Объекты незавершенного строительства

Вариант ипотеки

Рассмотрим более подробно вариант с использованием ипотеки при строительстве жилых домов. Вопросы ипотеки неоднократно рассматривались и литературы на данную тему довольно много, поэтому мы рассмотрим только нововведения в правоотношениях по ипотеке.

В закон было внесено два изменения. Первое касается распространения ипотеки на «на все улучшения предмета ипотеки». Имеется в виду, что если стоимость заложенного имущества в процессе ремонта, обустройства и т. д. возрастет, то права на прирост стоимости будут в силу закона принадлежать банку. При этом непонятно было, что считать улучшениями: то ли лепнину на потолке, то ли мебельный гарнитур, установленный в заложенной квартире. Впоследствии формулировку уточнили, распространив ипотеку только на «неотделимые улучшения предмета ипотеки». Новые обои на стенах под эту формулировку подпадут, а домашний кинотеатр – уже нет. Для заемщиков вывод прост: купив квартиру в кредит, не спешить с евроремонтом. Стены лучше оставить голыми, а вот на мебель, технику и прочие отделимые ценности деньги тратить можно смело. Интересно, что это и есть последняя тенденция квартирного дизайна, тонко уловившего логику законодателей.

Самым опасным новшеством могла стать госрегистрация владельцев облигаций с ипотечным покрытием в качестве залогодержателей предмета ипотеки (объекта недвижимости). Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) ипотечные облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, состоящего из требований, обеспеченных залогом недвижимости. Залогодержателем недвижимости выступает эмитент облигаций, а ценные бумаги обеспечиваются залогом вторичных прав, то есть прав на саму недвижимость владельцы облигаций иметь не могут.

Однако, чтобы придать ипотечным облигациям вес и сделать видимость «надежного обеспечения недвижимостью», залогодержателей хотели размножить. Помимо банка либо ипотечного агента-залогодержателя по ипотечному кредиту (выдавшего кредит первоначально либо получившего права на него для включения в ипотечное покрытие) – залогодержателями недвижимости могли стать все владельцы облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, в которое включено требование, обеспеченное залогом этой недвижимости.

Последствием столь абсурдной конструкции могло быть то, что владельцы ипотечных облигаций, перед которыми сейчас отвечает только эмитент, в случае невыплаты денег эмитентом предъявили бы требования напрямую к залогодателям недвижимости. Это поставило бы последних под сокрушительный удар, тем более что требование, обеспеченное ипотекой, может включаться в состав ипотечного покрытия без согласия и даже без уведомления залогодателя. К счастью, при работе над законопроектом нормы о регистрации владельцев облигаций залогодержателями недвижимости исключили, в окончательную редакцию Закона об ипотеке они не вошли.

Проблема клонирования залогодержателей осталась актуальной для квазикорпоративной структуры, когда ипотечное покрытие передается в общую долевую собственность владельцев ипотечных сертификатов участия. Владельцы сертификатов получают право собственности на права (требования, обеспеченные ипотекой) и при этом несут все риски непогашения кредитов. По Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах» управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае невозврата кредита заемщиком.

Но проблема в том, что управляющая компания не является залогодержателем объектов недвижимости. Первоначальным залогодержателем выступает банк, выдавший ипотечный кредит. При госрегистрации ипотеки этот банк неизбежно должен указываться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А вот что происходит дальше, понять практически невозможно. Свое залоговое право на объект недвижимости банк никому не передает, поскольку передавать, в сущности, некому. На вопросы, кто формирует ипотечное покрытие и как сформированное покрытие попадает к управляющей компании, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», и Закон об ипотеке ответа не дают.

В итоге банк словно испаряется, ипотечное покрытие каким-то образом оказывается у управляющей компании, хотя доверительное управление еще никто не учредил. Управляющая компания, права которой на ипотечное покрытие не определены, начинает продавать ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на это покрытие. Покупатели сертификатов становятся учредителями доверительного управления ипотечным покрытием. Кому в этой конструкции принадлежали залоговые права на недвижимость, закон до сих пор умалчивал.

