Государственный учет земель и земельных участков

Государственный учет земель и земельных участков обеспечивает реализацию основных функций по управлению в сфере использования и охраны земель. Государственный учет проводится с помощью инвентаризации земель и земельных участков. Инвентаризация – способ учета при котором выявляются и фиксируются в документах фактическое состояние и изменения состояния объектов. Инвентаризация – это составление описи объектов – земель и земельных участков, с указанием их различных характеристик. Порядок проведения инвентаризации земель регулируется Постановлением СМ РФ от 12 июля 1993 г. N 659 "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам". Целями инвентаризации является: 1) выявление свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей; 2) выявление неиспользуемых или используемых не по назначению земельных участков для последующего применения предусмотренных законодательством мер по устранению такого рода нарушений, в том числе и по применению мероприятий по охране и восстановлению земель и земельных участков.

Объектами государственного учета могут быть: земли определенной категории и земельные участки. Инвентаризация земель проводится для составления проектов документов территориального планирования. Инвентаризация земельных участков проводится для составления документов по планировке территории и для выявления нарушений земельного законодательства для последующего применения мер по устранению таких нарушений.

Субъектами инвентаризации являются: 1) органы исполнительной государственной власти РФ, субъектов РФ; 2) специально уполномоченные органы по земельным ресурсам и землеустройству, градостроительству и архитектуре, контролю и охране объектов культурного наследия, по распоряжению объектами недвижимости и другие, на которые решением органа исполнительной государственной власти возложены полномочия по проведению инвентаризации. Проведение инвентаризации осуществляется коллегиальным органом – комиссией, которая состоит из представителей специально уполномоченных органов исполнительной власти. Состав комиссии утверждается решением исполнительного органа государственной власти.

Правовыми формами инвентаризации являются документы, составляемые при проведении осмотра и описи земель и земельных участков – акт инвентаризации или инвентаризационная ведомость, которые утверждаются решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Инвентаризация представляет собой способ государственного учета земель и земельных участков для целей планирования в сфере использования и охраны земель. Утвержденные исполнительными органами государственной власти акты инвентаризации используются при подготовке проектов документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документов по планировке территорий.

Содержание инвентаризации земель рассматривается Алпатовым А. А. и Федоткиным Д. В. «Переоформление прав на землю: Практическое пособие».

Кроме того, инвентаризация земель в соответствии со статьей 13 ФЗ «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ определяется как деятельность органов исполнительной власти, направленная на уточнение или установление местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявление неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. В данном случае инвентаризации земель и земельных участков рассматривается законодателем как землеустроительные действия.

Кроме того, формой государственного учета является государственный кадастровый учет земельных участков. Более подробно государственный кадастровый учет будет рассмотрен в пункте 4.6. настоящего раздела, посвященном государственному кадастру недвижимости.

Государственный земельный кадастр представлял собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков об их местоположении, целевом назначении и видах разрешенного использования, правовом положении, экономических характеристиках (кадастровая и рыночная стоимость, арендная плата и др.), имеющихся обременениях (ограничениях), других объектах, расположенных на участке (зданиях, сооружениях, водных объектах, древесно-кустарниковой растительности и др.), а также сведений о территориальных и иных зонах, границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных образований.

Ведение государственного земельного кадастра осуществлялось в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000 года № 28-ФЗ на всей территории Российской Федерации до введения в действие 1 марта 2008 года ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

После принятия нового закона о кадастре начато формирование кадастра недвижимости. Для реализации норм ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ установлен переходный период, в течение которого установлены специальные правила проведения кадастрового учета недвижимого имущества (см. Главу 5).

В кадастр недвижимости вносятся сведения о земельных участках, как объектах недвижимого имущества (кадастровые сведения).

Кадастровые сведения о земельных участках получаются в результате проведения работ по подготовке документов, содержащих сведения о земельных участках, необходимых для внесения в кадастр недвижимости (кадастровые работы). После завершения кадастровых работ производится внесение сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости специально уполномоченным органом в порядке, определенном законодательством (государственный кадастровый учет).

Государственный кадастр недвижимости является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенных в соответствии со специальным ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ земельных участках как объектах недвижимости, о прохождении государственной границы РФ, границах субъектов, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений.

Принципами ведения кадастра недвижимости являются: 1) единство системы и технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории России; 2) непрерывность ведения государственного кадастра недвижимости; 3) общедоступность сведений государственного кадастра недвижимости; 4) сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости и сведений других информационных систем (кадастров, реестров, других информационных ресурсов); 5) обязательность ведения государственного кадастрового учета (земельные участки подлежат учету в государственном кадастре недвижимости независимо от правового статуса, целевого назначения и разрешенного использования).

Порядок ведения кадастра недвижимости регулируется Приказом Министерства экономического развития РФ от 04 февраля 2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

Земельно-кадастровые отношения, возникающие при государственном кадастровом учете земельных участков, являются видом земельных правоотношений, для которых характерен административно-правовой метод регулирования. В теории земельного права земельно-кадастровые отношения определяются как урегулированных нормами земельного права общественные отношения, возникающие в связи с порядком ведения государственного кадастрового учета, включая реализацию мер юридической ответственности за нарушение действующего законодательства в данной сфере (см. Сидоренко В. Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра. Стр. 12).

