правоотношений установлена специальная правоспособность, которая имеет целевой характер. Целевой характер земельной правоспособности проявляется в том, что:

a. земельные участки должны использоваться ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по целевому назначению, указанному в документах – основаниях возникновения права на земельные участки (см. пункт 2 статьи 8 ЗК РФ 2001 года);

b. использование земельного участка предполагает АКТИВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ субъекта правоотношения по использованию земельного участка (извлечению его полезных свойств). В частности, неиспользование земельного участка в течение 3-х лет может быть условием для прекращения права субъекта на такой участок (см. статьи 284, 285 ГК РФ; статьи 45, 46, 47 ЗК РФ 2001 года);

c. возникновение права на земельные участки может быть связано с отношениями членства в некоммерческой организации (садоводческое, огородническое, дачное некоммерческие объединения граждан) (см. пункт 1 статьи 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ);

d. возникновение прав на землю может быть производным от других правоотношений, например, право на получение служебного земельного надела гражданином связано с его трудовыми правоотношениями (см. статьи 24 ЗК РФ 2001 года). Только лицо, состоящее в трудовых правоотношениях с организацией, осуществляющей деятельность в определенной сфере, может получить земельный участок в качестве служебного надела. Таким образом, необходимы следующие условия: а) состоять в трудовых правоотношениях; б) с организацией, осуществляющей деятельность в сфере лесного хозяйства, железнодорожного транспорта и т. п. (см. ст. 24 ЗК РФ 2001 года); в) быть принятым в такой организации на определенную должность, выполнение трудовых функций в которой требует проживание вблизи места работы.

e. для осуществления земельных прав и обязанностей требуется наличие специальных условий – достижение определенного возраста и наличие земельного участка (см. пункт 1 статьи 18 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ); наличие специальных знаний или навыков (см. ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Участниками земельных правоотношений могут быть обладатели различных прав на землю, указанные в статье 5 ЗК РФ 2001 года, а именно – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута.

Для всех видов субъектов земельных правоотношений законодательство устанавливает особые требования к объектам. Земельные участки предоставляются для использования в соответствии с определенным целевым назначением по нормам предоставления, устанавливаемым специально уполномоченными органами публичной власти (см. статью 33 ЗК РФ 2001 года).

Кроме того, можно выделить для различных видов субъектов земельных правоотношений закрепленные в законодательстве особые правила. Во–первых, особые условия возникновения прав на земельные участки при предоставлении и приватизации. Особые условия передачи земельных участков в собственность при приватизации – бесплатно, установлены для граждан Российской Федерации. Кроме того, бесплатно в собственность граждан РФ могут быть переданы земельные участки не более определенного в нормативном правовом акте максимального размера земельного участка (см. пункт 3 статьи 28 ЗК РФ 2001 года и пункт 2 статьи 33 ЗК РФ 2001 года). Предоставлены бесплатно земельные участки могут быть определенным категориям граждан РФ, определенным в федеральных законах или законах субъектов РФ (см. пункт 2 статьи 28 ЗК РФ 2001 года).

Особые условия передачи в собственность земельных участков установены для юридических лиц определенных организационно-правовых форм – религиозные организации и общероссийские общественные организации инвалидов и организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (см. пункт 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В случае, если в собственности указанных юридических лиц имеются здания или сооружения, то земельные участки под такими объектами передаются бесплатно в собственность правообладателей таких зданий или сооружений.

Во–вторых, различные виды прав на земельные участки. Для граждан устанавливаются особые виды прав на землю. Только граждане могут быть обладателями права пожизненного наследуемого владения. Для некоторых категорий граждан – иностранных граждан и лиц без гражданства – устанавливаются ограничения по видам прав на землю. Для граждан иностранных государств и лиц без гражданства установлен запрет на получение в собственность земельных участков в приграничных территориях (см. пункт 3 статьи 15 ЗК РФ 2001 года), а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения территориях (см. статьи 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Юридические лица определенных организационно-правовых форм могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования территориях (см. статью 20 ЗК РФ 2001 года).

Особенностью земельных правоотношений является то, что субъектом ВСЕГДА является публичное образование или специально уполномоченный орган публичной власти. В случае, если земельный участок предоставлен или передан в процессе приватизации в частную собственность, специально уполномоченный орган публичной власти осуществляет контроль за исполнением земельных обязанностей собственником (см. статью 42 ЗК РФ 2001 года). В случае неисполнения земельных обязанностей или нарушения земельного законодательства специально уполномоченный орган публичной власти вправе применить меры принуждения (привлечь к ответственности) собственника.