В итоге вторым изменением в закон об ипотеки стала норма, по которой залогодержателями являются владельцы ипотечных сертификатов участия. Соответствующая запись делается в ЕГРП, при этом имена владельцев ценных бумаг не указываются в ЕГРП, а определяются на основании специального реестра и счетов депо. Документы на регистрацию представляет управляющая компания, которая, заметим, сама в ЕГРП не регистрируется. Это было бы бессмысленно, поскольку владельцы сертификатов вправе управляющую компанию сменить.

Отыскав, однако, залогодержателя, Закон об ипотеке не решил главный вопрос: как обращать взыскание на предмет залога? Закон об ипотеке (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 50) позволяет обратить взыскание на заложенное имущество только залогодержателю. Раз управляющая компания залогодержателем не является и соответственно в ЕГРП не регистрируется, то права обратить взыскание у нее нет. Залогодержателями являются владельцы сертификатов, у которых, казалось бы, есть право обратить взыскание, но и здесь не все просто.

Как уже говорилось, Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» называет владельцев сертификатов участниками общей долевой собственности на ипотечное покрытие, то есть собственниками совокупности залоговых прав. Несмотря на то что ипотечное покрытие состоит из конкретных, четко определенных требований, обеспеченных ипотекой, в совокупности эти права обезличиваются. Ипотечный сертификат участия не привязан к какому-то обособленному требованию, обеспеченному залогом определенного имущества (или хотя бы к части требования), суть конструкции в том, что все должны получать деньги из общей корзины. Либо платят всем, либо взыскание на недвижимость несостоятельного залогодателя надо обращать в интересах всех владельцев сертификатов одновременно.

Иными словами, один владелец ипотечного сертификата участия, формально даже зарегистрированный залогодержателем, самостоятельно не сможет обратить взыскание на какой-то объект недвижимости, обеспечивающий требование, входящее в ипотечное покрытие. Обратное выглядело бы абсурдно, поскольку владельцы нескольких ипотечных сертификатов участия могли бы одновременно предъявить требования к одному залогодателю.

В лучшем случае владельцы сертификатов смогут обратить взыскание все вместе, действуя как единый залогодержатель (предположим, что такая юридическая фикция существовать может). Но для этого необходим специальный порядок обращения взыскания, которого ни в одном законе нет.

Следует отметить, что регистрация владельцев ипотечных сертификатов участия залогодержателями объектов недвижимости без закрепления принадлежности определенному лицу права на определенный объект, как того требуют общие правила Закона об ипотеке, затруднит возможность продажи (уступки) требований, входящих в ипотечное покрытие. Предположим, необходимо продать ипотечное покрытие по частям, для чего покупателю каждого отдельного требования надо передать право залога недвижимости, обеспечивающего это требование. Передать право залога может только залогодержатель определенного объекта недвижимости, а таковой в ЕГРП не указан. Нет также ответа на вопрос, кто мог бы обратиться в ЕГРП с заявлением о регистрации перехода залогового права на определенный объект.

Впрочем, проблемы с ипотечными сертификатами участия пока выглядят чисто теоретическими. Есть надежда, что на практике такие бумаги даже не появятся. Гораздо большее практическое значение имеет следующий казус.

Спешка, в которой принимался весь «жилищный пакет», привела к тому, что дублирующие друг друга нормы разных законов оказались сформулированы по-разному. Поскольку обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено, повышается ответственность госрегистратора. Для повышения надежности госрегистрации прав Закон об ипотеке (п. 1 ст. 20) требует, чтобы теперь в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон (это правило и теперь сохраняется для тех, кто обратится к нотариусу добровольно).

В п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, осталась прежняя норма, позволяющая регистрировать ипотеку по заявлению одной из сторон. А поскольку эта норма общая, то получается, что сейчас она распространяется даже на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Учитывая, что особенности госрегистрации ипотеки определяются Законом об ипотеке, можно утверждать, что для госрегистрации ипотеки по новым правилам необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Другое «больное место» при строительстве жилых домов, состоит в правовом положении объектов незавершенного строительства. Судебная практика, законодательство и многие юристы неоднозначно смотрят на данный вопрос. Для риэлторской фирмы данный вопрос так же имеет значение, поскольку на объект недвижимого имущества, могут быть зарегистрированы права, права как самих риэлторских фирм, их клиентов, так и права третьих лиц (контрагентов). Контрагенты могут своими недобросовестными действиями завладеть недвижимым имуществом в будущем, когда объект будет достроен или передать (уступить по договорам уступки прав требования) права требования определенной части в незавершенном строительством объекте, хотя фактически они не будут являться собственниками всего объекта недвижимого имущества. Риэлторской фирме следует постоянно отслеживать ход строительства дома, завершения строительства отдельных секций, этажей. Неопределенность в законодательстве, его различные и противоречивые трактовки арбитражными судами различных субъектов РФ, создают «широкое поле» для проведения различных мошеннических действий с будущими квартирами в строящемся доме.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее, многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.

Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные.

Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания… Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства).

До окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объекта – предмет договора строительного подряда. Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.

Что касается объекта незавершенного строительства, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, тут можно сказать однозначно: если данный объект по своим признакам является недвижимым имуществом, то он является недвижимостью.

Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда такой объект пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке.

Думается, что такая квалификация неправомерна – как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.

В Постановлении от 26.10.99 № 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости».

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 № 21 указано: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации».

При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли – продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

При определении квалификации конкретного строения, не завершенного строительством в качестве движимого или не движимого важно не забывать и про технические критерии.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 №. 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:

1) монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

2) подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло– и водоснабжения);

3) принадлежность строения к капитальным (в данном случае – первой группе капитальности).

4) характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества);

5) указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000 по делу № А56-6166/2000 суд, признавая совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следующим образом: «… по заключению проведенной судом апелляционной инстанции строительно-технической экспертизы на занимаемом ответчиком земельном участке расположены такие объекты, как инженерные коммуникации, маслобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2 метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанных с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет. Их демонтаж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению».

Подводя итоги, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:

1) неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);

2) отведение участка под строительство (этот критерий относится скорее к юридическим и будет рассмотрен ниже);

3) подведение к нему стационарных коммуникаций;

4) отнесение данных объектов к основным фондам (этот критерий также будет рассмотрен отдельно, среди юридических критериев);

5) отнесение объектов к капитальным (при этом опять-таки следует учитывать, что даже в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимостью, если объект возводился на определенное время);

6) отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком;

7) техническое предназначение объекта;

8) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

Критерий технической (физической) связанности с землей. При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

С объектами жилого фонда все понятно, поскольку жилой дом всегда строят в соответствии со СНиПами на прочном фундаменте, т. е. объект прочно связан с землей. Но, в процессе работы риэлтора он имеет дело не только с объектами жилого фонда, но и не жилого. Особенно часто это встречается при строительстве новых жилых домов, когда вместе с жилым комплексом строят и «административные» помещения, торговые залы. Кроме того, строительство любого жилого дома почто всегда сопровождается строительством гаражей. В таких случаях бывает трудно определить объект в качестве движимого или недвижимого. В практике рассмотрения дел арбитражными судами федеральных округов есть постановления вынесенные по делам, где объектом спора выступало недвижимое имущество, одним из вопросов, возникавших при рассмотрении дела как раз был вопрос об отнесении имущества к объекту недвижимого имущества или движимого имущества. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2000 по делу № Ф04/2131-185/А81-2000. В данном деле интересным является вывод о том, что неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 по делу № А29-1380/02-2э отмечено, что поскольку объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях, следовательно, присутствуют признаки недвижимого имущества. В данном случае, арбитражный суд посчитал данную техническую характеристику фундамента достаточной для признания объекта недвижимым имуществом.

В Постановлении от 11.01.2002 по делу № 1170/5К ФАС Волго-Вятского округа считает, что раз построенный гараж не имел фундамента, подведенных стационарных коммуникаций, обусловливающих связь объекта с земельным участком, то при составлении технического паспорта данному объекту не присваивается кадастровый (условный) номер, и объектом недвижимости он не является.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.03.2002 по делу № А65-14296/2001-СГ2-6 сформулировал следующую позицию: «Торговый павильон является легковозводимой конструкцией и не относится к недвижимым вещам в силу ст. 130 ГК РФ». Причем, что такое «легковозводимая конструкция», и из каких документов и характеристик объекта исходил суд при определении того, что «торговый павильон является легковозводимой конструкцией», из самого Постановления не усматривается.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 по делу № Ф03-А51/02-1/879 указано, что «не завершенный строительством объект „Крытый рынок“ не может быть признан в качестве недвижимого имущества, поскольку использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то есть могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует в данном случае о возведении недвижимости».