Специальный ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ определяет кадастровые отношения как отношения, возникающие в вязи с ведением государственного кадастра недвижимости кадастровой деятельности.

Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков регулируется специальным законом ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ, в котором определяется основания, сроки, место, состав необходимых документов, особенности кадастрового учета земельных участков при их образовании, основания для отказа в проведении кадастрового учета.

Субъектами земельно-кадастровых отношений являются:

1. органы государственной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления;

2. специально уполномоченные исполнительные органы государственной власти РФ, субъектов РФ, специально уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления в области осуществления деятельности по ведению государственного кадастра недвижимости;

3. должностные лица специально уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления;

4. юридические лица;

5. граждане.

Специально уполномоченным органом в области ведения государственного кадастрового учета земельных участков является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы на местах, деятельность которых осуществляется на основании специального закона ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

Объектом земельно-кадастровых отношений являются объекты учета:

1. земли определенных категорий;

2. территориальные и иные зоны;

3. земельные участки;

4. границы РФ, субъекта РФ, муниципального образования или другой административно-территориальной единицы, территориальной и иной зоны, земельного участка.

В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения уникальные и дополнительные сведения о земельных участках как объектах учета. К уникальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, сведения о границах земельный участок как объект права, размере (площади). К дополнительным характеристикам земельного участка относятся сведения о категории земель и видах разрешенного использования, обременениях (ограничениях), наличие на участке зданий, сооружений и др. (см. статью 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ).

В государственном кадастре недвижимости содержатся также сведения о границах земель различных категорий, территориальных и иных зон, а также границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных единиц.

Порядок предоставления сведений государственного кадастра недвижимости регулируется статьями 14 и 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Сведения государственного кадастра недвижимости являются общедоступными и предоставляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или его территориальными органами по письменному заявлению заинтересованного лица в виде кадастровых выписок, кадастрового плана территории, кадастрового паспорта земельного участка, кадастровой справки.

Лицо, заинтересованное в получении сведений государственного кадастра недвижимости вправе получить сведения об учтенных объектах с использованием сети Интернет (например, на Земельном портале Санкт-Петербурга в Геоинформационной системе http://rgis.spb.ru/map/; http://rgis.spb.ru/main.asp можно получить информацию об учтенных земельных участках на территории Санкт-Петербурга).

Государственный кадастровый учет представляет собой деятельность по:

1. проверке документов, составленных при проведении землеустроительных действий (при межевании) и представленных для проведения кадастрового учета;

2. внесению в государственный реестр объектов недвижимости сведений о земельном участке;

3. присвоению государственного кадастрового номера земельному участку;

4. изготовлению кадастрового паспорта земельного участка;

5. формированию кадастрового дела.

В соответствии с Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" единицами учета являются: кадастровые округа, кадастровые кварталы, кадастровые районы, земельные участки. Кадастровый номер земельного участка является уникальным, не повторяется во времени и состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, которые отделяются друг от друга двоеточиями.

При проведении государственного кадастрового учета земельному участку присваивается кадастровый номер и составляется кадастровый паспорт земельного участка, что является обязательным и необходимым условием для проведения государственной регистрации права на такой участок (см. пункт 1 статьи 17 и пункт 4 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ). Земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет, может быть предметом сделки (см. статья 37 Земельного кодекса РФ).

Основания для отказа в государственном кадастровом учете земельного участка определены в пункте 3 статьи 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, которым отнесены нарушения земельного законодательства при формировании (образовании) земельного участка.

quest15Экономические характеристики земельного участка относятся к дополнительным сведениям государственного кадастра недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка вносятся с указанием даты утверждения результатов определения такой стоимости (статьи 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ). Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая оценка земель всех категорий проводится на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом (см. статьи 65 и 66 Земельного кодекса РФ) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель".

Специально уполномоченными органами по ведению государственного земельного кадастра разработаны и утверждены нормативные акты, регулирующие принципы определения кадастровой стоимости земельных участков (см. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли от 12 августа 2006 года № 222) разработаны в соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744). Кадастровая стоимость земельного участка определяется при проведении кадастровой оценки земли для целей налогообложения (см. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"// Собрание законодательства Российской Федерации от 17 апреля 2000 г. N 16. Ст. 1709). В случае, если кадастровая оценка не проведена, используется нормативная цена земли как оценка государством стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земельных участков регулируется законодательством об оценочной деятельности (См. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// СЗ РФ. 1998. № 31. ст. 3813; Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки»// СЗ РФ. 2001. № 29. Ст.3026; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06 марта 2002 года № 568-р // «Экпресс-закон». 2002. № 21. Июнь). Рыночная оценка земель становится юридически значимой при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Дата добавления: 2015-05-31