Специфика публичных образований как субъектов земельных правоотношений проявляется в том, что:

a. земельные права и обязанности такие субъекты реализуют не непосредственно, а через специально уполномоченные исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления (см. ст. 29 ЗК РФ 2001 года).

b. публичные образования выступают «в двух лицах» – с одной стороны, они являются участниками земельных правоотношений и обладателями различных прав на земельные участки (собственность, аренда), а с другой – они как носители суверенитета наделены правами принимать властные решения об изменении правового статуса земельных участков при первоначальном его предоставлении или при приватизации. Определение органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, принимать властные решения об отчуждении земельного участка из государственной или муниципальной собственности является обязательным условием для реализации функции по управлению в сфере использования и охраны земли (см. ст. 29, 34 ЗК РФ 2001 года).

c. для публичных образований и их специально уполномоченных исполнительных органов власти или местного самоуправления не характерна свобода волеизъявления. Их действия строго регламентированы в нормативных правовых актах. Нормы позитивного обязывания регламентируют действий специально уполномоченных исполнительных органов власти или местного самоуправления, обладающих правом принимать решения о предоставлении земельных участков в пределах их компетенции (см. статьи 29, 9, 10, 11 ЗК РФ 2001 года). Специально уполномоченные органы публичной власти (органы местного самоуправления) обязаны принять общенормативный правовой акт, в котором с учетом принципов справедливости, публичности, открытости определены общие правила предоставления (процедуры (последовательность действий, сроки), критерии, нормы предоставления, условия (платность, порядок определения платы), специально уполномоченные органы), который должен соответствовать федеральному законодательству. Кроме того, принятие решения о предоставлении или передаче в собственность в процессе приватизации земельного участка производится в строгом соответствии с федеральным законодательством и нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Содержание земельных правоотношений

Содержание земельных правоотношений представляет из себя совокупность прав и обязанностей участников земельных правоотношений.

Права и обязанности участников земельных правоотношений определены в земельном, гражданском, градостроительном кодексах.

Права и обязанности субъектов права на землю определены в статьях 40, 41, 42 ЗК РФ 2001 года.

Право использовать земельный участок в соответствии с определенным целевым назначением или видами разрешенного использования и корреспондирующая ему обязанность являются основными, определяющими специфику содержания земельных правоотношений. Данные земельные право и обязанность представляют собой реализацию принципа целевого использования земельного участка как одного из основных принципов земельного права. Для понимания сути земельных прав и обязанностей по использованию земельных участков в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования необходимо определить понятия «целевого назначения» и «разрешенного использования».

В законодательстве (см. статью 7 ЗК РФ 2001 года) отсутствует понятие «целевое назначение». Целевое назначение и разрешенное использование Крассов О.И. рассматривает как элемент правового режима земель и земельных участков (см. подробнее Крассов О. И. Земельное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004, стр. 55-62).

В Толковом словаре земельного права (СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс». 2004. С. 240) правовой режим определяется как совокупность правовых норм, закрепляющих порядок и условия использования и охраны земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Подходы к определению понятия «правовой режим земель» различались. Н. И. Краснов в Общей теории советского земельного права. М.: Наука, 1983 (С. 345-346) определял правовой режим как установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту правоотношений, направленный на обеспечение её рационального использования в качестве всеобщего условия труда и средства производства в сельском хозяйстве. По мнению О. И. Крассова в понятие «правовой режим земель» включаются определенное в законодательстве содержание прав на земельный участок; полномочия по управлению в сфере использования и охраны земель; меры по охране земель, выражающиеся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки посредством установления основного целевого назначения, зонирования, ограничения прав (см. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. М.: Юрист. 2000. С. 40; Правовой режим земель как правовая категория //Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995-2004 г.г. Составители: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев / Под ред. А. К. Голиченкова. М.: ТИССО. 2004. Т.1. С. 552). Е.А. Суханов понимает правовой режим как возможность и невозможность совершения с объектами гражданских прав и определенных действий (сделок), влекущих известный юридический (гражданско-правовой) результат (см. См. Гражданское право: Учебник. Отв. Ред. Суханов Е. А. Т. 1. М.: Бек. 2000. С. 295).