Но в Постановлении от 15.04.2002 по делу № Ф09-702/02-ГК ФАС Уральского округа, сославшись на ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации), не признал, что факт возведения объекта из металлических конструкций является доказательством того, что объект не является объектом недвижимости.

В Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением закона о государственной регистрации, ФАС Волго-Вятского округа также говорится, что «спорный объект состоит из сборно-разборных элементов и согласно требованиям статьи 130 ГК РФ к объектам недвижимости не относится».

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2002 по делу № А43-3005/01-21-60 закреплено, что «одиннадцать мини-магазинов (павильонов) являются сборными конструкциями, демонтаж и перемещение которых на новое место возможны без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то есть относятся к движимому имуществу».

Наоборот, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2002 по делу № А29-4609/01-2э сделан вывод, что факт установки перечисленных объектов на бетонные фундаменты обеспечивает их связь с землей, однако доказательства невозможности отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению заявителем не представлены.

Из изложенного очевидно, что судебная практика признает следующие признаки неразрывной связи с землей:

1) наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости – оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;

2) характер фундамента – как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Думается, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены;

4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций. В процитированных выше делах (постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99; ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2000, № А56-6166/2000; ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 № 1170/5К; ФАС Уральского округа от 15.04.2002 № Ф09-702/02-ГК) наличие подведенных коммуникаций было названо в качестве одного из признаков недвижимого имущества.

При этом, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.

Отнесение объекта к капитальным. Это следующий критерии по которому объекты относят к движимому или не движимому имуществу.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества была указана принадлежность строения к капитальным (в данном случае – первой группе капитальности). В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000, по делу № А56-6166/2000, отнесение объектов к объектам капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости. В данных двух случаях, отнесение объекта к капитальной постройке стало решающим признаком отнесения его к объекту недвижимого имущества.

В деле № А56-15389/00 суд в решении от 25.08.2000 указал, что «понятие „недвижимые вещи“ является категорией правовой, а не строительной. Отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие недвижимости». Право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в случаях, если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство, либо возведенное строение предполагалось как временное, что означает иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта». Суд кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в признании данных объектов недвижимостью, указав, что объекты являются временными, и не могут быть недвижимостью в силу их правового режима. Таким образом, видно, что судебная практика может быть противоречивой по данному вопросу и критерий отнесения объектов к движимому или недвижимому имуществу именно по признаку капитальной постройки может и не оказать существенного влияния.

Впрочем, ФАС Поволжского округа занял иную позицию, указав в Постановлении от 01.07.2003 по делу № А49-6216/02-6/24, что каких-либо указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом, федеральное законодательство не содержит. Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27.01.2003 по делу № КГ-А40/8701-02. Следовательно, критерий капитальности постройки вообще не будет учитываться судами при определении объекта в качестве движимого или недвижимого имущества.

При определении объекта в качестве недвижимого имущества, также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена.

В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости.

Критерий технического предназначения объекта. Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.

Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения» и ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».

В соответствии с ГОСТ 25957-83 мобильные здания и сооружения (которые в соответствии с указанными ГОСТами могут быть и двухэтажными) предназначены для передислокации, имеют ходовую часть и должны быть передислоцированы не менее определенного количества раз, предназначены для перемещения изначально и объектами недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.

Также не являются объектами недвижимости тонары, которые, как правило, постоянно расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для перемещения (хотя и не самостоятельного).

Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из доказательств того, что данный объект является недвижимостью. Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения, так же может служить одним из критериев определения имущества как движимого или недвижимого.

Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора».

Из материалов дела, приведенного в Информационном письме ВАС РФ от 24.01.2000 г., следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости».

В п. 21 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу.

Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Соответственно для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Тем самым, ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими». Из данной формулировки следуют два логических вывода:

1) если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;

2) объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом.[7]

Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре № 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.

Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора № 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.

Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.

Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.

При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.

Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.

Глава 3

Дата добавления: 2015-06-27