II. Экономическая оценка земли: сущность, связь земельной ренты с ценой земли

Рынок земли как фактор производства уникален. Земля в отличие от большинства других природных ресурсов: труда и капитала имеет многообразное применение, например выращивание пшеницы, может служить площадью под офис, жилые здания, использоваться для добычи полезных ископаемых. То есть спрос на землю может быть различен по своему характеру, а земельный ресурс ограничен участком суши. Таким образом, предложение земли, пригодной для использования в сельском хозяйстве или промышленности всегда неэластично:

Рисунок 2.1

Спрос и предложение на рынке земли[2]

			D 2
		D 1
		Q

Если предложение земли в целом абсолютно неэластично, то спрос на использование земли наоборот является производным от спроса на продукт земли или услуги земли. Например, если цена на пшеницу упадёт, то спрос на землю тоже снизится, но предложение земли останется неизменным. Вот почему размер экономической ренты определяется величиной производного спроса на услуги земли.

Функция спроса на землю (D) имеет отрицательный наклон. Если услуги земли дорожают, это оборачивается ростом издержек её пользователей: всё меньшему их числу удаётся получить прибыль или хотя бы окупить возрастающие издержки. Соответственно, величина спроса на землю падает. Когда же цены услуг земли снижаются, то снижаются издержки тех, кто её использует в производстве, и рост выгод расширяет спрос на землю: величина спроса растёт.

Для экономической оценки земли необходимо определиться с такими терминами, как рента, арендная плата и цена земли и выявить их различие.

Рента – это плата за использование уникального, неповторимого или строго ограниченного ресурса, который не возобновим. Земельная рента представляет собой экономическую ренту, то есть уплату за использование жестко ограниченного в количестве и невосполнимого ресурса.

В экономической теории земля рассматривается как фактор производства, владелец этого фактора получает ренту, которая возникает при использовании земли.

Качество земельных участков неоднородно, они различаются по плодородию или наличию в недрах полезных ископаемых. Таким образом, рента будет более высокой с наиболее плодородных участков, а самый неплодородный участок, который используют для обработки, в обычных условиях вообще не принесёт своему владельцу ренту. Образующую ренту можно назвать дифференциальной. Понятие дифференциальной ренты даёт ответ на вопрос почему, например, аренда офиса в центре под силу только высокодоходным компаниям. Потому что участки земли в центре города и в отдалённых районах отличаются по многим показателям – престижности, удалённости от потребителя, удобству использования и т. д.

Процесс образования земельной ренты можно проиллюстрировать на следующем примере. Предположим, что затраты на производство на трёх участках неоднородных по плодородию одинаковы. Тогда различными станут результаты: на самом плодородном участке продукции будет произведено больше, чем на менее плодородном, а на последнем – больше, чем на самом неплодородном. Рассмотрим данный пример на рисунке:

Рисунок 2.2

Образование земельной ренты при равных затратах на производство[3]

На рисунке весь прямоугольник (вместе с заштрихованной частью) обозначает физическую величину результатов производства (например, количество центнеров зерна) или денежную сумму, полученную от реализации продукции.

Важным фактором, влияющим на формирование ренты, является его естественное плодородие, а также расстояние до рынка сбыта. Получается, что более плодородный, но далеко расположенный от рынка сбыта, участок земли может приносить своему владельцу меньше ренты, чем менее плодородный, но близкий к рынку участок. Тогда затраты на доставку сырья или готовой продукции с последнего участка на рынок окажутся меньшими, чем с первого.

Итак, как видно, владелец земельного участка, чтобы получать ренту, должен её либо использовать самостоятельно или сдавать в аренду. В том случае, когда собственник сдаёт землю в аренду, экономическая рента будет включать арендную плату, собственник получает ренту в данном случае в виде арендной платы. Арендная плата включает в себя ренту и процент за находящийся на данном участке земли капитал, за улучшения почвы, произведённые владельцем (орошение или осушение, удобрение, огораживание). Получается, что владелец худшего участка земли будет получать арендную плату, состоящую только из процента за вложенный в участок капитал. Рента с земельного участка, расположенного в городе чаще всего зависит от отдалённости данного участка от центра города и близости объектов социально-экономической инфраструктуры.

Экономисты используют категорию рента не только для обозначения дохода от использования земли, но и как доход за использование в производстве любого фактора, предложение которого неэластично. Можно говорить о том, что каждый человек получает определённый объём экономической ренты в денежном эквиваленте за предложение на рынке своих уникальных способностей. Так предложение труда каждого индивида можно считать подлинно абсолютно неэластичным.

Теперь определимся с понятием цена земли. Цена земли фигурирует не в ситуации аренды, а в случае купли-продажи земли. В случае смены собственника земельного участка возникает вопрос по какой цене продавать землю, чтобы не продешевить. Здесь возникает вопрос о возможности получения дохода альтернативного продаже земли – пожизненной земельной ренты или арендной платы. Подсчёт дохода в виде ежегодной ренты за всё будущее время – это попытка вычислить сегодняшнюю стоимость наших будущих денег, то есть операция дисконтирования.

Цена земли определяется как дисконтированная стоимость суммы всех будущих рентных доходов, которых мы лишаемся, продавая земельный участок.

Для подсчёта цены земли как дисконтированной стоимости применяется упрощённая формула:

P_n = R / r,

где P_n – цена земли (n – от лат. nature), R – пожизненная рента как ежегодный доход, r – ставка процента (альтернативной доходности) как коэффициент дисконтирования.

Можно рассчитать цену земельного участка для продажи. Допустим, аренда земли ежегодно приносит 1000 руб. за гектар, тогда при r равной 10 % цена земли как дисконтированная стоимость должна составлять 1000 / 0,1 = 10 000 руб./га. Однако такая оценка весьма приблизительна, так как не учитывает изменения коэффициента дисконтирования r и величины рентных платежей, которые в условиях повышения дефицита земли также могли бы значительно возрасти в столь долгосрочной перспективе.

Дата добавления: 2015-07-02