С учетом современного взгляда на землю как объект правоотношений определение понятия «правовой режим» может быть уточнено. Порядок возможного и должного поведения относительно земельного участка направлен на обеспечение рационального использования и охрану земли как основы жизни и деятельности человека, а также с учетом приоритета использования земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в лесном и сельском хозяйстве перед использованием земли как недвижимого имущества.

В пункте 2 Статьи 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено деление земель на категории и в зависимости от категорий изменяется объем прав и обязанностей участников земельных правоотношений (статья 5 Земельного кодекса РФ указывает на участников земельных правоотношений). Категория земель устанавливается в административном порядке специально уполномоченными органами в соответствии с порядком, определенным в специальном Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Следовательно, права и обязанности участников земельных правоотношений изменяются в зависимости от различных категорий земель. Кроме того, правовой режим зависит от вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Исследование понятия «целевое назначение» производилось в статье Минаевой А. А. «Понятие «правовой режим земель» и его значение в земельном праве» // Экологическое право. 2005. № 1, С. 40-45. Ивановой Т. Г в диссертации «Проблемы правового регулирования землеустройства». М., 2006. рассматриваются соотношение понятий «целевого назначения» и «разрешенного использования» в диссертации (стр. 19-23).

«Целевое назначение» употребляется с указанием на категории земель, выделяемые с целью обеспечить рациональное использование и охрану земли как основы жизни и деятельности человека, приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед её использованием в качестве пространственно-территориальной основы и недвижимого имущества. Тем самым законодатель устанавливает «целевое назначение» для земель различных категорий. Перечень категорий земель установлен в законе. Отнесение земель к определенной категории производится в порядке, определенном в специальном Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Решение об отнесении земельного участка к определенной категории земель или об изменении его категории (акт о переводе земель или земельных участков) принимается специально уполномоченным исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в соответствии с закрепленной в статье 8 Земельного кодекса РФ 2001 года компетенцией.

Выделяя категории земель, для которых устанавливается различное целевое назначение, законодатель исходит из необходимости удовлетворения различных потребной человека с учетом определенных характеристик земли. Земля, способная удовлетворять различные социальные потребности (жилье, школы, детские сады и т. п.), используется для размещения населенных пунктов. Земля, пригодная для размещения промышленных объектов, используется для размещения промышленных предприятий, инженерных коммуникаций (линий электропередач, трубопроводов и т. п.). Земля, обладающая определенными качествами плодородия, используется для ведения сельскохозяйственного производства. Определяя понятие земель различных категорий, законодатель использует термины «предназначен» и «пригоден». Следовательно, определяются необходимые и достаточные характеристики земли, которые обеспечивают её использование для удовлетворения потребностей человека как основы его жизни и деятельности.

Законодатель определяет необходимые и достаточные условия для извлечения полезных свойств (использования) земли в определенных целях для удовлетворения определенных потребностей человека, а также для охраны земли как основного компонента окружающей среды. Такими необходимыми и достаточными обстоятельства являются условия (вид права, плата и т. п.), порядок (последовательность действий специально уполномоченных органов по выбору и формированию земельного участка, проведению торгов и т. п.) и нормы (максимальные и минимальные размеры) предоставления земельных участков, определение разрешаемых видов деятельности на земельном участке.

Таким образом, целевое назначение: а) определяется специально уполномоченными органами исполнительной государственной власти или местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным специальным законом; б) указывается в документах – основаниях возникновения права на землю; в) определяет, для чего предназначен и пригоден земельный участок.

Целевое назначение можно определить как закрепленные в соответствии с требованиями законодательства совокупность необходимых и достаточных условий по использованию и охране земли как объекта правового регулирования с учетом значения земли как основы жизни и деятельности людей, проживающих на соответствующей территории.

Законодательство выделяет три вида целевого назначения лесов: защитные; эксплуатационные; резервные (см. статьи 10 Лесного кодекса РФ), которое определяет целевое назначение лесного участка.

Абзац 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 г. содержал определение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве как использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты.

Разрешенное использование – виды деятельности на земельном участке (их должно быть ВСЕГДА НЕСКОЛЬКО), определенные в градостроительном регламенте, из которых правообладатель может ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ ВЫБРАТЬ ЛЮБОЙ.

В науке земельного права общепризнано выделение двух способов определения объема прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений: публично-правового и частно-правового.

