Ипотека земельного участка

Отношения, связанные с ипотекой земельного участка ЗК РФ не регулирует.

Проблема соотношения земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем, возникла, при регулировании ипотечных отношений гораздо раньше, чем ЗК РФ провозгласил принцип единства судьбы земли и недвижимости.

Применительно к ипотеке этот принцип был введен еще в 1994г., года ГК РФ в п. 3 ст. 340 установил, что ипотека зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, либо части земельного участка, необходимого для обслуживания данного здания, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Реализация этого положения на практике была затруднена по тем же основаниям, что и реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости, провозглашенного в ЗК РФ. У большинства собственников, закладывающих объекты недвижимости, права на земельный участок оформлены не были, а если и были оформлены, то это было не право собственности, а иные вещные или обязательственные права. Вторая причина заключалась в том, что значительную долю в обороте составляли вторичные объекты недвижимости, т.е. помещения в зданиях, а ГК РФ вообще не предусматривал возможности оформления права на землю собственниками таких помещений.

Судебная практика неоднократно подвергала сомнению эти положения. Наиболее четко позиция судебной практики нашла отражение в совместном Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», где указывалось, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он был заключен без залога прав на земельный участок.

В некоторых случаях судебная практика занимала еще более жесткую позицию, подвергая сомнению необходимость залога арендных прав на земельный участок одновременно с залогом здания.

В информационном Письме президиума ВАС № 61 указывалось, что договор ипотеки не может считаться не соответствующий законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

На сегодняшний день этот вопрос окончательно решен в информационном Письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

По-поводу необходимости одновременного залога объекта недвижимости и земельного участка, если их собственник совпадает, судебная практика сомнений никогда не высказывала.

Информационное письмо № 90 еще раз подтвердило, что если залогодателю земельный участок принадлежит на праве аренды, то обязателен залог этого права вместе с залогом здания, сооружения.

А вот если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, то залог права постоянного (бессрочного) пользования не производится. Однако если предметом ипотеки является здание расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежащим залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и в последующим приобретенным залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание, его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.

Но принцип единства залога недвижимости и земельного участка, введенный п. 3 ст. 340 ГК РФ, в п. 4 ст. 340 ГК РФ отменился применительно к залогу земельного участка. При ипотеке земельного участка право залога на здание, сооружение, расположенное на этом участке, не распространяется, если договором ипотеки не установлено иное. При реализации этого положения возникали трудности в обращении взыскания на заложенное имущество, поэтому регистрационные органы довольно часто отказывали в регистрации договора ипотеки, предметом которого являлся земельный участок без расположенных на нем зданий, сооружений.

Лучше бы это положений из п.4 ст.340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» было исключено. Однако 05.02.2004 г. ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» была не изменена, а дополнена новым п. 4, в котором говорилось, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находится здание, сооружение, то ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой здания. Конструкция этой нормы абсолютно верная, она носит императивный характер и не допускает по усмотрению сторон внесение в договор ипотеки оговорки о нераспространении его на объекты недвижимости, находящиеся на закладываемом земельном участке. Но эта норма распространяется только на земельные участки сельскохозяйственного назначения и не применима к землям иных категорий.

И только 30.12.2004 г. п. 4 ст. 340 ГК РФ был изменен. В новой редакции он выглядит следующим образом: «При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие».

Дата добавления: 2015-05-31