Публично-правовой способ определения содержания земельных отношений характеризуется тем, что государство определяет содержание земельных правоотношений посредством:

а) определения целевого назначения земельного участка при делении земель на категории; б) зонирования территорий и определения вида разрешенного использования земельного участка; в) установление ограничений прав на земельные участка для обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, арендатора, связанные с особенностями земельного участка (например, санитарно-защитная зона, водо-охранная зона и др. (статья 56 ЗК РФ); г) наложение публичного сервитута; д) резервирования земель и земельных участков.

Частно-правовой способ определения содержания земельных отношений это частный сервитут. Установление частного сервитута происходит в порядке, установленном ГК РФ. Он может быть наложен в соответствии с договором или по решению суда.

Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.

Основанием возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты. Земельные правоотношения могут возникнуть административно-правовым способом, либо гражданско-правовым способом.

В случае возникновения земельных правоотношений административно-правовым способом основанием возникновения земельных правоотношений являются административные акты исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления. Акт исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления является волеизъявлением (властным решением) специально уполномоченного органа о передаче земельного участка из публичной собственности (государственной или муниципальной) в частную или о передаче участка в пользование на праве аренды. Такое волеизъявление принято специально уполномоченным органом в соответствии с требованиями законодательства в части сроков, порядка (последовательность действий), способа (торги), условий (платность). Федеральным законом определены круг лиц (см. ст. 29, 34 ЗК РФ 2001 года), общий порядок юридически значимых действий (см. статья 30, 31 ЗК РФ 2001 года).

Для возникновения земельных правоотношений требуется сложный юридический состав, совокупность юридических фактов. Помимо волеизъявления субъекта земельных правоотношений требуется принятие административного акта, проведение мероприятий по индивидуализации земельного участка, составление плана земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка и государственная регистрация прав на земельный участок. Необходимо несколько (как минимум 4) юридически значимых действия для возникновения земельных правоотношений. Во-первых, подача заявления заинтересованного лица. Во-вторых, формирование земельного участка (составление плана земельного участка). В-третьих, принятие властного решения уполномоченного органа публичной власти об изменении правового статуса земельного участка (о передаче земельного участка в собственность или в аренду определенному лицу). В-четвертых, оформление документов о правах на земельный участок (договора о выкупе земельного участка, протокола об определении победителя торгов, договора аренды земельного участка).

В случае земельных правоотношений гражданско-правовым способом также требуется совокупность юридических фактов, также требуется сложный юридический состав. В этом случае, помимо волеизъявления сторон необходимо заключение договора, заключение сделки. Также требуется проведение мероприятий по индивидуализации, составлению плана земельного участка. И также требуется государственная регистрация права на земельный участок.

Возникновение земельных правоотношений административно-правовым способом происходит путем предоставления и приватизации земельного участка.

Возникновение земельных правоотношений гражданско-правовым способом происходит путем заключения договора, совершения сделки.

Основанием изменения земельных правоотношений является административный правовой акт. Например, если земельный участок предоставлен в собственность на территории города, и в результате утверждения генерального плана часть участка предназначена для изъятия для государственных или общественных нужд, то в этом случае на основании административного акта принимается решение об изъятии, которое может быть обжаловано в суде. Если лицо не согласно с таким решением, то вопрос решается в суде. В случае, когда собственник земельного участка соглашается, предположим, идеальный вариант, когда достигается договоренность относительно размера возмещения, то на основании административного акта земельные правоотношения могут быть изменены.

Также на основании административного акта могут быть изменены земельные правоотношения в случае, если земельный участок, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, из состава земель сельскохозяйственного назначения в результате стихийного бедствия утрачивает свои качественные характеристики и не может использоваться по своему целевому назначению. В этом случае для участка административным актом может быть изменено целевое назначение, и будет иметь место изменение земельных правоотношений. Либо этот земельный участок может быть изъят, в таком случае земельные правоотношения прекратятся.

Прекращение земельных правоотношений также возможно как на основании административно-правового акта, так и на основании гражданско-правовой сделки.

В случае недостижения соглашения между участниками земельных правоотношений, между государством, собственником, землевладельцем, землепользователем, конечно, основанием изменения и прекращения земельных правоотношений, основанием возникновения земельных правоотношений может быть решение суда.

Одним из способов прекращения земельных правоотношения является изъятие земельного участка.

Изъятие земельного участка возможно как санкция при неправомерных действиях субъекта права на земельный участок и при правомерных действиях правообладателя земельного участка в случае наличия государственных или муниципальных нужд.

ТЕМА 2

Дата добавления: 2015-05-31